[摘要] 按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房？而8月的武汉楼市更可谓充满了变数,“加紧推盘”“追涨风再起”“排队买房”之象又重新涌现。开发商不按常规出牌 "千元跳"成常态。
按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套期房？
昨日，房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。
对此，中国社科院房地产研究专家表示，虽然目前坊间及开发商之间对于“房价收入比”的概念有很大争议，关于它的计算方法也没有达成统一认识，但中国部分城市房价过高是不争的事实。
27年才能买一套房？
昨日，北京市统计局发布数据称，今年上半年，城八区从业人员平均劳动报酬为28289元。参考该数据，按照每个家庭有两人工作计算，北京市家庭平均年收入为11.3万元（不考虑个税及保险等支出）。
北京市统计局此前发布的数据还显示，7月份，北京市四环路以内商品住宅期房平均售价为17478元/平方米；四至五环路之间平均售价16663元/平方米。中大恒基市场部主任张大伟表示，据此计算，五环内的商品房均价约为17000元/平方米。
张大伟还表示，根据北京房地产交易管理网的数据，北京市住宅单套成交平均面积为113平方米，按照上述均价，单套商品房期房总价为192.1万元。
张大伟称，按照目前常见的支付标准，每个家庭需要支付42万元的首付款（3成首付），贷款150万元；同时，30年贷款利息总额为112万元。
他表示，按照上述数据进行计算，北京市的房价收入比达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3～6的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。
自住型需求被挤出
张大伟向 《每日经济新闻》记者表示，房价收入比过高，说明目前北京市的房价已远远超出居民的购买力。他表示，根据目前的租赁均价，北京市房价租售比已超过500：1，说明投资投机性需求正在增多，市场的泡沫越来越大。
张大伟表示，在高房价的压力下，期房交易中的自住型需求正在被挤出，并越来越多地转向二手房市场和郊区。
据北京市房地产交易管理网的数据，7月，北京市共成交期房商品住宅12840套，成交面积148.1万平方米，环比分别下降10.5%和5.7%。相比之下，二手房网签24916套，环比上涨7.37%，连续两个月刷新二手房成交纪录。房地产中介机构我爱我家的数据表明，上月二手房在整体成交中的比重达到62.49%。
据中大恒基的统计数据，7月份，北京市二手住宅平均交易价格为12450元/平方米，平均成交面积为93平方米。张大伟称，据此计算，二手房的房价收入比大约为15：1。
另一组数据则显示，在燕郊买房的人群中，90%来自北京。根据燕郊地区3500元～4000元/平方米的房屋均价，对于北京人来说，燕郊平均的房价收入比大约为6～7倍左右。
北京统计局：不能简单测算
有媒体公开报道称，“房价收入比”作为一个引自国外的概念，理应受到相关部门的重视，并对此做一个科学的解释，给公众一个明确的评价房价高低的参照。
昨日，记者就上述“27：1”数据致电北京市统计局。统计局相关人士向记者表示，房屋成本包括购房成本和使用成本两部分。其中，购房成本以房价为主，使用成本则主要包括物业费用和其他税费。
该人士表示，国外的购房成本相对较低，而使用成本较高，与我国的情况刚好相反。因此，计算收入房价比时，应该对全部成本进行核算，而不能简单地计算购房成本并加以比较。
一位不愿透露姓名的分析师向记者表示，在西方，房价收入比的测算较为细致，新房与二手房分别有两套不同的数据。他表示，中国的住宅多按照面积，而不是套数进行交易，又由于纳入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此所得的数据不能反映真实情况。
但他同时表示，即使根据北京市统计局的数据来测算，所得的房价收入比也低于实际水平。“北京的房价已经让居民望尘莫及。”
新闻链接
瑞银：北京工资水平列全球64位
瑞银昨日公布 “价格及收入”研究发现，亚洲地区城市中东京工人的工资，全球排名第18位。香港工人的工资水平在该地区受调查的13个城市中位列第2位，在全球位列第37位。根据国际标准，中国内地城市的工资水平较低，上海和北京分别位列全球第59位和第64位。
调查发现，按照生活成本水平，上海位列全球第41位，而北京为第51位；台北位列全球第46位，在亚洲区排名第6位。相比之下，香港的生活成本位列全球第28位，其购买力位列亚太地区第3位。
该地区内，东京、香港和台北消费者的购买力最强。
虽然工资水平不高，但亚洲城市雇员的工作时间却高于其他地区。全球受调查城市里，雇员年平均工作时间为1902。其中，亚洲和中东城市的年平均工作时间分别为2119和2063，远高于全球平均水平。
这项研究还发现，按照由122种商品和服务组成的标准一揽子计算，奥斯陆、苏黎世、哥本哈根、日内瓦、东京和纽约是全球物价的城市。如果将房租价格计算在内，纽约、奥斯陆、日内瓦和东京是全球最昂贵的居住城市。相比之下，吉隆坡、马尼拉、德里和孟买物价。（转载自《每日经济新闻》）
【本地链接】疯了板!开发商不按常规出牌 "千元跳"成常态
最近,国家发改委、国家统计局公布数据显示,7月份70个大中城市房屋销售价格平均水平上涨,且连续5个月上涨,而且7月份同比涨幅创下今年以来。与此同时,8月份武汉房价出现了最近15个月来首次同比、环比价格指数双双上涨,楼市再次火爆已经是不争的事实。8月的武汉楼市更可谓充满了变数,“加紧推盘”“追涨风再起”“排队买房”之象又重新涌现。
1 一边猛推 一边狂抢
武汉楼市大肆推盘也不过1个月。近日,一业内人士告诉记者,房价的高位、国家政策的微调信号以及下半年推盘的集中爆发,让不少开发商感到了压力,所以希望趁机在房价高点出货,避开下半年众多不确定的因素带来的压力。
今年开发商“不按常规出牌”
记者了解到,不少开发商认为目前房价到了阶段性高位。武昌一开发商在分析后市时说道,目前是高点套现的最后时机了。
“船小好调头,何况目前的房价水平还在高位,所以尽快出货,下半年也比较安心。”南湖某楼盘的项目总监道出抢在7、8月推盘的真正原因。如果不在7、8月份进行快速消化,把存货都堆积到9、10月份,秋交会时很可能遭遇强势大盘的营销攻势和新盘扎堆放量,那时候想降价出货都困难了。
对于开发商而言,避免秋交会时与强势大盘营销攻势直接对垒,可以根据具体情况选择在7、8月份 “错峰作业”,在市场回暖的情况下尽力销售,以避免下半年再次陷入楼市高存货泥潭。
因此,7月底8月初,武汉楼市上演集中开盘效应。对此,诸多业界人士纷纷认为,今年的“抢七夺八”现状似乎已经把“金九银十”的常规热推提前了一个月。
楼市面临高房价、高存量压力
纵观上半年楼市供应,武汉楼市新增和加推楼盘在二季度集中上市,一季度新增楼盘仅25个,二季度新增楼盘猛增到40个。据某机构研究中心调研人员发现,下半年不少楼盘也有新增或者加推意愿。很多开发商表达的意思是:谨慎看待今年的行情,趁着行情大好,加紧推盘完成销售任务。可销售量统计表显示,武汉市主城区商品住宅截止到2009年6月30日新增可销售套数为6万余套,商品住宅可销售套数接近5万套,总量已经接近11万套。
对于部分开发商盲目涨价甚至捂盘惜售,该机构研究中心分析师表示,“从高存量、高房价对市场的压力来看,目前开发商应该想办法尽快出货。”（记者 胡晓莉）
2 “千元跳”已成常态
今年上半年的看房经验中,最让黄波困扰的就是买或不买的挣扎,然而,经过了这半年时间,眼看着自己中意的楼盘一个个的都涨了价,到了七月,市场上追涨局势更加明显。有业内人士称,开发商的暴利心态开始露出了苗头。
上涨千元很常见
比较今年和去年的整体均价,虽然很多机构都用微调这个词语来形容,但分析部分楼盘的个别现象,追涨心态越来越明显。
2007年的疯涨局面,来自于购房者的恐慌性购房,这种市场需求自然让开发商有了充足的涨价理由。普涨也成了2007年楼市的重要形容词。
暴利心态现端倪
一般楼盘涨价大都是根据市场需求,在一个相对较长的周期内,通过一次上涨数百元的方式来试探市场,而这种温涨的方式不仅能给购房者带来房子的感觉,同时,还能根据市场反应迅速调整策略,以防大涨大跌引起购房者的不满。
在这些涨价楼盘中,虽然有上千元的涨幅,很多楼盘要么是因为推出的产品品质不同,要么是长期涨价积累而成的结果,但在这些涨价楼盘中,部分楼盘却带着一种追涨、跳涨的心态,让房价快速上涨。武汉某房产研究机构资深研究员何凯(化名)分析,一次涨幅达到千元,且房源品质并没有多大变化,“这是一种典型的暴利心态,十分不利于房地产市场的稳定。”（记者 陈红霞）
3 代理机构“无事可做”
黎民在武汉某大型代理机构担任策划一职,今年楼市的反攻,不仅让他所在楼盘的销售节奏加快,同时,好转的市场让开发商将销售权回收,武汉销售代理行业陷入了“无事可做”的尴尬境地。
曾为破冰急先锋
细数一下,武汉市大大小小的代理公司有数百家,根据各自所执行的职责和公司的侧重点不一样,可以分为顾问公司、销售代理公司、策划公司等等。但为了让业务范围扩展得更广,很多代理公司都会提供多重服务。黎民所在的公司就是以做好开发商的顾问为主,辅之还涉及销售代理业务。
一位业内人士分析称,在房地产市场形势不好,房子不好卖的时候,代理公司向来是市场破冰的急先锋。
销售代理淡出市场
在开发商与代理公司的合作模式中,利润的划分一般采用两种方式,其一,事先商量出一个提取额度,卖得越多,基数越大,提成的总额越高;其二,为了避开风险,开发商以一个明确的价格将所有房源“卖给”代理公司,超出部分全部归代理公司所有。
“很多时候,代理公司比我们赚得还多。”某开发企业负责人表示,销售是房地产开发最重要的环节,也是公司获取利润的途径,如果将所有的蛋糕给了开发商,项目做得也没什么意思了。
这种心态在今年的市场上表现得非常明显,“如今接个新项目好难。”黎民抱怨道。
寻找新项目变得困难
7月份成交量上扬,“很多公司都开始自己做销售。”某业内人士透露,市场形势变好,开发商最常见的办法是请一个顾问公司和一个广告代理公司,提供销售思路和广告包装等服务,销售基本上完全收归己有。
某销售代理公司相关负责人表示,以前很多完全依靠销售代理公司的开发企业在摸清了代理公司的套路或方法后,在合同期结束后,就不再续用,转而利用他们学习到的经验和方法自己做销售,“这点让人很无奈。”而随着市场的形势继续走好,纯销售代理公司没有生意可做的状况还将持续下去。（长江商报）
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