[摘要] 2006年，在宏观调控下的中国房地产业，尤其高品质项目，正面临极大挑战。加强国际化运营成为中国房地产业进一步蓬勃发展的必由之路。“香港·中国国际地产周”正是以国际化房地产运营为主题，精选一批国内高品质
2006年，在宏观调控下的中国房地产业，尤其高品质项目，正面临极大挑战。加强国际化运营成为中国房地产业进一步蓬勃发展的必由之路。“香港·中国国际地产周”正是以国际化房地产运营为主题，精选一批国内高品质国际化典范楼盘，在香港举办大型展示推介会，向海外置业投资人士推介中国优质楼盘。
此次活动以香港为中心，联合覆盖和辐射大陆、香港、台湾、新加坡、欧美、澳洲等地有影响力的媒体，必将在海内外产生巨大的社会轰动效应、新闻效应。直播进行中，请随时用CTRL+F5刷新查看直播内容。
主题论坛：大陆地产海外营销之区域、业态、营销模式演讲＆对话
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论坛主持人：房天下全球机构资讯集团企业发展总监
主题论坛一：香港豪宅＆中小户型设计分享
何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司 何显毅先生
何显毅：大家好！我是何显毅，我今天在香港有这个机会特别高兴，同时觉得很荣幸。有一些不是很熟悉香港的朋友，或者我用几简单介绍一下。香港人口600多万，1000平方公里，由很多大小的岛屿组成的。香港最出名的就是金融中心，当然贸易、旅游、航运都是非常重要的。在全亚洲来讲，香港人均GDP是全亚洲第二，97%都是中国人。英文和中文都是香港的官方语言。香港另外一个特别出名的就是我们是世界知名的购物天堂。不知国内来的朋友有没有在香港疯狂购物，带一些礼物给自己的先生或者太太。
香港的优势在于他是一个自由港和国际化的都市。这就是香港岛（图）。我们现在在铜锣湾（图），中环和香港政府总部就在这里，这里是九龙半岛（图），这是新界，飞机场就在这里，还有迪斯尼。这就是罗湖（图），那个就是广东省深圳（图）。
香港的储备是全世界的国家之一，当然中国外汇储备是在全世界排名。香港在SARS之后增长都是不错的。03年就是SARS。香港06年第二季经济表现都不错，这些是一些基本的经济增长指标（图）。香港房地产97年之前，比美国、日本、欧洲都要高。但是SARS之后，跌了70%。这是香港中原房产价格指数（图），大家看到97年差不多是100（图），95、96年50多，在95-97年这两三年间升了一倍。98年-99年之后又跌回50%，在03年SARS期间跌到30。由97年高峰100到03年低谷30。几十万的负资产购房人士，任何一个大城市在几年之间房地产价格跌了70%都是前所未见的。最近这两三年，由30回升到55，差不多升了50-60%，最近这一年又在徘徊期。上海楼价也都是大跌，但是没有跌到70%，是非常惊人的。但是你看到香港的承受能力，一个城市的房地产跌了70%，香港经济都没有崩溃。
这次的主题，就是90平米。国家为什么要搞70%的开发做小户型90平米以下呢？其实90平米在香港来讲差不多1000尺，在香港来讲是豪宅了。国内人就很不习惯，90平米怎么卖啊，有谁会买啊。我们香港人很难明白的。
我自己觉得国务院提出这个构思，就是希望更多的人可以自己买到房。买到房之后更多的人成为中产阶层。中产阶层其中一个定义就是拥有自己自住的房。几年前，瑞士有一家银行提出中国中产阶层不到10%，如果想社会和谐、稳定，扩大中产阶层是非常重要的。90平方米国内叫做小户型，我们香港叫做大户型。做小户型的好处是什么呢？节省能源、土地、建材。中国一年大概起500-700万间房，如果平均面积降下来，我们可以提供同样的房每年给2000多万人搬进去，但是同样能节省国家大量的资源。举一个例子，如果在一个三级的城市，平均每个家庭收入3000元，平均房价2800元，90平米25万就可以买到了，如果他供七成的话，他供款负担是家庭收入的36.7%。在一般亚洲城市来讲，供款不超过40%是一个可负担的。如果平均面积是150平米，供款的比例就占到家庭收入的60%。我讲的是平均家庭收入。同样来讲，在一个二级城市、在一个一级城市，都会有这个问题出现。如果我们将面积降低，估计中国有超过一半的一般家庭进入这个有能力购买房之列。
如果我们在全世界看看，我们中国人均居住面积不算小。90年初人均居住面积9.7平方米到现在已 过20个平方米，是香港不错的，是超过20个平方米人均居住面积。所以中国人现在的生活水准在城市来讲，比起日本和香港都要好。中国人口集中在长江流域和沿海，这是中国人口密度分布图（图），当然在黄河、四川一代都人口密度比较高的。如果全世界看一看，人均居住面积就是美国，每人有60多平方米，香港只有18平方米。国内已经有24.97平方米。欧洲国家是30多，美国就是61.3。日本和中国已经差不多了。
我们曾经做过一个楼盘在香港长沙湾，两房就是60多平米，三房就是80平米，已经入伙了，这些是实景，大家可以去看一看。怎么样节省面积，怎么样小户型都住得舒服？70平米三房、两房50平米在国内来讲是不可想象，你看一看这个尺寸，开间，小房就是2.1米-2.4米，主人房就是2.7米-2.8米，很紧凑的。厅开间就是3.4米。但是国内有一些大户型，140平米就只是两房，而且实用率也比较低。
什么是好和舒服的住房呢？户型的大小不是舒适度的因素，还有周边的环境、配套、小区安全性、造型、装修的精致度、物业的管理、保安等等。我们怎么样衡量舒适度呢？其实人住进去开心就是舒适，住得舒服、安全、方便就是舒适。除了这些硬指标，小区的造型、文化品位、艺术这些非量化的指标在越发展的城市对住户的感受，这些非量化的元素是更加重要。这些和房源大小是没有关系的。
小户型的设计，80平米（图），大家看到有自己的私家电梯大堂、有货梯，有工人独立出入口、有工人房、工人厕所、有厨房，大家看过香港的示范单位，有一些非毛坯房，厨房、卧室虽然没有国内的大，但是很舒服、很美丽。厅的开间、主人房的开间，没有一寸是浪费的，这是阳台、这是私家电梯厅、这是消防走火梯（图），没有走廊，没有浪费，是高实用比例，虽然是一梯两户，虽然是小户型，虽然是高层，实用率都要86%，一般来讲，户数小、、有电梯，实用率是很低的，这是87%的实用率。这是86%的实用率，差不多89%的实用率，没有一寸是浪费的。为什么小户型的实用率都可以做到这么高呢？当然像刚才讲的分摊容易。就算一层三户都可以做到很高实用率，很高的得房率。
举一个例子，香港和国内在得房率的计算标准是差不多的。香港除了外墙、露台可以优惠之外，其他计算跟国内差不多的。大家看到这里（图），四部电梯，两条楼梯，核心筒都是很小的，没有走廊的，差不多是没墙的，这个道理是两方面：香港规定外墙可以薄一点，100就可以了。国内可能是200、240，这是很大的分别。当然保温这方面，香港和国内要求不一样。第二方面，你看到这个核心筒的设计是有门、有洞、没有墙。这就是那个电梯的门（图），这也是那个电梯的门，这就是消防梯的门。这是管道井的门（图），这就是两户入户门（图），这个门可以去到走火梯（图），这两个门又是入户门。在核心筒这么小的地方里面是看不到墙的，只能看到门、只能看到管道井。就是说，没有一寸的走廊是浪费的。基本的尺寸和他们的实用率，大家如果这几天有时间可以看一下现在正在出售得房子的示范单位，进去都是很舒服的、不错的，其中一个就是空间的利用和靠美丽的装修。
单向式的设计可以适合中国北方地区（图），刚才讲过得房率的高跟外墙有很大关系，但是保温除了要墙厚之外，还有其他技术可以做到。大量的90平米以下的户型出现，令到以前有一些没有能力买房的人都可以有能力买房，这是新的市场，我们不要害怕没有人买这些小户型，只要规划、设计、细部做得好，只要施工质素、物业管理做得好，50平米的两房、70平米的三房，将来会有好多年轻人、刚刚毕业的大学生、刚刚结婚的年轻人会加入这个购房市场。这是以前从来没有能力买房的人。因为它的总价低了，都变得可以加入这个购房的行列。以前香港有居者有其屋，甚至有夹心阶层的居屋，我个人觉得好像国内那些经济适用房，如果老百姓买不起房的，我们不应该用国家的津贴去买房，我们不应该用国家的资源帮助他们买房，这是很危险的。香港过去十年就见证了这个事。在国内的房屋政策，我认为所有出卖的房全部交给市场力量，由民企去做。国家是提供一些廉租房，国家不应该提供一些出售房，真正住不起房的人，可以去国家提供的廉租房居住。但是国家鼓励私人市场是提供一些90平米以下，总额低，令到更加大量的老百姓买得起房，我觉得这是非常对的。但是不应该用国家的资源去逼人买房，香港现在已经取消了居者有其屋，已经取消了夹心居屋，也取消了私人参与居屋。
87年以来的中国房地产市场和香港70年以后的房地产市场，我们总结了很多经验和教训。香港有一些过去失败的经验是值得国家现在参考的。香港试过用公共的资源起工厂，这是很不应该的。政府只可以做一些令到贫苦大众有屋住就够了，不需要提供优惠政策引诱他们去买房。我不知道70%、90平米政策是临时措施还是长远的，我自己觉得中国大部分老百姓能够有自己自住房，而中国的中产阶层由过去不够10%上升到50%，这个情形下再取消小户型都不迟。中小型户型从来没有资格买楼的人可以有一个新的机会买楼，这是新的市场，我们应该用心去做这个新市场。我不觉得一定大户型才好卖，只要我们做到刚才提出的六种不同的，舒适度的六种元素，尺度是其中一个原因，新的客户群出现，新的商机来了。
有人认为因为出了“国六条”，大户型价格会上升，小户型价格会下降。我不是很认同这一点。因为这是新的市场出现，情况可能未必像人们一般所想象的。社会和市场生活习惯会改变的，环保节能、可持续发展将会是这个世纪的主流。非毛坯房、精致的设计、经济的施工也将会是中国房地产未来的主流。这是新天地，等着大家去开发，将会给大家带来无限的新商机。令到中国中产阶层的扩大，令到中国建设小康社会、和谐社会能够早日完成。令到全中国680个城市的居民在未来20年都可能自己购买房，实现自己的梦想，国家肯定会更加稳定。
所以我觉得“国六条”不是单纯是一个房地产政策，对中国长远构建小康社会、和谐社会，有着稳定和谐社会之后，中国就可以进行真正的政治改革，为中华民族的兴旺奠定基石，谢谢大家！
百仕达地产有限公司营销总裁 罗雷 先生
罗雷：百仕达一直以来非常注重香港和海外品牌营销，从一个产品营销肯定是一个很长期的过程，可能不会是一个很短期的行为。像我们参加类似今天的地产推广周，也是一个很有帮助的模式。但是你要令到一个市场的消费群体对你的产品有所认知，可能需要做很多长期工作。在这方面，我们的前提就是作为香港上市企业，我们对国内其他开发商来说会有更多的香港客户，通过一些其他途径对我们有所了解。另一方面，作为我们企业来说，部分高层都在香港工作，所以对香港比较了解。十几年前我们个项目开始，我们在很多设计方面就比较针对性的来针对这个市场，所以从产品的设计包括物业管理服务，包括园林等等规划来说可能会有一些针对性。整个推广来说，首先本身因为产品有针对性的特征。自然会吸引到香港或者海外一些客人。
在我们十多年前一个项目叫做“百仕达花园”，我们最初找的设计规划师就是王董设计所，是阳明山庄的设计师。十几年前我们次把香港花园社区概念、会所社区概念带到中国。那个时候我们刚刚推出这个产品的时候，我记得整个深圳的市场均价很低，但是那个时候我们均价已经可以卖到一万以上的水平。一个新产品出现后，往往开发商走在前面的，绝大多数开发商还不太敢做这个概念或者不太意识到有这样一个市场存在。实际上到我们去做的时候，自然就有很多香港的一些客户成为我们的业主，粗略统计一下十多年前我们做百仕达花园的时候，那个时候香港业主能够占到客户比例30%左右。
反过来，这些客户也给我们提供非常好的实践，他们成为我们业主以后，我们更加清楚了解这些香港客户在入住以后对楼盘、对物业管理，包括对产品他们的需求、生活习惯等等，这个反过来也促进产品中有一个进一步提升。在我们去年推出的另外一个项目，也是国内比较熟悉的红树西岸项目，我们在这方面做了更多的工作。去年5月份推向市场后，目前大概香港和海外客户已 过50%的比例。所以我们对这样一个市场实际上做海外营销，不是来找份报纸出几份广告，他是一个长期对客户市场研究、跟踪服务的过程。包括一些推广的模式，实际上我们一直以来跟香港的两家中介机构合作，尤其是中原，这么多年来，百仕达所有楼盘都是跟他们合作。跟他们合作非常重要的地方也是看中他们在香港市场上有一个非常广泛的人力资源和地铺资源。从这些地铺资源里可以给我们带来很多市场的信息，也能够快速的把我们产品信息带向香港这个市场。
从今年年初我们在香港设立我们一个长期的展销厅，我们每个项目都会在香港设立一个专门的展销厅。这么多年来，这个市场的客户对我们项目了解程度相对比其他国内楼盘要了解得多很多。不信的话大家可以做一个测试，很简单我来香港做一个同行聚会，香港地产版记者认识我的比率比其他国内朋友要高很多。这是我经常跟业界交流互动的结果，客户在这个过程中能够提供有意义的支持或者帮助，这方面最重要的可能还是市场研究的功劳。谢谢！
房天下全球机构运营副总裁兼资讯集团总经理 肖勇 先生
肖勇：刚才罗雷先生讲到十年前，十年前已经把楼价提到过万。东海花园也卖到1万多。上午我跟大家交流的时候，我们就认为中国内地地产在香港20年，原来叫外销，现在香港成为我们土地。已经发生了很大的变化。有三个变化：
，从沿海城市向内陆城市演进。还有一个从高端项目向普通项目发展。当时在北京、上海，包括在深圳、广州都有很多非常高端面向港人销售，但是现在港人已经参与了一些口岸物业，还有一些郊区的大社区，比如布吉、东莞都有这样的大社区。我们港人在珠三角买铺的也很多，购置一些工业物业、厂房，投资类型也是向多元化发展。
我们觉得随着内地香港联系日益紧密，港人内地置业还向一个更多元的方向发展。我们这次组织来自20个城市近30个楼盘推介，他们为什么要来？因为他们已经发现在他们城市已经有我们香港投资者的身影出现。他们也希望每个城市高端项目能吸引更多港人置业。房天下做这件事就是想推进中国房地产向海外营销的进程。香港作为一个国际金融中心、航运中心、购物中心，辐射力是非常强劲的，传媒也非常发达，我们希望借助这个平台，和产业界有更多的合作、交流的机会。我们很多物业在香港受到欢迎，回到内地反而有更好的营销效果，包括这次来的万科精品项目、广州富力精品项目，还有深圳红树西岸这样的项目都非常受港人关注。像我们红树西岸还有专门的展厅，都取得了不少好的营销效果。他们还和我们中介服务机构进行合作，也取得了很好的效果。
我们还希望专业机构，像何显毅大师能给我们内地地产商提供更多的支持服务。上个月我们在人民大会堂召开了中国中小户型论坛，受到业界广泛关注。当时何显毅排出了代表，现场很多人专门用数码机把何显毅的投影拍下来，他们很难理解40、50平米怎么能做成两房。后来我们说在深圳还有15平米的一房，30平米的2房，60平米的三房，80平米的四房，当然深圳房地产是跟香港学的。小户型老师是香港，内地的小户型之都是深圳。深圳的房地产都是跟香港学的，是因为深圳盖的商品房主要是卖给香港人的。后来因为深圳有一个庞大的白领人群，从小户型开始置业，所以深圳也建了这些小户型。
我们希望非常成熟的香港经验能在中国内陆新一轮房地产发展中起到更明显的作用，我们也相信这一点，因为我们觉得随着国家宏观调控以及土地资源日益集约化，香港经验会是我们大陆主要参照系。各个城市特别是大都市地产发展模式更多会选择香港模式。我就简单抛砖引玉，谢谢大家！
21世纪不动产中国部董事 杨蔼良 先生
杨蔼良：中国房地产在海外销售以新加坡、台湾、香港为主，93、94年开始中国房地产市场，相对过去80年代的时候，销售相对没有这么理想。80年代基本上有房卖，就有人买。跟92、93年相比，是两个世界。当时要是拿房子去外地卖，基本上国内市场相对没有这么理想，或者价钱没有这么理想，要不然我们没有必要去外面卖房。还有一个原因，要提高发展商的品牌、地位，我们那段时间来说到海外营销，主要是因为一个中国概念，当时觉得中国房地产非常理想，很高。我们当时在外面，特别是新加坡、台湾那边，当时卖的非常好，北京、上海、青岛的房都买得很好。我们当时推销的方法主要是一个，中国的概念，就是房地产一直往上走，不会下来的。
第二，我们当时提出了一个，因为在他们来说，我们针对的就是投资为主。所以他们买房的时候提出来会不会有一个很高的回报。我们当时说2年有30-40%的，现在就没有这么高了。最近2、3年时间，大部分城市已经降到6%-8%左右。超过10%的比例相对比较小一点。我们当时提出来相对他们本身新加坡、台湾提高了很多。这是第二点我们去做的功夫。
第三点，我们保证房屋建好。我们安排客户专门去看房。当然价钱上，房价在国内买相对比较高一点，但是他们也是愿意。，有回报的保证。第二，他们可以专门去那边看房。
但是今天是另外一回事，北京的也好、合肥的也好，所有的买家以前不会先去那个地方看，今天我们会专门办一些旅行团，先给他们实地参观。第二，我们不会乱开一个所谓的给他。以前2-3年回报有30-40%，其实发展商知道这个是很难的。现在市场透明度高很多了，现在不能做这个保证。现在只能以一个合理的价钱，这是第二个改变。第三个改变，以前的人不会研究市场的情况，不会了解国内的市场情况。销售的时候出现了一个情况，他们自己会花很多时间研究我为什么买上海的房或者为什么买北京的房，以前不会这样，90年代初的时候他们从来不会研究这个。我记得我们在新加坡卖房的时候，我们做了一个星期，从来没有人问你上海投资怎么样、广州怎么样、北京怎么样，他们只问一句话，你这套房在上海还是北京，其他地方他们都会考虑。只是考虑这个地点，其他东西他们不会研究，也不会考虑。但是今天投资者考虑比以前多了很多，这三个方向跟以前完全不一样。
今天作为海外销售，跟以前很不同。多了解当地市场情况，新加坡也好、香港也好、台湾也好，其实每个地方本身需求的房，需求去买房的原因都不一样，所以海外销售的时候，这几点都非常重要。
主持人：感谢各位的精彩发言，今天的论坛到此结束！
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