[摘要] 相比2008年在杭州万科的那次“四盘同降”,北京万科这次所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多。“北京万科16日新盘降价八百”,这一消息记者从其他多位购房者处得到了验证。
相比2008年在杭州万科的那次“四盘同降”,北京万科这次所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多。“北京万科16日开盘房价降八百”,这一消息记者从其他多位购房者处得到了验证。尽管北京万科对外尚未正式宣布降价或者打折销售,但仔细比较万科紫苑当下开盘的销售价格与此前相比,北京万科已经开始悄然执行降价策略。
16日,万科紫苑项目(下称紫苑项目)正式开盘销售,记者在现场了解到,紫苑项目本期开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员告诉记者,实际购房有两个点的优惠,如一次性付款还有一个点的折扣。据记者估算,附加开盘当日折扣等优惠条件后,其实际最终售价约为24200元/平方米。对此,北京万科营销总监肖劲未予否认。
肖劲16日在接受《经济参考报》记者采访时表示,北京万科积极响应政府的号召应对市场变化,在与客户充分交流的基础上,限度的迎合百姓需求,按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。北京万科用实际行动表达了给消费者以实惠和合理定价促进销售的态度。从现场情况来看,该项目产品和此次进行的价格调整还是普遍获得客户认同的。
记者掌握的情况表明,万科紫苑项目实际上便是万科与中粮在北京联手开发的住宅项目。2008年中国楼市陷入深度调整之时,万科亦在该项目一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略,当时在北京楼市引发一轮争议。目前,万科中粮假日风景的推广名已经更名为紫苑,此次假日共328套房源,产品全部为90平方米三居。该产品为工业化住宅,突出的特点之一是本期采用绿色节能环保的太阳能技术提供生活热水,据悉此技术每年将为业主节约60%的电费。
据北京市统计局的相关统计,截至目前,北京市四环内商品房期房销售均价为3.4万元/平方米,4月15日中央政府开始密集出台专门针对楼市的调控政策后,地产商何时开始降价便成为了社会关注的重要焦点之一。不过,当外界开始猜测万科是否会如2008年一般率先拉开降价序幕之时,恒大地产却率先在以所有项目8 .5折的政策开始进行“优惠销售”,一度被外界认为是推倒了地产商降价的“多米诺骨牌”。
“万科内部也一直在调整,我们希望 每 个 楼 盘 开 盘 当 月 销 售 率 达 到60%,如果当月不到60%怎么办,我们会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时,万科总裁郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。
一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示,万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因,是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例,即上半年市场确定性较强时,万科现在只有全年计划中40%的可售房源,而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。
记者了解到,万科的判断是万科在2010年的供应节奏中,具有“滞后性”,所以二季度表现如何,将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题,郁亮在面对机构投资者时亦表承认。实际上,从2010年一季度开始,即便彼时尚无4.15之后的“严厉调控政策出台”,万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者,按照目前万科确定的任务,恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下,才能完成。
北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,大的调整取决于三方面因素,一是房企本身资金是否充裕,如果资金压力不大,很多开发商不会愿意主动降价;二是市场预期,如果大家都认为房价会跌,出于自保开发商当然会主动降价;三是同区域竞争对手降价,可能会被动跟进。
专家:开发商死扛房价将引来进一步调控
“万科此次的举动是非常明智的,同时,万科降价的行为有可能对未来楼市产生影响。”北京房地产协会副秘书长陈志昨日在接受《经济参考报》记者采访时表示,北京房价上涨速度非常快,已经偏离了市民的承受能力。外来资金和炒房行为是推高房价的重要原因。陈志说,中国绝大多数一线城市的楼市并没有经过有效地调整,因此很多投资、投机购房积累起的泡沫十分危险,进行调控势在必行。如果各地方政策的效果不明显,或者开发商死扛房价,可能还会引来加息等更进一步的调控措施。
没钱买房、政策调整,恐怕是目前绝大多数普通消费者远离楼市最关键的两个原因。各地楼市新政纷纷亮相,楼市走势到底会如何?
中原地产华北区域董事总经理李文杰坚信下跌的走势已在各方形成共识。李文杰表示,北京新政应该是从北京个人住房制度改革以来调控楼市最严厉的制度。现在买房人、卖房人和开发商已经形成对楼市下跌的预期。新政措施会加速楼市量价齐跌。而此前专家预言的30%的跌幅,也为各界所认同。北京房地产协会副秘书长陈志认为,房价至少应该回归到2009年初或2009年6-7月份的状态,房价至少降30%问题不大。（经济参考报）
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一周的时间,恒大地产8.5折优惠促销几经反复,满城风雨。
5月5日,恒大地产宣布,从6日起,40个楼盘全面执行8.5折优惠促销。但到上周末,就传出恒大将于5月16日取消8.5折优惠。
5月12日,恒大官方网站正式正面回应,澄清恒大楼盘在没有统一85折前,不同楼盘不同时间实际为95至90折不等,统一85折,相当于所有楼盘实际再折让5％—10％,另外,还强调恒大的优惠折扣是根据市场情况确定,原则上两周调整一次。5月16日为本轮85折促销周期截止日。但5月16日以后的下一个促销周期,其优惠折扣可能仍是8.5折。
在新政之下,恒大匆忙间开启的85折降价优惠,引发的震动远超其预期。
两年前,同样是调控强压之下,万科率先在广州、深圳掀起降价序幕。之后行业内迅速跟进,导致了一场降价风潮在楼市的侵袭。“2008年万科带头,今年恒大领跑,不知能否快速传染,不知谁是猪坚强”,地产名嘴任志强的点评颇为犀利。但就目前的现状来看,“猪坚强”们靠着“不差钱”的底气依然挺立。
“枪”是虚晃?
在史上最严厉的新政面前,在开发商集体观望的当口,恒大地产打响了降价“枪”。5月5日,倚靠着手中充沛的现金流,恒大地产在香港宣布,为了支持中央新政,旗下全部项目均以8.5折让利销售。这是新一轮调控以来,公开大幅降价销售的一线房企。但是,随后的市场反馈却显示,恒大的85折似乎诚意欠奉,多个楼盘的折扣并非市场预期的直接下调,对此,恒大的解释是“在没有统一85折前,不同楼盘不同时间实施95至90折不等,统一85折,相当于所有楼盘实际再折让5％—10％”。
恒大表示,此轮降价更多出于战略考虑,一方面为下一轮地产企业洗牌积累并购资金；另一方面“现金为王”的发展策略会增加手中运作的资本,在新一轮调控向深层发展时,能够拥有更多的主动权和回转余地。恒大对行业占有的欲望表露无遗。同时,恒大负责人也直言,85折的优惠推出,是一种战略考虑,更是一种营销策略。
资金状况八年来
不管恒大的用意何在,毫无疑问的是,恒大开启的降价门,会否成为降价风潮中张“多米诺骨牌”?市场在惊愕之余,更在关心,恒大降价会不会形成房地产市场的多米诺骨牌效应?恒大率先降价,那么谁将是第二、第三个恒大?
但今时不同往日,充足的资金储备量使得开发商们在这一轮调控面前显得相对从容一些。据媒体报道,金地、龙湖、碧桂园、富力等企业在接受采访时也均表示,近期没有降价的计划。
“目前,开发商手中持有的现金应该超过1800亿元,上市房企中,拥有超过60亿元现金流的就有40多家。”而华远地产（600743）董事长任志强的解释似乎更加直白。他认为,如果开发商缩减投资量,以目前的资金状况来说,坚持一年没有问题。
多数开发商的资金状况均较为乐观,“目前房地产上市公司的负债率平均在70％左右,但净负债率比较低,在50％以下,目前资金状况是过去七、八年以来的。”中金公司地产行业分析员白宏炜证实。他表示,目前包括万科、保利等在内的十大开发商就持有接近2000亿元的资金。
但值得关注的是,对开发商现金流影响的“杀手锏”政策也新近出台。据住建部的规定,未来对房地产企业在售项目的预售账款将实施监控,今后房地产企业预售账款将存入监管部门制定的专门账户,并按照项目开发进度和工程所需资金“专款专用”。目前,开发商周转资金中有六七成来自预售账款,这样一来,预售款的实际利用率可能就会降为原来的一半。这一政策对开发商的现金率将造成巨大影响。
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万科VS恒大:同是降价策略迥异
与上一轮调控时隔两年半之后,楼市迎来史上最严厉的二套房贷政策。这次楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景都是在于楼市高温不退,政府寄望通过提高第二套房首付及利率,抑制投资型需求,降低投资性购房对房价的推动力。不少市场买家寄望在政府调控下,楼价能进一步下降,因而放慢了置业脚步,市场的观望气氛再次浓厚。
此番调控,打破了“以往套路”的房市调控新政,在短短的几天里给中国房市带来的“转折性”巨变,即使对以往历次政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的市民,亦感觉已重新看到了解决住房问题的希望,新政组合拳频频出台不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”,更有一些开发商和炒房者猜测,本次新政如果执行力强的话,那么中国一些大中城市的房价可能要降两三成。
现在政策严过当年
降价,自然从开发商开始。2010年恒大的率先降价已经众所 。无论真降假降,引发的风潮都推动着降价潮的来临,同创卓越总经理赵卓文认为,恒大这一做法,符合许家印老板的风格,也是恒大根据自身情况作出的战略选择。
而在2007年“9·27”之后,当年底万科率先降价促销,理论基础是“拐点论”。而现在,这个“拐点”似乎来得更猛。“4·14”新政二套房贷首付比例为50％,“9·27”要求为40％；“9·27”并未涉及三套及以上房贷,“4·14”则明显规定:房价上涨过快的城市,地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房发放贷款,同时对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买贷款。
经济环境把控政策力度
相比起2007-2008年的状况,现在的经济大环境更好。“9·27”新政后,马上接着又是世界金融海啸,双重冲击下,房地产市场可以说几乎溃不成军。而今年国家宏观经济形势似乎非常乐观,有预计2季度GDP增长将超过12％,甚至有过热的威胁,如此分析,房地产没有政策调控、经济不景的双重打击之忧,政府反而可以更加大胆地调控这个行业,而不必像2008年那样过于投鼠忌器,怕打了地产伤了经济。
从市场情况而言,2010年楼市成交量下滑,与2007年底、2008年初时的情形有很大的差别。2008年在万科率先降价后,各地楼价普降20％-30％,但各地销售量却持续下探至谷底。以广州楼市为例,正常月销售量是50-60万平方米,在发展商降价时,却下降至20-30万平方米。
在“买涨不买跌”的年代,降价未必就能带来销售量的攀升。而2009年,各地楼价普升40％-50％,高烧导致开发商资金充裕,地产商的抗调控能力整体大幅增强。现在才表态降15％。“大家心中都有数,谁傻谁接盘。”一位业内人士在博客上说。
降价的出发点迥异
从开发商层面分析,目前恒大降价只是一个特例,还无法说能像“9·27”一样,导致整个市场恐慌跟风降价。事实上,相比“9·27”,开发商在这次调控前已经有所准备。而当年的“9·27”普遍开发商都有点措手不及,而去年年底中央经济工作会议之后,关于楼市条款的传闻和小政策就连连不断,不少开发商已经有所警觉,在资金方面也有所准备,加上去年理想的销售情况,当前开发商总体的流动性还是不错的,也能扛得更长。但另一个问题是,地产公司越是能扛,离调控到位的目标就越远,调控的时间可能就越长;至于这次调整所需要的时间具体有待观察。
专家分析认为,今年恒大接过万科的接力棒降价的另一个原因也是因为二者的发展阶段不一样。万科已经进入了发展的相对成熟期,并开始根据市场状况进行内部策略调整,而恒大目前正处于扩张的前期阶段,在行业洗牌的关键时期,恒大的降价策略,更多是对行业地位的布局考量。（金融界）
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