[摘要] 楼市拐点已现?房价只是假摔?……临近年底，楼市走向扑朔迷离，各种消息让有意买房的市民陷入深深纠结，市民急需看清房地产市场。近日，一些由市民自发编制的“楼市抄底信号”帖子，在武汉各大论坛引起极大关注，最高回复多达300多条。
（来源：楚天都市报）楼市拐点已现?房价只是假摔?……临近年底，楼市走向扑朔迷离，各种消息让有意买房的市民陷入深深纠结，市民急需看清房地产市场。近日，一些由市民自发编制的“楼市抄底信号”帖子，在武汉各大论坛引起了极大关注，回复多达300多条。
民间自编抄底5大信号
记者综合了武汉各大论坛网民发布的分析帖发现，民间所谓楼市抄底信号主要有5个：北上广降价风潮越演越烈，会引领其他城市;年关将近，开发商为美化报表，会降价追求销售业绩;年底土地供应骤增，开发商抄底土地市场的欲望增加;房地产是国民经济支柱产业，松绑市场的调控将至;房产税即将取代限购。
如果上述5个信号同时出现，显然市场有望转向，此时也就是出手买房良机。
3个信号已在武汉出现
值得注意的是，上述5个信号，至少前3个已在武汉出现。
北上广的降价新闻近期较多，虽然大幅降价的主要是郊区楼盘，但受此影响，近期盘龙城等武汉远城区，9折折扣也逐渐出现。“房价都在下降，武汉不可能例外。”湖北省房地产学会副秘书长叶学平认为。
同时，近期武汉不少大型开发楼盘，赠送面积的力度已经达到“买80平送10平”，显示其年底回笼资金意愿强烈。
另外，今年12月，武汉至少会拿出60宗地块拍卖，其中部分地块仅竞买金就高达5亿元。开发商逆市拿地的欲望也有显现。
“抄底房价”之说不科学
相比前3个信号，后2个与政策相关的信号，是否在武汉初现苗头?
今年1~10月，武汉商品住房成交均价6402.89元/平方米，较去年底回落2.41%，已完成全年控制目标。但武汉房管局明确表示，明年将继续限购、限贷。同时，中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，若要铺开房产税，需要对全市所有房产估值，这么巨大的工作量很难在短期内完成。
“正因如此，这5个信号在策略上有道理，如市民急于买房，可参考这些指标。”张东认为，但这次政府调控态度极其坚决。“从战略上看，这些不具指导意义。”
在张东看来，此次调控的目标在于压制房价过快上涨，如果未来武汉房价长期处于一个涨幅可控的范畴里，规避了大涨大跌的现象，也就谈不上“抄底”一说。
专题：2011武汉楼市大抄底 姐抄的是市场的底不是房价的底》》》
【动态】70个大中城市平均房价环比首现负增长
（来源：经济参考报 ）在经过了一年多持续的房地产调控之后，房价终于开始停涨回落。根据18日国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，环比下降的城市已经高达34个，与此同时，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。
综合分析10月房价的数据，一个转折性意义的变化在于，长久以来都持续上涨着的房价平均环比指数开始出现下降，下降幅度达到0.14个百分点。虽然这一数据在今年4月份之后就始终保持着回落的趋势，但由正增长转为负增长在年内还是首次。
【武汉楼市】 10月房价环比下降0.2% 武汉房价今年首次下跌
（来源：长江日报）国家统计局昨日发布10月份楼市统计数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到34个，比上月增加了17个。其中武汉10月份新房价格比上一个月降了0.2%，这是国家统计局今年对武汉楼市统计以来，次出现降价。
今年国家统计局采用的统计方法，对包括武汉在内的70个大中城市楼市进行统计。统计显示，从3月份楼市调控以来，武汉市的房价每个月保持环比上涨态势，但是涨幅在不断减小，从上半年1%多的涨幅，到下半年0.2%左右涨幅。到了9月份，环比涨幅为零，首次出现止涨。10月份公布的涨幅为-0.2%，今年房价首次出现环比下降。
国家统计局工作人员表示，统计局是对武汉具有代表性的楼盘抽样统计来反映价格变化的，一些规模较小的开发商没有列入统计范围。因此房价降事实上主要体现在大开发商开发的楼盘在小幅度降价。
与此同时，市房管局对10月份统计数据显示环比涨了0.55%。对此，市房管局有关人士表示，这个数据是包含了10月武汉全市所有行政区的所有在网上签购房合同的新住房数据，即全口径统计。
对此，相关人士表示，国家统计局数据和市房管局数据“一跌一涨”恰恰反映了当前楼市现状：大开发商微调价，小开发商还在挺着价格。该研究员表示，国家统计局统计的大开发商数据，其楼盘售价一般比较高，降价空间比较大，大开发商非常注重现金流安全，因此会适当回调价格求得销量，但是幅度不大。市房管局统计了包括小开发商的数据，是因为小开发商楼盘比较少，很多卖完就没有了，目前资金流还没有紧张到必须降价地步，因此还在挺价格，有的还通过多次开盘小幅拉动价格。
【市场观察】成交量缩水 刚需购房意愿降低
今年年初，“新国八条”出台，严厉的政策与执行力度，都标志了这将会是无比沉闷的一年。地方细则随后跟进，新政在限贷、限购，乃至税费方面的严苛，都给楼市成交带来了直接和巨大的影响。
出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌，还有限贷，贷款难已经不是什么新鲜事了。人们早已对二套房贷不抱希望。投资性和部分改善性购房者失去购房资格，他们说：刚需族们“伤不起”。
今年第三季度武汉市商品住房成交28155套，比第二季度增加11.13%，比去年同期增加16.69%。同时，房价较第二季度明显回升，均价达到6389.54元/平方米，比第二季度上涨2.02%，比去年同期上涨5.07%。其中，9月份楼市一度出现火爆场面，成交量接近1万套。业内人士认为，持续旺盛的刚性需求是武汉楼市火爆的关键。
随着金九银十的落幕，十一月首周，武汉楼市销售套数环比萎缩，市场成交呈现冷热不均的局面，市场看跌心理加重。据某网站数据统计，十一月首周武汉卖房2621套，较上周减少391套，环比跌幅12.98%。
从以上数据可以看出，在按揭贷款利率上升、房贷紧缩、楼市调控、限购令等多重因素影响下，住宅成交持续走低，从近期武汉各个楼盘的打折优惠幅度来看，似乎也能窥见房价初现松动的迹象。在采访过程中，笔者随机询问了一些市民。部分市民选择继续观望，而更多的市民则认为现在根本不是购房的好时机。似乎，随着楼市进入僵持期后，居民理性购房意识越来越高，买房意愿也随之变低。
【房企对策】整栋楼全交给中介甩卖 武汉首现"零利润"卖房
（来源：楚天金报）从统计数据看，目前武汉的房价还没明显下跌，但房子不好卖、楼市入冬却是不争的现实。昨日，武汉有房企喊出“零利润卖房”，拿出一整栋楼以低于周边均价千元的价格，交给各大中介机构“甩卖”。
房企晾晒成本价
记者昨获悉，位于汉阳马鹦路的新楼盘兰亭都荟，有一栋楼、280多套房子在21世纪不动产、百居易、华明达、亿房等武汉各大二手房中介限时一个月销售，起价6880元/平方米，均价7500元/平方米。这个价格比附近一大型楼盘低了一千多元。而该房企正在销售的另外一个楼盘，配套和品质都略低，非毛坯单价已经到了9000多元/平方米。
这个所谓“成本价”是不是名副其实?针对记者的疑问，该房企自己亮出家底：毛利润=在售房价-楼面地价-建安成本-各项税收。目前马鹦路的楼面地价为4000元/平方米，高层建筑2000元/平方米的建安成本，以及1000元/平方米的税费，必须卖到7000元/平方米以上，企业才能不至于亏损。就此推算，此次推出“零利润”房源，确实无钱可赚。
“零利润”只是短期促销
据了解，该房企此前曾预计楼盘毛坯均价在1万元左右，因为汉阳城区多个楼盘均价过万元，连汉阳三环和龙阳大道的两个非毛坯楼盘均价都达到了1万元。而武汉市房管局发布的月度监测报告显示，汉阳区第三季度成交均价为8197.16元/平方米。
用均价7500元/平方米“甩卖”一栋楼，开发商活得了吗?对此，该楼盘负责人接受采访时称，楼盘总体量是42万平方米，此次拿一栋楼甩卖，主要是为了年底最后一个月回款，一旦销售达到预期，就会恢复到现有的市场价格水平。
中国指数院华中分院指数副总监李国政认为，新楼盘没有“历史包袱”，低价冲量是明智之选，毕竟今年行情不好，很多房企的销售任务都没有完成，预计还会有楼盘效仿此举。
【购房者心态】65%网友:别对我说抄底 2012才是出手时期
65%网友：别对我说抄底
房天下调查显示，仅10.43%的网友做好了抄底武汉楼市的准备。65.33%的网友则表示，房价仍有下行的空间，目前并没有出手的准备。造成这样的结果原因主要还是在于武汉的房价假摔的太多，真降的太少。在房天下的调查中仅有6.58%的网友认为武汉房价真的降了，而89.89%，接近90%的网友认为武汉房价仍处于高位。
其实，要想完全抄到楼市房价的底，是件相当困难的事情，这其中不仅需要高超的判断，甚至还需要一定的运气成分。不过，对于普通的购房者而言，若是能够买到性价比合理、自身经济能力能够承受的房子，也就算是抄到房价的底了。
很明显，大多数网友对于开发商的促销不感冒，特价房围攻江城，购房者依然很多顾虑。 在49.6%的网友看来，目前开发商加大了优惠力度说明开发商已经开始缺钱了，因此只有以价换量。而超过半数网友则认为开发商别有用心，其中20.87%的网友认为开发商不过是在趁年底冲业绩，业绩一旦完成，优惠自然取消。29.53%的网友认为，能优惠的房源都不会是什么好房源，要么是尾房，要么是朝向不好的房源。
八成网友：楼市2012抄底时
尽管大多数网友目前还没做好抄底的准备，但70.63%的网友认为房价下跌是迟早的事，而且当开发商扛不住时，房价必然大幅下挫。可23.11%的网友对楼市仍然长期看涨，目前部分楼盘的下降不过是短期内的个别现象。
对于何时才是抄底的时期，共有八成玩够认为明年才是抄底时期，其中45.75%的网友认为2012的下半年将是时期。仅有3.85%的网友认为现在是抄底时机。可以看出，购房者的观望情绪依然十分浓厚。
对于抄底的片区，武昌、汉口、汉阳三大核心区依然成为的片区，47.99%的网友认为这三大核心区最有价值。23.11%的网友则认为光谷、南湖这样的人气片最值得抄底。除此之外，在网友的自填片区中，白沙洲也十分被看好。置业哪个片区，往往与个人的工作与生活有关，但不可否认的是三大核心区的价值占据了优势。
抄底楼市，几乎是每一个持币观望者的梦想，不过楼市的这个底并不好抄，购房者需要具备出色的大局观和判断力，还要有足够的准备和耐心，在机会出现的那一刻迅速地出手。作为购房者，不要指望抄到线的底，而应该把目光定位于买到性价比高的房源。在在楼市房价下行之时，肯定会有一些值得出手的房源出现，多留意楼市，说不定真能淘到实惠的精品好房。
【业内观点】业内人士称不要寄望于抄底
楼价起起伏伏，让购房人摸不到头脑，这到底是降了还是没降？
业内的普遍说法认为，楼市降价通常需要经历六个阶段，即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。就目前而言，楼市调整还处在前期阶段。而对于房价来说，主观的意愿永远左右不了客观的市场。
随着越来越多楼盘打出响亮的降价促销口号，刚需们却随之陷入了购房的另一个怪圈：看得见，买不着。开发商将降价的噱头做得很大：“XXXX元/平方米的特价房”、“花园”，“认筹1万抵5万”，“家电”……各式各样的促销手段，让楼市在瞬间又变得热闹不已，却让不少购房者乘兴而去，败兴而归。
而年底开发商还寄希望明年初银行有了信贷额度后，会“开闸放水”，故不会主动降房价。如果希望不幸落空，明年春节后资金链紧张的房企可能就会率先降价。建议刚需族们不妨再观望一下，就像某位网民说的“都已经从2009年等到2011年了，再等几个月又何妨呢！”不过，必然也有部分刚需族因为各种各样的因素，买房迫在眉睫。
有人戏言，楼市拐点喊了好几年，还是没拐成；抄底时机等了好几年，反而让房价越等越高。所以业内人士刘棋提醒广大市民，永远不要寄希望于抄底。只要个人认为性价比合适，就可以下手了。总的来说，武汉房子的性价比还较合理，抗跌性也比较强。在楼市低迷的时期，多跑跑售楼处，或许就能淘到心仪的房子。
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