[摘要] 开发商不要抱有任何侥幸心理，政府的调控招数还远远没有用完，哪怕只是现有招数的延续与力度的加大，开发商也将很难过。2012的船票也是有限的，如果表现不好，或是逆市而为，小心翻船。那么接下来政府还有哪些招数可以用了？
编者案：2011已经接近尾声，这一年，武汉楼市在博弈中前行。这一年，调控力度空前，限购令、限价 令、限贷政策层层紧逼。这一年，保障房建设给力，武汉可供保障性住房套数由年初 的11.85万套，增加至12.29万套。这一年，房价在年底终现拐点，11月房管局数据出现下滑。 这个楼市的冬天，瞄向窗外，雾霾重重，看不清不远处的楼房，更无法看清，它们每平方米的价格及楼市的走向。2012已经悄然走近，中央表示，2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价，理性回归，那么2012年对于武汉楼市来说，会不会将迎来灾难年？
2012船票出售 开发商是抢滩登陆
温家宝一年之内三次重申任期内让房价回归合理水平；李克强四次表示坚持动用行政力量确保保障性住房建设任务如期完成；再就是本次中央政治局经济会议议题中再次重申坚持调控不动摇，直至房价回归合理水平。
从2010年4月到2011年上半年，楼市调控的政策频出，到了下半年，调控的脚步稍稍放缓，政府不是没有招数，房价不是不可控制。关键是看政府调控房价的决心有多大，目标有多高。开发商不要抱有任何侥幸心理，政府的调控招数还远远没有用完，哪怕只是现有招数的延续与力度的加大，开发商也将很难过。2012的船票也是有限的，如果表现不好，或是逆市而为，小心翻船。那么接下来政府还有哪些招数可以用了？
政策一 扩大房产税的征收
中央经济工作会议中提出，明年要推进房产税改革试点。贾康日前表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代限购令这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地房产税试点情况做总结，或出台扩大试点方案。房产税代替限购令的消息甚嚣尘上。
“房产税代替限购令，对刺激刚需肯定有好处。”厦门城市年轮策划董事长张文彪说。据他介绍，房产税会形成长效的调控机制，同时对市场的结构会有调整。如对豪宅、投机性需求会有限制，而对真正的刚需一族则能带来积极影响。
影响力：购房需求再遭限制
武汉虽说属于二线城市，但从限购令的实施范围看，房产税或将延续限购令的推广手法，将在全部蔓延，武汉要逃脱的可能性太低。房产税加限购令的捆绑出击，需求将再被抑制。但限购政策毕竟是一项政治干预色彩浓厚的调控手段，其短期内抑制了投机需求，却并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。由此可以预见，房产税试点范围的扩大，将在接下来一段时间挑起房地产调控的重担，而究竟成果如何，也将在实践之后再观后效。
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政策二 限购令或无限期延长
随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点，业内专家表示，考虑到房价反弹的潜在风险以及对房地产泡沫的担忧重新浮现，商品房调控政策放松的门槛相当高。
部分城市的限购令即将到期，开发商本以为松口气的时候到了，可是好梦不长，住房和城乡建设部已经明确表态，要求限购政策暂不退出房地产调控。限购政策变得遥遥无期，也再一次彰显了中央调控的决心。
影响力：武汉楼市15万套库存或遭遇消化不良
而武汉的限购令，本身就没有限定期限，这更为限购令的松绑时间蒙上了一层阴影。再限一年，武汉还能剩多少刚需。
据搜房网数据监控中心统计显示，截止到12月2日，武汉商品房库存量达到150402套，特别是三环线以外商品住房可售房源相对较多。按照2011年月均销量8939套的消化速度，正常消化时间大约需要17个月左右的时间。一般来说，消化期超过18个月，房价都会有不同幅度的降价，因此，武汉商品房库存量已达到一个临界点，局部区域房价拐点出现。武汉15万套的库存在2012年或将遭遇消化不良。
一段时间内中国的城乡要统筹发展，因此地产要刺激经济的话，最终还是一种工具，限购令是暂时的，任何国家的行政指令不是长期的，在未来的发展过程中，有其他更好，更有弹性的政策会推出来，如果这些政策储备好后，限购令就会退出，市场依然会发挥出非常好的角色，企业家们要坚持得住，坚持到底就是胜利。
坚持也是要有资本的，大的开发商或许会坚持得更久，而小的开发商或许还没等到限购松绑的那一天已经翻船。2012灾难年来临，还是买一张安全的船票，降价促销吧。武汉楼市的价格战在2011年11月已经全面打响，后湖一楼盘开盘均价仅在6500元/平米，所有房源全在7000元/平米以下，开盘300套房源即销售一空。对于开发商而言， 降价促销是良策。而现在的降价也仅仅是一个开始，2012冬至的到来还有一整年的时间。
政策三 限价令延续或将加大力度
年关将近，地方政府提交房价控制目标“年考”成绩已经进入倒计时。根据中原地产发布的研究报告，截至11月底，在年初公开发布楼市调控目标的城市中，初步统计约有30个城市没有完成目标，部分城市为完成年底目标开始突击“限价”做最后冲刺。按照“新国八条”相关规定，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的城市将被问责。
住建部统计，“国八条”出台后，截至3月31日，共有608个城市发布了房价调控目标，公开发布的仅有121个城市。而在上述121个城市中，除了北京明确房价“稳中有降”外，其他城市的房价调控目标均结合当地的人均收入涨幅，或年度GDP涨幅。
与之相对应的是，中指研究院12月1日发布的11月百城房地产价格指数显示，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，其中仍有43个城市价格环比上涨，主要集中于二三线城市。而11月住宅价格环比上涨的城市中，威海和烟台环比涨幅在1.5%-2%之间，汕头、包头、太原和聊城环比涨幅在1%-1.5%之间。
在中央坚持调控的信息下，多地政府突击实施“限价”避免问责。据中指研究院发布报告显示，近期一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度。丹东、韶关等城市主要通过与周边地区同类楼盘作比较限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。
影响力：武汉房价2012失去相对优势 调控任务加剧
武汉政府今年依靠汉南、蔡甸、新洲的加入，成功完成限价目标。武汉房管局信息网数据显示1-11月份，武汉市商品住房成交均价为6411.49元/平方米，与去年全年均价6184.49元/平方米相比上涨3.67%。这样的成绩，看上去可以算是优异。2012限价政策一旦延续，武汉市政府变没有了相对优势，控制房价的重担要沉很多，而这个重担自然要开发商一起来背负。
政策四 保障房建设力度加大
今年保障房建设的进展到底怎样？地方政府资金缺口几何？中央财政拨款使用如何？这些问题很快将由国家审计署给出评估答案。
据悉，国家审计署已在近期启动对2011年度保障房建设的专项审计工作，审计范围将涵盖保障房建设已近分配的各个环节，其中重点是中央转移支付资金的到位、使用情况。
从各地住建部门了解的情况表明，此次审计规模远超过去任何一年，审计时间跨度也将持续到明年2月底。其审计结果或将为2012年保障房建设资金安排提供更多依据。
“十二五”规划明确提出，未来5年，中国将建设3600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20%。“保障房建设是大势，在未来几年将是房地产主流，也将成为一项基本的民生政策。”
影响力：保障房有力冲击商品房
武汉市房管局公布今年保障性住房计划调整结果：项目数由年初的159个减少至138个；可供保障性住房套数由年初的11.85万套，增加至12.29万套。据了解，截至今年10月底，上述138个项目已基本完成了开工目标。在新建7万套保障性住房目标中，结构封顶的项目已达51个，36053套，占目标的51.5%，超额完成目标。
虽然说，保障房短期内完全冲击商品房的可能性小，但千里之堤毁于蚁穴的可能性还是有可能发生的。随着武汉政府部门保障房力度的加大，另一部分刚需再被掠食，剩下的刚需，开发商恐怖只能用降价来抢了。
政策五 货币政策或稍有松弛
又到岁末时分，一年一度的中央经济工作会议即将召开。综合各方信息了解到，会议将总结今年度的政策得失，并为明年的各项政策定调，其中，货币政策的走势无疑是的看点。2010年同一时期，鉴于通胀形势愈演愈烈，中央经济工作会议将货币政策基调从适度宽松修改为稳健，并在接下来的2011年中，通过一系列政策组合，将全年的物价水平控制在5.6%的水平(2011年前10个月CPI累计同比为5.6%)。目前，市场普遍认为通胀已现拐点(安邦并不同意这种看法)，货币政策也开始进行“适时适度预调微调”
综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作，有效防范和及时化解潜在金融风险。这表明，“稳中求变”，或为明年货币政策有所松动留下了伏笔。
影响力：货币政策“预调微调”并不预示政策转向
中央经济工作会议指出，货币政策将根据经济运行情况的变化，适时适度进行“预调微调”。其实，近期央行下调存款准备金率，从一个侧面体现了货币政策根据当前经济和金融形势进行的“预调微调”，也预示了货币政策已开始有所松动。
确实，在通胀治理初显成效、经济增长日趋放缓的背景下，存款准备金率的下调体现了监管层对中国经济下滑风险的担忧，表明中央政府把保持经济平稳增长放在了更重要的位置上，开始为应对发达经济体经济全面衰退大寒潮的来临做准备，“控通胀”和“稳增长”两个目标孰先孰后的位置发生了阶段性调整，但尚不足以就此得出未来货币政策将转向的结论。
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