[摘要] 昨天独家获悉,上海、北京、重庆、深圳等一线城市多数银行已于4月19日开始暂停对第三套房的贷款业务。在各地具体细则出台之前,各大商业银行纷纷迅速行动,其执行速度与力度堪称空前。
昨天获悉,上海、北京、重庆、深圳等一线城市多数银行已于4月19日开始暂停对第三套房的贷款业务。在各地具体细则出台之前,各大商业银行纷纷迅速行动,其执行速度与力度堪称空前。
加上住房和城乡建设部昨日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,以及重庆等地频繁释放的税收信号,一线城市信贷、监管、税收“三箭齐发”的楼市调控格局已逐渐清晰。
多地暂停三套房贷
消息显示,在地方细则还没有出台的情况下,上海、重庆的多数商业银行已经暂停第三套房贷业务。其中,上海的浦发银行、中国银行、交通银行明确表示暂停受理三套房贷。而北京中原地产高层则透露,北京目前暂停三套房贷款的包括交通银行,以及花旗银行等一些外资银行。
“我们这几天接触了8家开发商,紧急商讨应对政策。包括瑞安、招商地产等开发商普遍对后市感到悲观。从银行方面反馈的消息是,目前已经严格执行三套房停贷政策。而这个政策究竟何时能够解冻,目前谁也说不清。”重庆一家大型代理企业负责人告诉记者,现在重庆已经出现大量的退定、退房现象,一些已经交了定金又没有明确表示退房的客户,也选择暂时观望。
在信贷政策收紧影响下,各地商业银行近日出现繁忙的“倒签”现象。“我们现在加班加点把已经申请的房贷客户批掉。如果他们的流程已经走到行长签字批复的环节,那我们现在做的就是把一些本月19日以后还没签的客户,尽量签到19日以前。”上海一家商业银行个人信贷部经理告诉记者。而这一做法得到重庆等多地市场人士的证实。
尽管多数银行已经暂停三套房贷款,但上海等地银行界人士称,他们仍在等待最终的地方细则出台,以形成整齐划一的操作方式。
政策接连出台
除房贷外,住房和城乡建设部昨日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,被认为是楼市调控落下的“第二只靴子”。通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。
业内人士表示,开发商一些违规的销售做法是炒高房价的一大推手,但对于这些繁杂的操作方式,监管部门逐个楼盘甚至房号去核查信息难度非常大。因此,在税收、信贷和供给源头上打击炒房,平衡预期,才是杜绝炒作动机的根本办法。
另外,重庆市市长黄奇帆近日在接受媒体采访时,详细阐述了重庆的宏观调控思路,尤其是对高端物业持有环节征税的办法。有专家分析,结合上海的持有环节征税方案,目前重庆与上海等地试点此类税收的趋势越来越明显。
受以上因素影响,房地产市场从几天前的卖方市场迅速过渡到买方市场。广州等地抛盘量激增20%,二手市场挂牌价格下降5%至10%。分析师薛建雄判断,目前的市场调整只是刚开始,一至两周后,当原有购房客户走完流程,并实现签约登记,一线城市的住宅成交量将明显下降。
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北京 近7成楼盘出现打折
信贷政策的收紧,开发商也在加紧销售以便收回资金。记者昨天从北京一些中介机构获悉,目前北京有近7成楼盘开始打折,其中大部分选择98-99折,而全款客户则能够享受更低折扣。
“目前北京楼市已经出现开发商让利行为,北京5环外商品房项目打折趋势更明显。”中原地产张大伟告诉记者。
据统计,4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平米,比3月份均价下跌约8.7%。在开盘的18个项目中,5环外项目达到15个,占比高达83.3%。
值得注意的是,根据抽样调查,目前北京100个商品房项目中有68%的项目出现打折,主要集中在5环外。无折扣项目占比32%,其中8成为老项目的后期房源。
“这些不打折的项目开发商表示,由于已经销售比例较高,为了不引起纠纷,不考虑降价或者给优惠。”张大伟说。
北京市银监局日前下发《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》,要求各银行在4月20日后办理二手房贷款及个人抵押消费贷款业务时,必须严格执行“抵押在先,放款在后”的新流程,这一新政对房贷市场冲击较大。
“北京的这一新政,无形中扩大了卖房业主的风险,短期内或许会进一步降低楼市成交量。”北京伟嘉安捷有关人士说。
深圳 不等细则出台 银行已先动手
中央针对楼市的调控政策密集出台后,各方都在焦急等待相关细则。商业银行则迅速采取行动。记者了解到,目前深圳一些银行正以前所未有的力度执行包括“三套房以及外地购房停贷”等新政。业内分析认为,以往中央出台调控政策到细则出台都会有一个缓冲期,而这次银行执行有关政策则异常迅速,显示出各方在抑制房价过快上涨方面决心很大。
记者昨日从中原地产、盛泽按揭等中介机构获悉,目前,中、农、工、建四大行以及华夏银行、光大银行等银行的深圳分行都已开始严格执行“三套房可停止贷款”、“异地没有长期纳税记录的停止贷款”等楼市新政。
“以往从中央出台调控政策到地方细则出台有1-2个星期缓冲期,在此期间还是能够按照以前的政策执行。而这次上面的执行力度十分强硬,听说是中央政策出台后,银监会就给各银行下发了严格执行的文件。”中国银行宝安支行个贷业务部某经理告诉记者。
盛泽按揭公司总经理何建中透露,因为细则没有出台,所以公司并未接到合作银行关于新政的正式通知。但是对于新政涉及的贷款已经很谨慎了,合作银行已经叮嘱公司不要接关于三套房这块的业务。
海南 侧重保障性住房建设
在对楼市的调控方面,海南省把主要精力放在保障性住房建设上。据了解,海南省近日已将今年10.09万套保障性住房建设计划分解方案下达至海南全省18个市县及农垦,并要求今年计划新开工的保障性住房项目,6月底前要确保50%开工建设,地方配套资金100%落实。
海南省住建厅改革发展处副处长谢曦昨日告诉记者,由于今年1、2月份海南房价涨势较为凶猛,海南省一季度以来已推出一系列楼市调控措施,如严查经批准预售的项目是否在10日内全部公布房源并明码标价,严查捂盘、炒房及哄抬价格等行为,以及建立企业信用档案等,目前正在参照中央的新政策对这些措施进行完善。
谢曦指出,在引导规范房地产市场平稳健康发展方面,海南省当前的主要精力仍然放在加快保障性住房实施力度,解决岛内居民住房问题上。他透露,海南的商品房市场经过上一轮调控,已基本回归理性,现在的主要工作是加强督察与引导,维持其平稳发展。（上海证券报）
【相关链接】新国十条剑指温州炒房团 武汉房价会应声下拐？
从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，国家密集出台了一系列政策，这些政策能否对市场产生立竿见影的影响，武汉房价是否会应声下拐，武汉楼市未来的走势又将如何？
>>>国务院：二套房贷首付不得低于50%
4月14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
继16日，工商银行在率先实行二套房新政后，19日起，工商银行湖北省分行将执行新政。该行于16日表示，即日起对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
另据了解，农、中、建、交四大行也表示，将严格按照国务院下发文件执行房贷政策，目前正在研究实施细则。
>>>目标锁定：不合理购房需求
华中师范大学经济学院院长邓宏乾教授认为，当前房地产市场火热，很大部分来自投资性、改善性购房需求。提高首套90平方米以上自住房首付款、第二套及以上住房首付款和利率，将进一步打击投资性购房，抑制大量不合理的购房需求，武汉房价的上涨态势将得到遏制。
点评：愿望是美好，可现实总是残酷的，二套房房贷首付不低于50%政策效力又将如何呢？还是只能由时间来评说，不过有媒体算过一笔帐：以一套总价120万，评估价100万的房产，在二套房新政后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，还款利息节省79361.69元。首付提高了，炒房成本反而降低了？不少网友也在纳闷，炒房团都是“不差钱”的，那么提高了房贷首付究竟能在多大程度上遏制他们呢？
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>>>新国十条：房价过高地区停放第三套房贷
4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。通知指出，各地区、各有关部门必须采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
武汉市房管局相关负责人表示，目前武汉房地产市场总体平稳，是否属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，有待上级部门最终认定。另外，从通知内容上看，是否暂停发放3套及以上住房贷款，由商业银行根据风险状况确定，政府部门是否参与、如何参与，都还有待进一步明确。
众多业内人士认为，暂停第3套及以上住房贷款，是一个釜底抽薪的非常举措，将遏制不合理住房需求，此举再次显示了中央遏制房价过快上涨的巨大决心，进一步增加了房价回调的可能。武汉如果实施，房价很有可能迎来新拐点。此外，新规定大幅提高了异地炒房的门槛，将把包括“温州炒房团”在内的大部分外地炒房人赶出武汉。
>>>目标锁定：炒房客等投机需求
中国房地产协会副会长朱中一认为，一般来说，购买第三套房基本上都是投资或投机需求，对第三套房不放贷，可以说能够准确打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策，规避了以“炒房团”为代表的各种形式的游资购房，有利于进一步稳定市场。再次提及税收调控，将影响炒房者的心理预期，让他们趋于冷静。
点评：正如有业内人士指出的那样，政策要想发挥预期的效力，还需要尽快出台配套的细化政策，对一些概念也需要予以明确，以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”，应该提出具体的评判标准，否则政策执行起来将大打折扣。
>>>异地置业需提供1年以上当地纳税证明
4月17日，国务院通知还要求：严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
“中期来看，人民炒北京、上海房的局面会得到缓解。”在我爱我家企划副总裁胡景晖看来，除了对短炒客的打击，更值得注意的是，“新国十条”规定:地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性的措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在北京、上海等大城市，来自外地的炒房投资性需求很可能受到地方政府的阻击，战略型城市的异地炒房投资将被抑制，对大城市经济发展有贡献的外地人员将享受到准户籍人员待遇。
“房地产投资仍然存在，但将会转向中长期投资。”胡景晖表示，“新国十条”组合拳的推出，将使高速上涨的房价紧急刹车，回归理性。
>>>目标锁定：异地炒房
一位资深业内人士表示，打击目标相当明确，就是限制异地炒房，而此类的政策在调控历史上是首次出现。“目前火爆的楼市相当程度上受到温州台州等外地投资资金的影响。如果这一政策严格执行，成交量和成交价很有可能出现跳水。”
点评：异地炒房团通常被认为是推高本地房价的罪魁祸首，因而温州看房团的到来似乎在本地购房者心目中总是“狼来了”的形象，那么针对打击“异地炒房”的政策能在多大程度上打击以温州为代表的异地炒房团的热情呢？或许北京、上海等一线城市能从中得以解脱，而二三线城市则开始成为异地炒房的“新大陆”……
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