[摘要] ——这是最好的时代，也是最坏的时代5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，禁批独栋别墅用地。禁令之下，北京现有别墅项目销售在一定程度上正朝着开发商乐见的方向发展，许多项目惊
5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，禁批独栋别墅用地。禁令之下，北京现有别墅项目销售在一定程度上正朝着开发商乐见的方向发展，许多项目惊呼：这是的时代！
禁令颁布月余，北京市房地产交易管理网显示的数据表明，在6月份仅有的取得预售资格的25个楼盘中，别墅项目达到5个，占20％。与普通住宅的观望不同，别墅项目申领预售证的热情正在高涨。
营销升温 稀缺口号下的集体狂欢
稀缺性，是几乎所有受调查项目的共同口径。
观唐的负责人表示，新政前每月的签约量也就是四五套的样子，但5月和6月的销售量明显上升，两个月共签约19套房。而达观别墅自从今年5月开盘，到6月5日，已销售了81套，整个一期目前仅剩3套房。
“以别墅这种产品的高端属性，销售突然放快只能是个别现象。”更多的项目负责人表示，在销售进度之外，涨价似乎成为另一个更现实的选择。在别墅市场更为发达的京北、京东以及京西，独栋别墅价格上调的趋势似乎更为明显。“壹千栋一期已经连续三次调价，目前为每平方米12000元～13000元。预计二期还要上涨15％左右。”壹千栋代理商负责人称。
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政策悬疑 从严与从宽的两种忧虑
事实上，停止别墅用地供应的政令早在2003年就已出台。但到目前为止，关于别墅的定义仍未完全明晰。国土资源部地籍司官员曾在接受采访时表示，“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼的形式。”按照该官员的说法，除了独栋别墅，其他如联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅都将被确定排除在“别墅”外，也因此不会被停止用地审批。
但国土资源部也有官员表示，将出台文件规范别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。
政策上的悬疑，以及目前别墅供大于求的市场现状，让别墅市场倍添变数。
道德追问 我们需要这么多别墅吗？
在调配资源的宏观调控大背景下，别墅市场热度有些经不起拷问，一些专家认为。
虽然中国是个奢侈品消费大国，可是在13亿人口中，只有20%的家庭拥有国内10万亿居民储蓄存款中的5万多亿。若按照中国官方年收入6～50万元人民币的标准来界定，其中只有一半的人可归入中等收入者。20年间，正是这不到1亿的精英群体支撑起了一个奢侈品消费大国的美誉，而别墅市场也有赖这部分人的重复消费撑起。
精英人群的反复消费是对各种资源的占有、垄断和浪费，会不会对他人的居住权利构成剥夺与挤对？别墅的过量生产和过度被追捧，正在使市场失去坚实的存在根基——广泛的普通消费群体。随着供应结构矛盾趋于激化，开发商和财富精英们正在有意识地葬送一个市场。同时，对富贵的追捧之风冲毁了传统居住观念的门槛，贫富分区、居住权的不对等和阶层分化正成为新的消费价值取向。
风格流变
释义：别墅不但要体现出其作为一种建筑的特征，例如建筑的艺术性和功用性，还要体现人们不断提高的精神追求，以及他们关于居住/世界/生活/我的所有思考，因此，别墅的风格就成为产品流变的核心诉求。
东方策略经纪公司总经理喻汉华认为，反观我们中国别墅的发展历史，应该说只有短短的不到10年的时间。的上海老洋房、老别墅，是殖民地时代外国人带来的，基本是国外别墅的翻版而已。当然在这一过程中，细微的变化也是有的，例如刚开始的时候属于简单的照搬，开发商不但将别墅搬进中国，也将外国的生活方式和习惯移植过来。但是随着人们对于别墅认识的加深，他们发现，西式的别墅空间，反映的是西方的居住理念和人文思想。开敞的花园、开敞的厨房……往往没有院墙，私有和私密性都不高，复古的浮雕、花纹、左右对称和以起居室为生活重心的空间布局，流露出西方世界的严谨、理性与审美。然而，毕竟居于其中的是东方人，其固有的思维模式和生活习惯，是无法被忽视和抹杀的，面对西式别墅对东方审美情趣和生活哲学的不兼容性，我们不能不说是一种遗憾。
文化自信 建筑回归
在喻汉华看来，从90年代初期开始，随着国家经济和社会快速发展，在满足于房子居住功能的基础上，人们开始追求文化、精神和身份层面的认同感与亲切感。这就是费孝通先生所说的“文化自信”的时代。随着中国经济的高速发展，国人自信心的提高，这种文化价值的回归，在住宅市场就反映为居住理念的回归。而中国风尚的回归不仅说明是开发商的反思和进步，更说明是消费者在走向成熟，消费者追求的居住文化品质在回归。
在这种情况下，人们已经开始尝试如何在现代住宅中回归本土的建筑文化，使之更具有从自然地域中生长出来的感觉。这种探索和尝试是一种大势所趋下的自醒和回归，是逐渐自信、渴求本源并且学会扬弃的中国本土文化在建筑文化上的一种必然反映。因此，中式别墅的出现或者复古就显得理所当然。四合院、中国式屋顶、庭院等这些中国式的建筑元素被更多地用于别墅建筑上面，从而既实现了与社会上中国传统文化的回归思潮的一次契合，也适合于现代人对于私密性的要求和意识形态的回归，从而带动市场的一片追捧之声。
但是，目前的中式别墅在很大程度上仅体现出的是中国符号，一种被定义的中国式图腾，而不是新的别墅建筑。抛去这些中国元素，隐藏在背后的仍然是西方的影子。毕竟，别墅属于西方的，中式别墅成立的基础也在西式别墅之上，这种先天不足导致了中式别墅拥有很多创新但都很粗糙的现状，而且在现代城市中，更多中式别墅甚至中国房子的出现似乎显得不太现实。
舒适主义下的东西融合
资深地产研究人士韩涛也认为，别墅市场很难再掀起今年中式别墅这样的潮流，即使有潮流也不会停留在风格上，而会更加追求产品细节。从改革开放至今，中国经历了20年的经济周期，富豪也由代演变为第二代，科技新贵人群在增长，年龄在下降，家庭结构在变小，这些因素决定了他们对别墅的需求不会太高。所以今后别墅空间结构会更精致，但不会牺牲别墅的基本功能。在细节上，对庭院的设计会更有情趣，空间内部细节趣味性增强。
喻汉华认为，现代别墅的设计一定要满足现代人的生活方式，家一定是一个非常安逸的、休闲的、放松的，有亲情感的空间。因此，在设计的时候，才会运用大量的现代元素。在户型的设计上，不求大而求舒适。以舒适为导向，对风格进行创新。
舒适主义，这一理念是在经历了由奢华到简单的转变后，对自然人性的演变追求。忙了一天回到家里也希望接触比较亲切、安逸、舒适、平和的建筑形式，而不是张扬、夸张的建筑形式。豪宅背后不一定是我们习惯看到的，不是镶金镀银才能代表豪的气氛，豪的概念更多是生活的品位和环境的融合，达到舒适、享受空间的境界，才是真正从生活品质上追求生活质量、生活享受等人性的根本问题。而要达到这个目的，应该采用中西融合、兼收并蓄的方法，在设计中不受任何已有别墅设计惯性思维模式的限制，追求因时、因地、因人的达到建筑、环境与业主的天人合一；不片面以高昂的代价、自然资源与社会资源的浪费来满足居住的炫耀心理，更多的是以创造产品本身具有的社会价值来满足客户的需求，不以金钱地位作为别墅的评判标准。
在喻汉华看来，最难做的是中西融合、传统与现代融合的建筑，这种融合不是在西式建筑上加上一个中式的大帽子，而是对中国传统的文化精华吸收之后用现代的手法表现出来，东西方的文化无所谓好坏之分，关键是吸取其精华部分，融会贯通，做出具有强烈时代精神又具有鲜明地域特色的建筑作品，做到传统与现代的融合，不留痕迹，如盐溶于水，而不是简单的形式上的拼凑，这个是最难的。
东成西就
释义：如果什么地方能把简装木棚也卖个不错的价钱，那就是温榆河和西山了。这两个地产广告公司舌尖来回挑逗的有趣而实效的概念，正在逐渐形成具有某种特殊阶层特征的生活圈子，演变成对当代社会成功人士的一种阶段性犒赏和肯定。
稀缺资源依然不可替代
别墅作为居住产品的形态，对自然环境的要求最为苛刻，依赖性也最强。作为一种居住性产品，别墅与其他业态相比，最主要的特征就是稀缺性。因为自然的不可复制性和不可再生性，稀缺性自然具有不可替代的重要价值。而对于别墅来说，稀缺性最主要的表现就在于其所处地段的稀缺。比如说西山区域，在政府对西山的保护性政策下，西山区域未来的别墅开发将受到明显限制，而作为北京一个拥有“皇家风景园林”和自然山水的区域，长远来看，区域的别墅项目潜力绝非京城其他地方可以比拟。
作为中央别墅区的大盘，龙湾别墅的负责人也对温榆河的稀缺性满怀信心。在他看来，除了优越的自然环境之外，发达的交通组织也成为这种稀缺性的另一个组成部分。京顺路、机场高速路、通往奥运村的快速路等等，组成四通八达的快速交通网络。与此同时，顺义区政府正准备投资18亿元在京顺路西侧修建轻轨铁路，而东直门前往首都国际机场的高速路也将在2008年以前通车。
板块竞争优于项目竞争
北京中原房地产经纪有限公司住宅部总经理助理李丽认为，板块特点将得到强化，而且板块竞争仍将先于项目竞争。由于不少区域项目集中，也将强化其高档住宅区特性，而且由于项目量集中，各种生活配套、城市配套将具备存在的前提，单纯的郊区别墅能够向低密度“城镇”发展。同时，低密度项目的聚集带来生活配套的完善与增加，带来区域生活品质的提升，郊区化居住环境与品质将得到质的提升，尤其随着交通体系的完善，使得原来市区普通住宅客户群得到分流。
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融合环境 给非传统板块带来机会
别墅产品的潮流应该是环境别墅，这其实也是对别墅本源的回归。不仅仅是对的环境资源（如高尔夫球场、大面积水景和山景）的简单占有，更强调建筑和环境的融合。比如提香草堂就提出了“别墅在高尔夫里，湖在别墅里”的建筑和环境高度融合的规划理念。随着别墅用地的严格限制，已有的别墅应该对土地资源更加珍惜的利用。建筑本身的风格可以更加多样化、个性化、人性化，但是对于环境的要求和建筑、人、环境三者的融合和统一的要求是一致的。
在区域分布上则更均衡和广泛。现代城市的远近不是距离而是时间的概念，别墅分布区域的趋势是在交通便利的前提下，如高速公路沿线，均衡的分布于城市的边缘，而不是在所谓的“传统别墅区”集中分布，这样才能实现“离尘不离城”的居住理想。近年来开始崛起的京石高速公路沿线就是此种趋势的突出表现。
定义之辩
释义：什么样的住宅才可以称之为别墅，在地产界和建筑学界都曾引起过相当广泛的争论。目前别墅尚无权威的定义，很多住宅被冠以别墅之名，也只是出于策略的考虑。在这种情况下，别墅限建的“别墅”一词正本溯源就显得尤为必要，因为它关系到众多项目的生存命运。
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容积率指标渴望成为标准
中国的别墅项目京津新城的总经理郑昌立认为，别墅又称“别邺”，就是别处的房子的意思，是在满足基本的居住需求之外，达成个性化、高度舒适化的功能。别墅可以分为 4个级别，首先是 HOUSE，即比较密集的联排别墅；其次是 VILLA，是独立的房子；再有是宫殿级别墅，带有较大的花园和园林；级别就是定制化别墅，它是业主个性和意志的化表现，来自每个人实现自我意志和梦想的那种渴望。在他看来，国家对别墅的界定，从控制土地资源的角度来看，只能采取容积率指标，也就是严格限制容积率，容积率低于某一数值（如0.3或者0.4）的项目审批，这样才能杜绝定义含糊情况下产生的执行不到位。
提香草堂销售负责人也认为，对别墅的定义更可能是从宽，也就是说只有独栋别墅被严格限制，类别墅（双拼、联排、叠拼等）并不会全面限制。采用以容积率作为指标来控制将是可行的方式，这样会更符合限制别墅用地的初衷——提高土地利用率。
高端独栋风光无限
北京天旭运河房地产开发有限责任公司市场部负责人认为，从严格意义上讲北京的别墅，特别是高端别墅项目并不多。新政策决定了别墅用地有限，因此开发商要用好手中的地块，开发真正的别墅产品和高端产品。以国花园为代表的高端别墅会更讲求建筑的私密性，实现空间独享，对私家园林的要求会更高，更好与建筑呼应，以达成别墅空间的开放性。从目前别墅市场现状看，多数别墅产品针对的是事业处于成长期的人群，而缺少能真正满足富豪阶层的别墅，这与北京的国际化大都市地位不相符，所以市场肯定会出现一些高端别墅，来迎合高端别墅购买群体的需要。
产品潮流需求导向
与对高端独栋的乐观不同，另一些开发商也对其他种类的别墅产品预期良好。
德威联行（北京）投资顾问有限公司总经理马晓威指出，目前北京市场上300万以下的项目约占50%，500万以上的项目约占15%，说明目前消费者对低端别墅产品有很大的需求，开发商应该遵循这一要求，不能一味开发高端产品。驭水山居就着眼于这一定位。另外，驭水山居还认为当人们开始追求个性化的审美情趣时，工业化批量建造的别墅将被淘汰，而代之以依从业主特定的需求和个性定制别墅。
北京光辉伟业房地产开发有限公司策划靳大磊认为别墅产品的潮流会趋于多元化。别墅竞争将更为激烈，除传统的居住型别墅外，度假型别墅产品需求会增大。北京有众多著名风景区和度假区，建设别墅有着自然优势。原乡美利坚就是这样的度假别墅产品，它主要采用木石结构和美国乡村别墅风格，以达成回归自然的感受。随着人们愈来愈重视生活品质，工作之余向往回归自然，这类别墅产品满足了他们的需求。
喻汉华认为，从目前市场趋势上看，两类产品可能会比较好。类是小独栋别墅、第二类是高品质的别墅。高品质别墅取决于两方面：地利和人和。盖别墅，地段很重要。而高端市场的需求永远存在，的富翁阶层会永远存在，所以只要产品和服务形成“人和”，那么高品质的别墅销售将不会有不利影响。
进入专题：2006第三届中国别墅节>>>>>>城市独栋
释义：城市独栋不仅拥有公寓豪宅的城市地段和成熟配套，而且还拥有与郊区别墅相媲美的独栋产品形态和自然环境景观，可谓集大成者。在别墅限建的大背景下，独栋别墅炙手可热，兼具城市公寓属性的城市独栋更成为热门词汇。
从量变到质变的豪宅创新？
近来，在北京高端地产圈流传着康城三期将要推出“城市独栋”的消息，更有甚者，称其将会对目前北京城市高端住宅市场带来“强烈震动”、“重新洗牌”等等。
如果说，我们印象中的城市豪宅就是豪华公寓，那么，城市独栋就是财富精英们无法想象的了。公寓豪宅不论是将面积从300平方米扩大到800平方米，甚至更大，还是豪奢的造价从500万增加到1000万，甚至更高，也不过只是量变，始终无法改变其“集合住宅”的形态。城市独栋，则次以“独栋”的形态实现了城市豪宅的质变。
“国六条”出台之后，别墅类房产项目土地供应全面叫停，“独门独户独院”的城市独栋已变得越来越稀有。物以稀为贵，作为城市居住享受的城市独栋，其投资价值也变得愈加突出。更叫人不可思议的是，在目前的市场中，相比动辄上万单价的公寓豪宅，城市独栋居然与其价格相当。以康城三期暖山城市独栋为代表，这些别墅产品正在威胁着众多城市豪宅的市场空间。
城市独栋的八大标准
在康城总经理陈文看来，城市独栋应该有如下八大标准：一、交通位置：地处成熟的城市地段，拥有便捷的城市交通，具备成为居所的天然条件。二、产品形态：独门独户独院的独栋形态，社区规模不超过200户，容积率控制在0.3左右，社区人口密度较低，非常适宜生活居住。三、建筑风格：当今市场北美传统经典风格的别墅，将建筑与自然完美结合，又凝固着中庸与实用的建筑理念，迎合财富精英们低调内敛的处世风格。四、户型面积：户型面积控制在400～500平方米左右，既不局促也不浪费，空间变化丰富，功能更为强大，限度地保证居住的舒适性以及居住成本的合理性。五、园林景观：社区内部拥有良好的园林景观，大树环绕、坡地落差起伏、水系蜿蜒，将建筑融入自然之中，奉献一种离尘不离城的私家独享生活，可以在瞬间切换城市的繁华与自然的宁静。六、价格价值：总价适中，500～1000万左右，具有“极度稀缺”、“高度增值”和“经典实用”等市场价值，形成对公寓豪宅的竞争力。七、贵族配套：除了正常的社区与城市的成熟配套，还拥有当今最为流行的时尚网球、高尔夫等贵族运动，以及国际学校、双语学校等贵族教育体系，体现业主的尊贵身份，满足业主的高尚生活需求。八、家族精神：历来至高者，均只为少数人拥有并私藏，能够让财富精英感到自豪，让家庭生活品位显得高尚，身处其中能够油然而生对家族的荣誉感与使命感，具有一个家族诞生和延续的精神内涵，能够成为一个家族的光辉象征。
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