[摘要] 虽然楼市已经进入“金九银十”，但是由于银行收紧口袋，房贷额度紧张，贷款难、资金回笼慢已经成为今年开发商面临的一道坎。武汉楼市步步惊心，僵持大战还在继续，最终房地产开发商们会带给我们一个平价的楼市，还是品质更高的产品，未来市场走向如何？
编者按：虽然楼市已经进入“金九银十”，但是由于银行收紧口袋，房贷额度紧张，贷款难、资金回笼慢已经成为今年开发商面临的一道坎。武汉楼市步步惊心，僵持大战还在继续，最终房地产开发商们会带给我们一个平价的楼市，还是品质更高的产品，未来市场走向如何？
【限购扩容】武汉楼市限购半年房价难跌 范围扩大能破高房价之冰？
效果：上半年房价仍在涨
2011年2月22日，武汉市在1月15日出台的“汉版限购令”基础上，进一步落实国家楼市调控政策，出台新版“限购令”，这是武汉楼市历史上最严厉的调控政策。本次限购，新房二手房无一幸免。同时，按“国八条”要求，新“限购令”的执行范围，也从7个中心城区，扩大至远城区。
从1至7月每个月的房价状况看来，武汉房价有跌有涨，但即便是下跌，跌幅也是很小。那么，经历了将近半年的限购政策之后，跟去年同期相比，武汉的房价是涨了还是跌了呢？
7月初，中指研究院华中分院发布了武汉楼市上半年成交报告，报告称2011年上半年，武汉市商品住宅成交4.91万套，成交面积501.25万平方米，较去年同期下跌9.95%；成交金额317.23亿元，较去年同期下滑6.13%。
上半年武汉商品住宅成交均价6327元/平方米，较去年同期上涨4.23%，较去年全年均价6184元/平方米上涨1.67%。
7月5日，市房管局发布的监测数据显示，上半年武汉房价仍在涨。
动态：二三线城市将限购
9月1日，湖北省住建厅再发通知严控房价：1-6月新房售价上涨过快的城市，要立即整改；10月底之前，仍不能将房价控制在全年目标之内的城市，应采取限购政策；对地价房价上涨过快、社会反映强烈的地区，将报请省政府约谈主要负责人……
根据要求，10月底将对省内各大城市房价进行全面评估，市场普遍预期这意味着“限购”将在全省扩大范围, 有分析人士认为，宜昌、襄阳上半年房价涨幅相对较快，有可能被列入限购名单。
业内专家认为：武汉楼市难现“拐点”，就算有“拐点”也是被逼出来的，投资投机力量在中国房地产市场上之所以兴盛，一方面是前几年政府对其采取的不适当扶持政策所致，另一方面也是更重要的方面是，在负利率通胀不断加剧的情况下，房地产投资仍是一个可靠的保值增值手段。但当前的价格松动仍未达到购房者的主流预期。
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【房贷难批】限购停贷加息齐上阵 银行变相拒客？
现状：九月武汉各大银行房贷利率普涨10%
楼市旺季“金九”到来，武汉各大银行的房贷利率也倍受购房者关注。根据搜房网近期对各大银行普查的数据表明，武汉各大银行的首套房首付基本都在三成左右，二套房首付都在六成。房贷利率普遍出现10%的上浮。个别银行甚至暂停发放个人贷款。其中中国银行的首套房首付达到四成，房贷利率也上浮了10%，二套房首付六成，房贷利率上浮50%。
日前有媒体报道，央行拟从9月开始将部分保证金存款纳入存款准备金上缴范围。业内人士测算，如果按照20.5%的平均存款准备金率对保证金存款全口径征缴的话，则将在未来6个月冻结资金8310亿元至9025亿元，相当于上调了100-125个基点的存款准备金率。开征保证金存款准备金，房贷将再次收紧。
各大银行房贷利率现状一览
此外，兴业银行和民生银行均暂停房贷的相关审批工作，至于何时恢复业务办理，相关工作人员都表示尚不清楚，银行也在观望中。
记者调查发现，无论是从调控政策力度、监管意见还是银行自身信贷规模来看，今年下半年个人房贷都没有丝毫松口的迹象。
风声：上调首套房首付比例已是"箭在弦上"？
近日，银监会网站发布了《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，其中涉及到房贷风险权重的调整。根据《方法》，首套房抵押贷款的风险权重规定为45%，而沪上银行业首套房首付比例多为3成。尽管此前关于银行首付上调的传闻一直不断，但此次银监会的一纸规定让不少业内人士认为，这或将是银行上调首套房首付比例的一个信号。
关于房贷首付比例上调的传闻近来不断，目前，不少业内人士称，银行上调首套房首付比例已是“箭在弦上”。
银行人士透露，从银监会这个征求意见稿看，首先是其不会放松房贷调控的力度，其次，上调首套房首付比例也有一定可能。
关注：武汉公积金贷款额度上调至70%
武汉住房公积金管理中心发布消息，为满足年轻职工基本购房贷款需求，调整公积金贷款实施细则中单方缴存公积金职工的贷款限额标准。武汉住房公积金管理中心对贷款额度适当调整，支持单身职工买房。新的政策是，无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。如上述买63万元的房子，就可贷到40多万元。
市住房公积金管理中心相关人士给记者算了一笔账，按等额本息还款方式计算，如公积金贷款20万元、10年期，月还款额将增加19.44元；若贷款20万元、20年期，月还款额将增加21.9元。以贷款20万元、10年期为例，如果选择公积金贷款，在公积金贷款利率上调后，每月要多还19.44元，还款总额增加2333.27元；如果选择商业贷款，加息后每月要多还25.72元，还款总额增加3086.42，公积金贷款相比商业贷款的还款优势仍较明显。
【保障房】武汉市今年建118482套保障房 “馅饼”离老百姓有多远？
动态：武汉已安排公租房3万多套
从市房管局获悉，截至目前，武汉市通过五种方式已安排公共租赁住房32187套，完成年度目标的80%。
公租房是今年武汉市保障性住房的新形式。武汉市通过五种方式筹集和建设公租房。主要包括政府投资购买一批、国有企业自建一批、企业高校自建一批、商品住宅配建一批、政府投资一批。
武汉市房管局负责人表示，10月底以前，列入今年目标的项目要全部开工，已开工项目要达到国家规定的进度。
思路：积极推进“限价房用地”
另一方面，武汉市政府积极推地也是一“妙招”。有业内人士指出，积极推地除了解决财政问题外，还能减轻保障房压力。
“限价房用地”，这种主要解决中低收入家庭住房困难的举措，今年在土地市场频繁推进。
“限价房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”有业内人士称，按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群;二是定向购买的拆迁户。
承诺：质量终身负责 杜绝开宝马住保障房
进度越来越快，质量能否有保障?面对公众的疑问，湖北省各地均按要求在建设项目现场公布勘察设计、施工、工程监理等各方责任主体的负责人和相关信息，对保障性住房建设实行终身负责制。同时，住建部门连续派出督察组，在看进度的同时一个项目一个项目地查质量，找问题。
有了保障房，不等于做好了住房保障工作。“开宝马住保障房”“住得进去退不出来”“高价转租保障房”等一系列“走形”现象，使这一惠民工程无法落到实处。湖北省副省长张通说，随着住房保障工作的快速推进，尤其是实物建房量的不断增加，其后期管理问题日益凸显。为杜绝这一现象，湖北各地正进行着有益的探索和实践，并已开始初见成效。
今年7月底全省实现了保障房网上信息公示制度，及时更新建设进展情况，公开住房保障的相关政策、申请条件、补贴标准和办理程序，从而创新了管理手段，大幅提高了管理工作的效率和水平。
【政策回眸】2011楼市调控年 细数房地产调控政策
“新国八条”出台 二套房首付提至60%
时间：1月26日
国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。
沪渝版房产税落地
时间：1月27日
1月27日，重庆市市长黄奇帆在重庆市新闻发布会上介绍了重庆房产税征收方案5大要点：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。同样在27日，沪房产税试点暂行办法出台，上海市居民新购第二套及外地居民新购首套住房为征收对象，税率暂定为0.6%。
武汉升级版限购令出台
时间：2月22日
2月22日，武汉市在1月15日出台的“汉版限购令”基础上，进一步落实国家楼市调控政策，出台新版“限购令”，这是武汉楼市历史上最严厉的调控政策。本次限购，新房二手房无一幸免。同时，按“国八条”要求，新“限购令”的执行范围，也从7个中心城区，扩大至远城区。
武汉房价涨幅不超过12%
时间：3月31日
湖北省住建厅3月31日宣布，我省36个城市均已按期对外公布调控目标。 这36个城市中，武汉市今年新建住房价格涨幅不超过12%；其他地级城市今年新建住房价格涨幅均低于当地GDP的增速，与人均可支配收入水平相适应，房价基本保持在2010年的水平；大部分县级城市2011年新建住房价格仍然维持在3000元/平方米以下。
鄂版一房一价细则执行
时间：5月20日
5月16日，湖北省物价局出台《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，共16条，将从5月20日起正式施行。“鄂版”细则明确，商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。
住建部设定保障房进程公布大限
时间：6月底
按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。住建部上月下发通知，要求各地方在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。
武汉将建设筹集保障房107700套
时间：7月6日
武汉市房管局公布，今年我市已经安排了14.16亿元资金用于保障性安居工程建设，年内开工建设和筹集保障性住房107700套，其中廉租住房5500套、经济适用住房15000套、建设限价安置商品房20000套。
武汉公积金贷款额度上调70%
时间：7月21日
武汉住房公积金管理中心发布消息，为满足年轻职工基本购房贷款需求，调整公积金贷款实施细则中单方缴存公积金职工的贷款限额标准。武汉住房公积金管理中心对贷款额度适当调整，支持单身职工买房。新的政策是，无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。如上述买63万元的房子，就可贷到40多万元。
湖北:10月底前仍未达到房价控制目标的城市或进行限购
时间：9月1日
省住建厅再发通知严控房价：1-6月新房售价上涨过快的城市，要立即整改；10月底之前，仍不能将房价控制在全年目标之内的城市，应采取限购政策；对地价房价上涨过快、社会反映强烈的地区，将报请省政府约谈主要负责人。
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