[摘要] 在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
（来源：新世纪）通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍
2：通州房地产市场介绍
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表
4：通州二手房市场概况
5：通州后市预测
1：区域介绍：
通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥(亦庄部分)四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，国贸，全程耗时14，比地铁快10；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：
近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城降”、“半折甩卖”楼盘等，实际降价幅度，目前售价比去年年初降20%左右。
通州住宅月成交 套数 均价
2011年3月 156 19492
2011年4月 170 21464
2011年5月 460 19016
2011年6月 409 20646
2011年7月 231 23595
2011年8月 395 17144
2011年9月 496 16900
2011年10月 260 16577
数据来源：北京中原市场研究部
北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。
成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。
4：通州二手房市场概况
通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域，目前月成交量在500套上下，成交均价在14000-15000元/平米，主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅，部分安置房和回迁房，离地铁较远，售价较低，均价在8000-12000元/平米之间。
通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显，从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研，管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间，所以通州二手住宅价格下行趋势明显。
5：通州后市预测：
通州商品住宅成交月总量不足1000套，一、二手房价持续下跌，究竟有多大的下降空间：北京中原市场研究部认为：
首先，土地占开发成本的主要部分，通州09年至今，有417.5万平米的住宅开发面积，90%以上的项目土地成本在5000元以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。具体如下：
其次，通州老项目降价引起诸多纠纷，使得大部分项目降价谨慎。通州的特殊情况是大部分项目都是大体量库存项目，开发周期长达几年，之前房价上涨过快，虽然项目成本比较低，但是一旦降价，之前的老客户纠纷将比较多。通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大。
最后，通州新城规划的实施速度将影响通州房价。在2010年影响通州房价的因素新城规划，在最近已经逐渐开始进入实施阶段，新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素。
而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城铁沿线。从目前的库存量和销售情况来看，预计全区降价的底部可能会在1.5万元左右，从占据通州最近绝大部分成交量的天时名苑等项目可以看到，在通州城铁沿线均价1.6-1.7万左右将会有相对比较高的签约量，而通州新城可能会下调到1.3-1.4万左右。
一线城市楼市频现退房现象 房价拐点逐步来临
（来源：中新网）与过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房”现象。杭州一次性退房505套余波未平，上海开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，北京楼市也在遭遇退房的考验……随着楼市调控继续在发力，房价下行压力逐渐增大，这让开发商十分纠结：降价，才能求售回笼资金；也有可能引来前期购房者集中退房。专家指出，房价虚高是退房频发的根源，戳破虚高房价泡沫应多管齐下。
一线城市退房潮初现端倪
据杭州透明售房网公布，从10月8日至27日20天的时间，杭州退房套数就有30套，这相当于今年一季度的二分之一。在这个原本属于购房旺季的“金九银十”，杭州楼市却不断上演退房行为，而且频率有越来越快的趋势。
数据显示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房数量逐渐增多。其中9月份海运国际大厦一次性退房505套，在最近三年来极为少见，而央企保利地产在杭州的一楼盘三季度退房也高达15套。
这只是冰山一角。南京市网上房地产10月14日公布的10月份退房名单显示，新增期房退房53套，创出最近几个月来的新高。而在最近3个月的南京退房排行榜上，大华锦绣华城项目以77套高居首位，排第11位的世茂外滩新城二期退房套数也达33套。
在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。
在今年调控最严的北京市，在京贸国际城、华业东方玫瑰、首开常青藤等项目现场，购房者们多次表达退房或者补偿的诉求。去年初，位于北京市通州区的京贸国际城房价由13000多元/平方米一路涨至25000多元/平方米，孰料去年4月楼市调控政策剧变，去年年底时京贸国际城房价又跌回至近20000元/平方米，而如今京贸国际城是一降再降，价格回落至14000 15000元/平方米，引起了业主的不满。
楼市环境已显转折性变化
“退房事件根本上表明房地产泡沫开始被戳破，房价拐点正逐步来临，”杨红旭指出，由于我国房价虚高，随着国家从严调控楼市，市场开始降温，价格也随之出现了回落趋势，各类购房者正以种种手段撤离楼市。
据记者了解，以京贸国际城为代表的北京市通州区楼盘在2009年底2010年初只有1万元/平方米左右，但在2010年3月份这些楼盘就因新城规划坐地起价，多数楼盘两、三个月内价格迅速翻番，涨至2万多元/平方米。早有分析人士预言，这一区域价格虚高，缺乏支撑，将成为调控的重灾区。“这也表明开发商看低后市甚至是资金链陷入崩盘状态，实在扛不住了”，北京市联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减，价格停涨，一些开发商被迫降价导致退房。“这同时表明楼市投资投机者和刚需置业者也看空楼市，甚至加速逃离住宅市场”，中国房地产学会副会长陈国强认为，从目前的资金流向来看，楼市炒作资金正在加速逃离，一、二线城市住宅市场已经累积了较高的风险，上涨乏力，而对于投资性资金而言，无利可图甚至一定时间内存在贬值风险，都会刺激这些资金撤离。另外，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势，也将影响炒作资金的信心。
破解房价虚高才能遏制退房频发
北京问天律师事务所合伙人李雪森律师对此表示，根据《价格法》相关规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，一些楼盘短期内剧烈的价格波动，确实给购房者带来了较大的损失。
上述首开股份高层人士表示，当初双方签约是基于价格自愿，因此得尊重合同。买房是自主行为，买房者应自我承担买房风险，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。
有专家指出，对于退房事件，开发商要严格履行交房程序，避免因质量等问题导致退房事件，但对于确有重大质量问题的，应予以退房或补偿；政府相关部门要严格依法办事，但必须注意确保公平公正。
伟业我爱我家市场研究院分析师陈亮认为，对于仅因降价而要求退房的现象，不应支持，而是应按合同办事，如购房者坚持退房，则由购房者支付违约金，可以退房。
上述专家同时指出，必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制，以打破这种局面。房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。开发商一方面在楼盘定价上必须要给后市留有余地；另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。
北京市房山区住建委调研员黄文江则表示，在目前土地利益格局短期难以根本改变的局面下，“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让方式能保证项目合理定价，避免房价的暴涨暴跌。
杨少锋表示，从长远来看，打破土地财政，使房价构成更加合理、透明，同时加快保障房建设，缓解供需矛盾，才能从根源上避免房价虚高，进而避免退房等事件频发。
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地产大佬掀起降价潮 买房必赚怪圈终打破
（来源：21世纪经济报道）“越限购的城市的房产你越得去买”，董事长任志强的这句话话音未落，上海、北京、深圳等限购最严的一线城市，却掀起一波的降价退房“风暴”。
不约而同玩了一把心跳的，则是之前被舆论认为最有抵抗力的地产大鳄们。一线城市、一线地产商，为什么是它们？
10月21日前后，降价风暴上海，根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的折扣。
上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。
这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为“退房潮”的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。
另一方面，在限购、限贷政策面前，“理论上”撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。
“买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。”同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。
但凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理尹新民直言：“降价及退房，可能只限于年底前，年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。”
一线城市普降
上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海这次降价、退房也是最凶猛的。
“从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面下跌，其中跌降的中海御景熙岸别墅降幅高达43%，市中心的香溢花城跌幅也达32%，足见此轮房价下跌之惨烈。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。
之前，所谓市场专家们就远郊先降，还是中心先降，豪宅先降，还是低价房先降，争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低，大出舆论预料。
上周四，一位接近上海龙湖的人士发出“号外”：“龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层，今晚7点之前信息有效，拿着现金去可以直接签合同。”
龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。在上海市场，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后非毛坯公寓1.2万元/平米起，相当于7折。
龙湖地产一位人士向本报记者表示，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，降价是为有效激活并抢占市场。
龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。“为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。”
龙湖之外，中海地产是另一个降价“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均价2万元/平米2.2万元/平米、别墅3万元/平米，优惠后一律均价1.7万元/平米，公寓相当于8折，别墅相当于5.8折。
上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价，伴随着大幅降价的还有前期业主维权和抗议。
统计显示，上 圳一手房共成交455套，环比下降13.8%；成交面积3.79万平方米，环比下降11%；一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%。
大鳄不差钱，为何先降价
这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企，从财务数据看，他们显然不是最缺钱的那一类，甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企，却还没有动静。
掀起这波降价“风暴”的几乎是清一色的地产大鳄，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。
无论从这些降价企业的财务数据和业绩看，还是业内人士的观点分析看，他们都不是最缺钱的那部分企业。
有资深分析师表示，龙湖地产目前财务状况稳健，截至6 月底手头现金约126 亿元，其中只有4 亿元为受限制现金，因此自由现金流充足。回款率方面，今年上半年销售的183 亿元中，集团已回收171 亿元，回款比率高达93.4%。
“尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况，但预计龙湖全年的回款率将达80%，而集团下半年将减慢买地步伐，估计目前手头现金超过100 亿元。”
龙湖方面披露，代号为“抢收华东”的促销行动在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开，以限时团购策略推出近1000套房源，在五天内的认购金额接近20亿元，销售率约为90%。
不差钱却率先大幅降价回笼资金，龙湖地产葫芦里卖的什么药？
凯盛经略的尹新民分析，在市场波动预期日益强烈的调控背景下，维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务，利润率退居次席甚至更靠后。
但这些地产商为什么选择现在降价？
国际投资评级机构穆迪发布的报告指出，大部分中国受访地产商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。截至2011年6月，内地开发商持有总现金规模达1910亿元。
“问题在12个月之后。以目前的调控基调，12个月后的市场，仍不容乐观。”尹新民直言开发商的担忧，作为大型房企，无论资金链还是业绩等各方面，计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备。同时也存在部分企业年底冲刺今年全年销售额的因素。
而之所以选择一线城市项目率先降价，尹新民分析，除了一线项目单位面积回笼资金量大的客观因素外，企业在二三线城市后期将有更大规模的项目投入，是区域战略选择的一种表现。
种种迹象表明，如龙湖等大型房企的资金安排一般周期较长，越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转，纷纷选择提前降价回笼资金，有备无患，以防资金链真出现紧张的时候，来不及降价。
近日，一家知名上市房企庞大的信托融资受到外界质疑，该公司内部人士透露，管理层最头疼的并不是眼下外界的质疑，而是这些信托融资在12个月、18个月、24个月不同周期到期后，如果市场依然难有起色，届时将危机四伏。
但也有专家分析，大型地产先降价或在于看多后市，此番砸盘，意在收集中小地产商手中筹码，以待反弹。
年底之后，尚能战否？
分析师薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响一部分购买力，是导致目前需求不足的主要原因。
“年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来。”
新一波降价潮的大门，已经被上述这些大型房企的降价“风暴”打开。更大规模的降价或在短期之内蔓延，更多房地产企业和项目加入降价“大军”的趋势正日渐明显。
但悬念依然存在，业内人士普遍认为，降价周期和价格底部仍有待确认。
SOHO中国董事长潘石屹并不看好限购状态下的降价效果。他认为在限购情况下，房价的下跌对房价成交量的影响，比起没有限购的情况要小很多。
“在限购下房地产市场扑朔迷离。开发商从心理上，总觉得限购迟早会取消。”潘石屹透露，在此前政府召集包括他在内的人士开会时，有关政府负责人明确提出，开发商不要对限购政策短期内取消抱任何希望，限购政策一定是长期政策。
薛建雄提醒，楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将阴跌。不过，从中长期来看土地成本和建安成本都在大幅上升，随着经济增长购买力也将大幅上升；短期的房价调整，只是上一轮上涨过快的泡沫被挤除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦银根和楼市调控政策放松，房价可能重新迎来新一轮上涨。
对于这个问题，多数业内人士表示，进入2012年初，大规模大幅度降价持续的概率并不高。和往年一样，多数企业会选择在年初观望，确定政策环境和市场环境的走向再展开全年的战略部署。
而对于拐点，尹新民认为，真正的拐点是一二手市场整体的变动，是突发型的市场变化，一种非计划性的大面积降价才可能是拐点，具有不可控性。而目前的降价，多为大型房企出于自身战略需要进行的计划性促销回笼资金，真正的拐点为时尚早。
不过，地产大鳄这波计划性降价，进一步冲击了资金链真正存在危机的大量中小房企，个别房企计划性降价诱发的市场整体层面降价正在悄然形成。
上海本土的一家中型民营房企营销人士向记者透露，“对这几家大型房企大幅降价的效果，老板极为关注，正在筹划旗下楼盘的降价跑量，顺利的话，很快就会实施。”
“这样的降价则属于非计划性，并非开发商等市场力量主观可以控制，一旦蔓延，也就是真正的拐点了。”尹新民直言。
眼下的悬念在于，2011年的年关还剩两个多月时间，两个月过后，进入一个新的企业销售周期和银行信贷周期，企业降价的动力是否依旧？
万科表态称中国楼市已转向 未来几个月会更糟
（来源：网易财经）中国楼市在经历多次调控后，“降价潮”正在逐渐蔓延。对于目前的市场情况，中国销售额的房地产集团——万科昨日表态认为，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。
万科24日晚上发布了三季报。数据显示，第三季度公司净利润同比增长32%，至6.06亿元。公司执行副总裁肖莉在25日举行的电话会议上对投资者表示，“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”
这一趋势，在最近陆续发布的房地产公司三季报中可以得到明显的体现。截至昨日收盘时止，共有49家房地产类上市公司公布了三季报，其中18家公司出现业绩负增长，占已经公布三季报的房地产类上市公司总数的36.73%，其中，万方地产、宜华地产、海德股份、滨江集团等多只个股的业绩降幅在40%以上。
而针对房地产行业调控政策的不断加码，也令众多购房者开始持币观望，直接影响了房地产类上市公司的销售收入。
而从宏观政策层面上看，尽管经历了长达9个月的调控，楼市出现了松动迹象，但目前中央层面并未就调控政策松口，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。
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楼市降价潮涌 京沪深降价大战爆发
由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件,加强了人们对上海楼市下行的预期。一些业内人士认为,这波降价风潮会继续蔓延和加深。
《财经日报》对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示,住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象,深圳自5月就揭开了降价大战的序幕,北京周边地区也“寒风”劲吹,广州则暂时稳定。
上海:降价潮已酝酿多月
据报道,10月22日,数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集,表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中,嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。
与此同时,浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米,也引发了业主“维权”。
SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称:“上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城??,万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”
仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者:“事实上,今年从5、6月份就已经开始降价,那时只是个别的,而且是从经验丰富的大开发商开始,他们对市场反应很灵敏,比如万科、华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”
上海中星集团昆山置业有限公司销售经理邹华程对记者表示,目前的降价促销在业内是很普通的做法。中星集团在上海的楼盘外滩印象花园也有促销活动,促销降价幅度在5%左右。
仲量联行跟踪的20个城市成交量显示,三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度,于是进入9月份,更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍,但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市,降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。”
深圳:降价大战5月爆发
事实上,在上海多个楼盘集中降价之前,一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈,多个大型开发商率先降价出货,引发中小房企跟进。
深圳某知名房地产上市企业向本报表示,该企业高管在此前7月份参加国务院有关房企座谈会时曾明确承诺,未来三个月会将销售价格降下来。当时,国内多家房地产龙头企业亦参加了这次内部座谈会。
早在5月,中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕,其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源,开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期,一度引发部分老业主集体维权事件。
中海地产降价引发一轮楼市冲击波,周边多个在售楼盘则陷入被动境地,部分开发商被迫采取跟进措施。
与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期,此后在8月6日推出300套毛坯房,购房享罕见七折优惠,折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米,每平方米直降4000元,令同行大跌眼镜。
更令开发商不寒而栗的是,对行业风向素来敏感的万科启动了“万团大战”行动,覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。而继7月份推出的“万团大战”降价促销行动之后,万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市,其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。
即将于10月下旬再次开盘的深圳龙华花半里项目,其价格在一个月内降幅达到每平方米5000元。该项目营销总监陈勇在接受本报采访时表示,为避免老业主情绪反弹,接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。
此前花半里项目在9月4日正式开盘,当时均价17800元/平方米,送约2000元/平方米非毛坯。当地媒体称,为进一步促销,开发商 深圳恒祥基房地产公司在10月加推新品,单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后,该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米,降幅约33%。
北京:周边地区降幅明显
“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新(化名)这样感慨。2010年底他曾经动过在通州买房的念头,彼时,通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每平方米2万以上。而此时,李新发现,北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每平方米1.5万元左右。
京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目,2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的峰。随后,京贸国际城降到1.98万元/平方米,因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京降”。今年一次“特价房”促销中,该项目一度降至1.4万元/平方米。
虽然北京城区房价依旧坚挺,但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。2011年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌,从8月份的均价1.7万元/平方米,直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右,每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主,如京贸国际城、珠江拉维小镇等。
暗降的项目也为数不少,通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元。对此,业务人员的解释是“以前的带非毛坯,现在的是毛坯房”。
我爱我家副总裁胡景晖告诉本报,这些区域领跌的原因是此前涨得太快,过度透支了购房者预期的价格。据通州某楼盘的销售经理告诉记者,降价的主要原因是快到年底了开发商着急回款。
北京市房协副秘书长陈志表示,从近期情况看,近两成项目下调了推广价,主要集中在通州、大兴等地,以中小套型普通住房为主,多为前期定价过高、涨幅过快项目,普遍采取特价房形式促销,“降价换量”逐渐成为共识。
北京联达四方房地产经纪有限公司杨少锋对记者表示,目前北京降价阶段的楼盘占市场的1/4,随着春节临近,开发商资金回笼压力加大,降价范围和降价幅度都会大幅扩大,楼盘降价接下来会成为一个普遍现象。
杨少锋分析称,目前开发商分为三类,一是可降可不降。这类开发商之前积累了大量资金,又没有拿地,所以没有资金压力;二是想降不敢降。开发商有些资金压力,但又不是特别大,同时考虑到降价后由于限购,成交量不一定能上去,销售达不到预期,反而赔偿得更多;三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张,如果不加快销售,会有资金链断裂的风险。“目前北京市场上不得不降的开发商占全部开发商的两成左右。”
广州:尚未出现降价潮
来广州工作近3年的张女士现租住在广州中心城区海珠区赤岗附近,前段时间看上了附近的新楼盘纵横公寓,一个多月前去询问,售价是2.3万。“最近听说房价在跌,昨天又去售楼处问,结果价格一点都没下降。”期待落空的张女士表示将继续观望。
记者走访广州越秀区东川路的房产中介发现,目前广州老城区的房价并没有受成交量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉记者,目前越秀等中心城区的一手房越来越少,由于房源稀缺,教育、医疗等资源较好,所以不论是新房还是旧房,价格都比较平稳,没有出现下跌。
她告诉记者,目前广州一手房除了花都的一些楼盘外,其他地方价格都没有下跌,南沙因为新一轮开发的缘故,还连涨了好多。记者致电位于番禺区清河东路的尚东尚筑楼盘询问,该楼盘新一期于10月5日开盘,售楼小姐告诉记者,现在连样板房都卖完了,只剩下顶层,且不打折。
当地房地产网站的统计数据显示,以“十一”为分界点,广州一手住宅均价在“十一”之前连涨三周,在“十一”之后连跌三周,从12303元/平方米的高位稳步下跌至11617元/平方米。在销售面积方面,一周(10月17日至23日),广州十区二县市网签共1742套一手住宅,环比上升16.76%。
对此,合富置业首席市场分析师龙斌对本报表示:“目前广州楼价总体比较稳定,降价潮倒还没出现。”
龙斌认为,广州楼市历来比较理性,自用需求占比较大,投资以长线投资为主。而且广州的房价甚至比一些二线城市还低,泡沫相对较小。
“广州的房价没有北京、上海、深圳那么高,广州中心区的房价仅相当于北京的五环以外,上海等地出现的降价潮和退房潮,在广州还没有出现。”前述房产中介人员说。
龙斌分析,广州的房地产企业的资金情况都还可以,但如果信贷继续趋紧的话,广州楼市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新楼盘为了迅速回笼资金,采取打折优惠等形式促销,但打折幅度有限。”
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