[摘要] 国家有关部门国庆长假前出台的一系列房地产调控政策正在产生影响“十一”黄金周楼市未能迎来开门红，北京、上海、南京等地楼市成交惨淡，这与9月份楼市成交火爆的情况形成巨大反差。但与此同时，深圳楼市却表现火爆。
（来源：法制日报）今年“十一”长假期间,各地楼市不同程度“遇冷”,传统的“金九银十”风光不再。有业内人士认为,这一现象的出现,与长假前国家有关部委出台的调控政策不无关系。
权威人士透露,“十一”长假前的新政不是二次调控,它只是落实中央政策的实施细则,使此前的政策措施施行得更加完善。调控的长远目标是为了更多人有房住,特别是那些住房困难的低收入人群。
专家认为,现在最重要的问题就是解决老百姓的住房问题,要把保障性住房和房地产分开。此外,当前的高房价与地方有关部门发生偏差的观念不无关系,而在未来,这也将成为住房保障政策实施的阻力
今年的“十一”长假业已谢幕,对于本该属于楼市销售黄金期的假期而言,各地楼市却不同程度地“遇冷”。有业内人士认为,这一现象的出现,缘于9月29日国家有关部委房地产调控措施的出台。
此次房地产调控被坊间称为“二次调控”,其效力能持续多久,各方人士仍众说纷纭。但不能忽视的是,自2003年以来,几乎每年都有楼市调控政策出台,而且基本上都是限制性调控政策。尤其在2010年,截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。然而,如此频繁的政策出台与房价的一路走高相映成趣,究其原因,中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧告诉《法制日报》记者:“一句话,调不下来。”
但是,也有业内人士认为,此次房地产调控政策力度空前,对人们的心理预期起到了正面地引导,有希望使房价出现理性回归。但目前还没有办法准确量化出政策可能对楼市成交量以及房价所造成的影响。后市如何要看调控政策接下来的走向以及现有政策的执行效果。
同时,有业内人士分析说,不断丰富和完善的公共租赁住房政策、房地产税试点工作以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强,将成为下一阶段房地产调控的主要方向。
调控加强 “金九银十”风光不再
今年4月的楼市新政出台后,从5月开始,一线城市的房地产市场出现成交量骤减的行情。
不过,这个数据上的“拐点”并没有持续多久。随着8月的到来,房地产市场似乎看到了政策的“底部”,部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象,不仅成交量明显反弹,价格亦开始企稳,甚至出现小幅上涨。在少数城市,如广东省深圳市和浙江省杭州市新建商品房成交量已超过调控之前的水平,许多城市排队购房现象重现。
在这轮来势汹汹的反弹行情中,对楼市“报复性反弹”的担忧再次出现。随着传统的“金九银十”消费旺季的到来,楼市回暖的闸门是否会就此打开?
“如果没有9月底突然出台的一系列政策,那么此前市场预计的‘金九银十’行情也许真的会成为现实。”北京某地产中介公司的一名地产经纪人说。
据了解,在今年“十一”长假之前,国家有关部门为“巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展”,出台了包括“各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度；完善差别化的住房信贷的政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等行为”的措施。
正如这名地产经纪人所言,上述被称为“二次调控”的措施出台之后,各地楼市都不同程度“遇冷”,楼市传统意义上的“银十”褪色不少。
“十一”长假的第5天,《法制日报》记者走访了北京市一些房地产中介门店后发现,观望成了楼市主旋律。
北京市某房地产中介公司的经纪人小李告诉记者,第二轮调控政策出台后,客户的观望情绪非常明显,“这几天约人看房都变得困难起来,9月中旬的时候,我差不多每天都要带好多组客户看房,可是黄金周这5天我只带客看了两套房”。
而据媒体报道,国庆黄金周前,沿海某经济发达城市的商品房单日成交量在300套至400套,而“黄金周已至末尾,但全市成交依然尽显低。10月5日这天全市商品房成交套数仅66套”。
此外,《法制日报》记者从北京市某大型房地产中介公司了解到,根据该公司买卖业务成交数据统计,截至目前,“十一”期间,该公司买卖业务成交量与9月末相比,出现30%左右的降幅。
“黄金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客观影响以及‘二次调控’效应的初步显现。”这家公司的一名负责人对记者分析说。
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调控解读 政策措施更加完善
就在二次调控出台的同时,讨论多年的房产税也似乎真的要成为现实。
近日,财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整公开表示,近年来,随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高,商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看,房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到。
有不少购房者向记者这样表示,对于楼市调控政策对房价的影响,持谨慎乐观的态度。今年下半年房价可能保持平稳,不会出现大的波动。毕竟不断出台的政策显示出决策层遏制房价的决心,房价很难“只涨不跌”了。
而对于此轮调控措施的出台,住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受《法制日报》记者采访时说:“新出台的政策是为了进一步贯彻落实‘新国十条’,主要体现在坚决遏制房价过高及过快上涨,抑制投机性炒房,贯彻落实住房保障体系,区别化信贷政策这几个方面。”
“这次新政不是二次调控,它只是落实中央政策的实施细则,使政策措施施行得更加完善。”陈淮说。
此外,陈淮还向《法制日报》记者详细解读了此次新政的相关条款。
对于条款中备受“瞩目”的“贷款标准”,陈淮向记者透露说:“原来的政策只是个别城市出台的信贷政策,如今推及到,显然是比‘国十条’的政策力度更大。此次出台的政策不再区分面积、房屋套数和房屋性质,一律要求‘对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上’。”
他认为,此前相关政策中规定的两成首付是刺激性优惠政策,其中的风险是由银行来承担的,但银行不可能长期承担风险,所以此次有关贷款的政策调整是恢复常态,进一步严格了首付款比例。
“其中,地方政府问责制也是新政出台的强有力措施。而加快保障性安居工程建设,也是房地产市场调控中的重要举措。”陈淮说。
陈淮认为,此次出台的措施中,再次强调了加大住房保障的政策支持力度。在供地方面,要求各地切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。
“住房保障是政府的责任所在,调控的长远目标是为了更多人有房住,特别是那些住房困难的低收入人群。”陈淮说。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也表示,在“金九银十”之际出台房地产新政,表明有关部门对房地产市场调控的信心和决心是不会改变的。
“事实上,‘新国十条’中80%的内容都没有得到落实,这次是在继续地落实。”易宪容说,政府调控楼市的初衷就是严厉打击房地产炒作行为,通过税收、金融等方面的政策措施来调控房地产,就能起到打击炒作的效果。
调控“后市”房价应该怎样降
查阅相关资料不难发现,近年来,国家相关部门屡屡出台有关房地产的新政,目的只有一个——让房价降下来。
而对于以往房价“越调越高”的现象,唐钧认为:“因为有关部门一调,就显得房源紧张,反而刺激了消费冲动。”
对于此轮调控后的房价走势,唐钧告诉《法制日报》记者:“房价的走势是没有必要预测的,这不是我们要解决的问题。因为房地产市场其实跟一般的老百姓住房没有关系。现在把房价调低一半,像北京四环内的房子从4万元每平方米调到2万元每平方米,对想买房子来住的人来说,可能还是买不起。”唐钧说,“现在的问题不是供不应求,甚至可以说供过于求。最重要的问题是要把保障性住房和房地产分开。”
“普通居民的住房问题应该主要由政府通过住房社会政策,也可以理解为‘保障性住房’来解决。从理论上讲,每一个公民在其一生中应该有一次机会得到政府以成本价供应的住宅。同时,这套房子还应该有机会成为公民的私人财产。这就是政府满足公民居住权和资产形成权最基本的社会政策理念。”唐钧说。
此外,唐钧还认为,当前的高房价与地方有关部门偏差的观念不无关系,而在未来,这也将成为住房保障政策实施的阻力。
“‘经营城市’这个概念现在被一些地方领导奉为‘圣典’,实际上却是‘政绩秀’。当地方政府把大量资金都投向‘城市建设’时,工薪阶层的收入分配却总是得不到提高。从理论上说,政府的职责就是在社会领域提供公共服务和在经济领域进行宏观调控。如果引入‘经营’的概念,就是将政府变为一个‘无限公司’,利润化成为其追求的现实目标,这必然成为贪腐的温床。”唐钧说。
楼市怪象：北京上海成交惨淡 深圳火爆
（来源：经济参考报）国家有关部门国庆长假前出台的一系列房地产调控政策正在产生影响“十一”黄金周楼市未能迎来开门红，北京、上海、南京等地楼市成交惨淡，这与9月份楼市成交火爆的情况形成巨大反差。但与此同时，深圳楼市却表现火爆。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，政策力度空前，对人们的心理预期已产生明显影响，浓厚的观望气氛恐令“银十”难现。而对深圳楼市表现，专家认为，这种情况有点反常，应引起重视。
根据北京市房地产交易管理网和伟业我爱我家市场研究院的统计显示，10月1日至6日，北京全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆节前6天(9月25日至30日)的3939套 ， 跌 幅 超 过 了80%，与9月同期相比也有近51%的跌幅；与此同时，二手住宅成交量也出现了大幅萎缩。10月前6日北京全市二手住宅网签总量仅为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%，与9月同期相比跌幅也有94%。
北京发生的情况并非个案，上海、南京等地也出现了成交惨淡的情况。据南京市网上房地产的统计，国庆期间南京商品住宅认购量急转直下，从国庆前的日均200多套，迅速萎缩到100套左右，下滑近5成。
上海网上房地产数据显示，9月份最后4天成交量疯长，27日至30日商品房分别成交1090套、1093套、1201套和1318套，商品住宅分别成交896套、827套、989套和1042套，远远高于往日成交量。但9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前三天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，其中，6日共预售各类商品房401套。
记者了解到，10月6日，上海为期四天的“假日楼市”落下帷幕，根据主办方的统计，四天共有14万人次观展，比去年10月同期房展会还要火爆，但不少开发商表示，此次看房人虽多，由于受到新政影响，出手相对谨慎，人流上涨并没有带来好的现场签约率。
记者5日在现场看到，不少楼盘都推出了优惠措施吸引购房者，但房价并没有实质性下降。一家开发商宣称房展期间签订意向可优惠25万元，几位看房者告诉记者，即便是优惠价每平方米还是比周边楼盘高出近2000元，所谓优惠只是拔高房价再降下来而已。一位参展人员告诉记者，这几天看房倒是有300多人，但现场签约的寥寥无几，大多是观望。
和北京、上海等地楼市成交遇冷不同，2010中国深圳(秋季)房地产交易会10月5日落幕，尽管国务院刚出台了新的调控政策，深圳也出台了“限购令”，但这并未阻挡市民参观秋交会和看房购房的热情。
据初步统计，本届秋交会参观人数达到了20多万人次。秋交会旺盛的人气也带动了深圳新房交易量的放大，据统计，国庆前5天，全市新房成交量为2179套，比去年增长了3倍多。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的纪录，其中尤以宝安、龙岗为多。相比而言，在“国十条”颁布后的春季房地产交易会上，深圳全市新房成交量仅为129套。
中原地产代理(深圳)有限公司的市场部总监王世界表示，虽然深圳市规划国土委网站上公布的房地产每日成交信息有一定的滞后性，但从中也说明深圳市民对深圳的楼市有信心 。 他同时表示，国务院9月29日出台房地产调控政策后，许多城市新房交易量急剧下滑，而深圳却出现了急剧上升的情况，确实有点反常，应引起足够的重视。
对于多地楼市出现成交遇冷的情况，亚豪机构副总经理任启鑫接受《经济参考报》记者采访时说，受“十一”黄金周的传统假期因素影响，成交量出现环比“腰斩”的情况比较正常。与成交量一路走高的9月相比，十月前几日成交量出现锐减，主要是因为9月底新一轮楼市打压政策的出台，从而产生了直接的“化学反应”。
任启鑫认为，新一轮政策的作用时间恐怕会更加旷日持久，作用程度也会更深一些，之前成交量回升或将引发的市场“回暖”也戛然而止，“银十”难现。同时，四季度楼市将充斥着各种调控声音，有着更多的不确定性，开发商也将面临新一轮挑战。
中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，十月前几日楼市成交出现低迷的情况，与节前出台的一系列调控政策息息相关。此次政策力度空前，对人们的心理预期已产生了明显影响，不仅降价的预期较为强烈，而且观望气氛也较为浓厚。因此对十月份的楼市成交状况不要抱太高的预期，以往“银十”火爆的成交场面恐难再现。
陈国强认为，房地产开发商应客观、冷静地分析当前形势，杜绝侥幸心理，如果盲目乐观不能适应市场形势即使调整销售策略，必将受到政策和市场的重创。
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