[摘要] 政策、“优”盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅，每一个栏目的评选都期待您提出的专业意见，哪项政策将深层次的影响房地产走向？最优楼盘要具有怎样的素质？家大业大的地产企业是否就能成为行业标杆？
2007，武汉房地产不平静的一年。回顾一年来房地产市场经历的风风雨雨，地产巨头汇聚武汉，地产大佬指点江山，武汉楼市在国内外资金的理性关注下，呈现了地产人的睿智和卓见，深层次地推动了武汉地产前进的步伐。
与此同时，2007也是房地产的调控年，地产新政频频出台，“第二套房贷款”政策从信贷角度规范房地产市场，打击炒房行为；“每次推盘量不得低于3万方”规定剑指捂盘惜售；加息成为家常便饭……
在政策和市场的激烈碰撞下，2007江城楼市跌宕起伏，房价成倍攀升、购房者排队买房、开发商大量拿地、外地人成购房主力……太多太多的事件值得回顾，太多太多的政策值得分析，太多太多的经验值得总结……“2007江城地产优年度总评榜”活动由此成型，盘点楼市方方面面，全面记录下这个特别的地产年。
政策、“优”盘、案名、企业、营销案例、广告语、别墅，每一个栏目的评选都期待您提出的专业意见，哪项政策将深层次的影响房地产走向？最优楼盘要具有怎样的素质？家大业大的地产企业是否就能成为行业标杆？我们带着这些问题，组织了本次大话地产，与您探讨2007年武汉地产的得与失。
本期我们特意邀请到行业资深的地产策划人来畅谈策划、广告之美。
时间：2007年12月7日
地点：搜房网大话地产直播室
参与人员：
合富锦绣地产顾问有限公司策划总监胡小雪
中科辉创地产顾问武汉有限公司高级策划师黄辉
中科辉创地产顾问武汉有限公司策划师乔安瑜
武汉华立置业发展有限公司总经理助理邵敏
武汉新聚仁房地产经纪有限公司资深策划杨璐
大鱼机构项目总监罗依莎
到会嘉宾均是地产界资深人士
以下是直播内容：
主持人：首先很高兴能邀请到各位参加这一期的大话地产，在座的各位都是武汉房地产界的策划精英了，先请大家自我介绍一下。
杨璐：大家好，我是武汉新聚仁的杨璐。我们之前的项目是东湖楚世家，还有万豪国际，写字楼项目有世贸大厦，现在新的项目叫静安上城。
邵敏：我是华立置业的邵敏。
中科辉创乔安瑜：我们操作的项目有接近尾盘的香港路·浅水湾，还有一些异地的项目和推盘的项目就不介绍了。
罗依莎：我们现在在做的项目是御水天成，基本上属于尾盘。
胡小雪：我是合富锦绣地产的，我们做千年美丽等项目。
主持人：今天请大家来也是请大家回顾一下2007年的营销案例和广告语。在讨论之前请大家给我们一个概念，就是我们以什么样的标准来评判一些比较的广告。也请大家说说在自己心目中给自己印象最深的广告语。
武汉新聚仁房地产经纪有限公司资深策划杨璐
杨璐：以我的概念来说，我觉得地产广告语是对产品内涵的介绍，第二个是区域性，所以我非常感兴趣的是汉阳的那个墨水湾，那个广告语叫“汉阳偏心了”。我很直观的觉得即使不知道这个盘子，也会对这个盘子产生兴趣。
主持人：可能很多业内人觉得很好，但是购房人可能会看不懂。
罗依莎：它诠释的是一个地段的优势，因为南国明珠那个项目并不在汉阳的中心。其实真正的中心是在钟家村。以后的汉阳是四新区，所以它说它是中心。
搜房网武汉公司主编姚锐
姚锐：那个地段确实是差了一点，但是广告语说的不错。我觉得一个好的案名首先它要简洁、明快，容易让人记住，那种一口气一个广告语打十几个字的无法让人很容易记住。第二个能看这个广告语就知道它楼盘的卖点在哪里，实际上我觉得今年能真正达到这两点的案名不多。所以前段时间在论坛里我发了一个帖子就是把所有的案名都批了一遍。但是我们当时做策划案的时候比较推崇一个案名，好像御水天成那个广告语还不错。
罗依莎：这个实际上是我们的形象广告，我们御江天成主要是诠释那四个字，为什么叫御水天成，最后不知道为什么变成了我们的广告语，但后来我们的主广告语都不是那样的。
姚锐：大家觉得在自己的心目中不一定是今年的，但是哪一个楼盘给自己印象深刻？
中科辉创地产顾问武汉有限公司策划师乔安瑜
中科辉创乔安瑜：我们觉得在武汉的楼盘柒零社区还是印象很深的，有一种很让人感动的感觉。其实真正说好的东西我们从业内来看是看它能否和那个楼盘相通，但是消费者不会那样看的，可能消费者并没有意识到那些，我们更多的时候把那个当做作品来看的。
彭非：我觉得广告语最重要的还是标新立异，能吸引眼球的。
姚锐：让我想起了兰陵大公馆，“恨透大人物的小房子”。这个是很容易让人记住的。这种广告语就点出了我的卖点，然后又容易让人记住了。我希望大家可以来提出觉得一个真正的广告语需要什么样的特点？或是有什么样的广告语给我们容易记住的？
邵敏：我刚刚在隔壁老毕的办公室里面坐了一下，我看它的电脑里有碧桂园的案子，我是很早接触了它那句广告语的，就是“给你一份五星级的家”。这是用了多少年都经典的，我觉得要超越这句话很难。这句话据说是十几年都流行的。实际上我都不记得碧桂园了，但是只记得它那句广告语。还有我当时比较喜欢的一个比较大气的广告语，在我们边上的天下国际公馆，说是贵族走进来，走进来变成贵族。我觉得那句话是很容易让人记住的。
罗依莎：但是我不喜欢那个广告语，很俗气的。
武汉华立置业发展有限公司总经理助理邵敏
邵敏：问题就是你卖给谁，像人家戴的金表我们看了也很俗，但是并不是卖给我们用的。像柒零社区就是卖给我们这样的人的。像以前我们说广告做给谁看的，就是做给开发商的老板看的。市场好的时候你会发现广告是唯美派的。市场不大好的时候我们发现什么样的广告最吸引人呢？就是最实在的那种语言，比如说像我们的那句广告语叫“这里的房价3800起价”效果就很不错。
姚锐：但这个并不是广告语的功劳，而是营销方面的。
邵敏：不是说唯美的就一定奏效的。
姚锐：这个是必须由它所服务的项目来支持的。我不能说这个房子一万起。
合富锦绣地产顾问有限公司策划总监胡小雪
胡小雪：确实有这样的情况，像在房协那里的一个惠园大公馆就是自己的房子是10万欧元起。那是一个烂尾楼。
罗依莎：那个房子很多是外国人和外地的客户群。
邵敏：但是说实话它那个房子当时是领先武汉十年的。
罗依莎：直到现在也是领先的。
彭非：我记得那个时候给我印象最深的事是长城建设卖别墅靠派单来做的。
姚锐：九几年的时候所有的楼盘都是依靠派单来做的。
胡小雪：我认为任何的营销方式还是广告推广，是适合不同的人群和项目的特性的。像我们刚才说的原始的做法相对高端盘来说是一个丢形象的事，但是它可能是从高到低一个面的结合。像我看到那个天琴湾在徐东平价派单做宣传的时候我就拿了一张。
姚锐：这个广告语也是不错的。城市向西。
胡小雪：其实我今年每次过二桥的时候看到一些路牌上的广告语都颇有感受，我问过我们的策划师二桥上有多少块广告牌给你印象最深刻，那个时候我记得万科上的一个广告语就是“改变你与世界的距离”，而这是以前的十七英里说过的话。
杨璐：现在就改成了“世界的高尔夫”。
胡小雪：包括巢NEST我们做的把世界藏起来。我说你把世界藏起来，难道过段时间再把世界放出来吗？这句话的意思就是你要去想它的意境，我们要把好的东西珍藏起来，同时不显山不露水把它的价值发挥出来。其实当时提这个话的时候我还是有疑义的，另外还有巢提出的“敢于世界比品质”，这是当时他们的老总有这样的想法所以提出来的。
大鱼机构项目总监罗依莎
罗依莎：巢还有一句是“不同于99%的别墅”。那是我当时对巢印象最深的概念。
胡小雪：我觉得数字引入广告语里面是很好的诠释。包括华润推出了一个几又几分之几的生活，这具有很好的传达性。为什么我们说柒零社区是比较成功的。当时那个案名在沟通的时候也在考虑如何吸引这部分人的思想。就是我们在分析客户这块，发现那些刚刚毕业做老师的这些人他们的年龄都是在七十年代，就是这样一波人购房的需求是的。把人群锁定了之后，然后进行分类、划分。后面推出的一系列东西都是围绕这个案名来延展的。记得大家顾问出了一本书叫《解决》，那个时候就是对柒零年代的人思想的回忆和期盼，我后来看这本书的时候感觉影响很大，我个人还是偏向南方深圳方面的广告语，包括第五源等等。
汪泉：其实我觉得那个谓语城也很奇怪的。
罗依莎：谓语城其实就是江南家园的二期，以前江南家园做的产品也是很不错的，不管是户型还是外立面都是很成功的。但是后来出了一个谓语城，我当时不知道是江南家园，但是去了之后我才知道，个人感觉还是沿袭以前那个感觉。
中科辉创乔安瑜：其实你没有发现，虽然你们觉得案名不好，但是你们都还是关注了。其实我们并不能评判它好不好，但是它确实在市场上能引起关注。
胡小雪：还有另外一个原因当时那个谓语城我们也参与过，当时我们公认的可以叫做“红茶院落”，可能我们认为江南家园这一期的产品已经引不起客户的激荡了，还是想把客户给拉回来，让他们能感知。这个是大家顾问做的，高虹也在进行引导，我们如何把这个项目推向一个高度。那个时候北京有一个项目叫主语城，所以就想到我们的项目可以叫谓语城，而这个概念提出来的是新知识分子专区，也是比较符合这个人群的。而且后来涨价也是非常快的，如果还是江南家园的话涨价就不会很快了。
罗依莎：其实我觉得涨价和案名是没有关系的，因为光谷这块涨价都是很快的。
姚锐：但是如果是沿袭江南家园的话涨价就不能涨起来了，但是如果它换一个名字的话就很好了。不过像南国明珠那个换成墨水湾的话就不大好涨了。我们还是不要把话题扯远了，还是回到这个话题上来。大家自己作为业内人觉得比较好的广告语可以提出来。
汪泉：我一直很奇怪那个“地位”。
杨璐：其实它中间是一个国际象棋，也可以想象成位的意思，这是你可以进行联想的。
姚锐：我说这个话可能大家很难时间知道哪个好或是不好，因为各位都是做策划的，自己可能职业生涯中也有一些比较好的案例吧。像我们说巢NEST的广告语是“有爱要有巢”，这个广告语听起来很简单，是他们一开始就出来了，然后他们围绕爱和巢之间起了无数的广告语，最后发现还是这个广告语。这是它的一个历程。我们觉得自己生平中做了很多的案子，可能我推出来的时候就很平常。但是它其实有很多可以说的东西。
杨璐：这个感觉就像我们学哲学一样的。我们先提到这个东西，然后围着这个东西走了很远，最后绕了一圈还是发现最开始的。
胡小雪：这个就说明人生就像一个圈。
杨璐：因为我们开始就想把这个东西丰满起来，后来发现越是丰满离原来越远了。后来还是发现这个。
姚锐：其实最简单的就是的。
杨璐：就像我们有一个别墅的项目起名叫长岛。就是美国纽约那个长岛。我们想如何来丰满这个长岛，如果光是长岛就不是很好，我们想到很多包括中国意境，欧美路线的，最后走了一圈之后发现还是长岛最能概括某些东西。
胡小雪：包括我看了他们做的长岛的平面做的很好，一个就是把谷歌截取的长岛拼到那个平面上，然后把颜色变成比较大气的颜色。
杨璐：包括我们上面还有一个入选的静安上城。取名静安就是给人一种感觉是既安静、又安详的感觉。然后上城的概念大家都知道。把两个东西综合起来之后我们起名叫“静安上城”。实际上没有多少概念化的东西在里面，非常的平涩。然后广告语也起了很多，后来我们发现武昌的湖和汉口的湖比起来，武昌是不会缺湖的，但是我们发现在城市中心的湖很少了。汉口可能就是西北湖。然后看到武昌只有两个湖，一个是沙湖，一个是晒湖。
邵敏：当时我们也想叫菱角湖的，后来还是觉得叫新华比较好。为什么会取名叫新华时代呢？就是因为有太多人对这里的名字敏感了，我们就取一个大众化的名字。
胡小雪：前段时间我看到华润有一个项目叫归去来。那个项目在苏州，我后来发给杭州的AD看，他们觉得在那里很多都是这个样子的。原来我们说广告的南北派，北派以北京为首，深圳以南派为首。北派就是非常大气的，整个版面是大篇幅的，最后是一个画面就没有了。南派就是像做艺术照里面还要插一点小文字的。而长三角那里就更加的柔情写意了。
姚锐：那大家觉得武汉的氛围是什么？可能有的像杭州那样就是水墨文化渗到骨子里的，那我现在还不知道武汉是什么样子的？
杨璐：武汉就是中西合璧，南北兼容的。
姚锐：什么在武汉比较吃的开的？说老实话我觉得武汉真正唯美的并不多。
邵敏：可能还是我们的三千多块钱比较实惠。我们当时真的研究过。就是试一期看电话是多少。这个效果就是这么出来的。我们后来有一个盘名字就叫淮海城。它也是打价格，的价格就是4500起，旁边的房子还只卖3、4千的时候，它就这样打广告。当然4500的效果肯定没有3000的效果好，但是这个价格打出来确实让大家很清楚。
而且华立有一个特点，做项目所有的东西都是以文字为主，我们的LOGO什么的都是很少有图案的。
说到大气其实世界城做的蛮大气的。那个名字就很不错。
姚锐：光是广告投楚报去年就是一千万。所以世界城很多的做法是值得大家借鉴的。
彭非：但是现在的广告法是不允许起这样的名字的。
胡小雪：去年的时候新地·东方明珠起了一个名字就是“让你的名字给全中国的房子做榜样”，那个广告语一上线就被罚款了。
主持人：我们在这次的评选过程中发现有很多的开发商都来参加什么十大楼盘啊，十大案名的评选，但是关于十大营销案例却没有多少人感兴趣。
胡小雪：实际上是他们今年的房子卖的太好了。
主持人：那房子卖的太好了对你们来说是不是有影响。
胡小雪：但是从现在开始“寒冬”来临了。很多的开发商找到我们句话就说给我们聊聊政策吧。
罗依莎：我想开发商有这样的担忧是好事情。就像御水天成为什么起这样的案名，因为开始提案名的时候提了很多个，但是他们的老总一看到这个案名就非常喜欢，最后就改成了这个名字。
彭非：实际上御水天成的提升也是很多的。起码比我们的心理预期要高很多。
罗依莎：实际上它做的产品也是很好的，虽然没有很多的亮点，但是质量还是很不错的。
彭非：实际上当时我们看那个盘量的时候心理价位并不是这样的，预期能接受的也只是4千多，但是它一出来就是6千多。
罗依莎：是的，有很多市民打电话来说你们有几期，有多少万方？为什么说我们是尾盘呢。因为这是一个小盘。但是开发商的概念不一样，他并不是说想做什么，而是纯粹的为了回款。
邵敏：我当时起的广告语是“幸福因缘而起”，就叫它“景江缘”好了。
罗依莎：原来我们做户外的时候，广告公司做了一整面，就像是水岸星城整面水的感觉。而我是强力反对的。首先你这个项目就有误导，你吸引的可能不是你的目标客户群，冲着你来的是大规模很大气的水的感觉，而客户真的来了之后会发现根本不是这个样子的。
彭非：是因为你正在推的时候是市场好的时候，可能因为这样把你项目的缺陷给掩盖掉了。
罗依莎：其实这个项目产品定位是成功的，推广定位是不成功的。
给我印象比较深刻的项目还有融科期的“一座城的联想，一代人的梦想”。
主持人：好的，今天非常感谢各位参与讨论。谢谢大家！
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