[摘要] 很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
“武汉6成新房2年后就漏水 暴雨致房屋漏水投诉大增”，昨日，关于武汉房屋质量的新闻引发很多网友的共鸣。 【详情】 该新闻提到：“近日，由武汉市房协和武汉市勘察协会举办的“武汉市建筑防水技术专题研讨会”上透露这样一组惊人数据：六成新房，在一到两年后，会出现渗漏现象;而市民入住新房后的投诉中，漏水事故占到了65%。”这或许是目前房屋质量的一个缩影。
随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。
漏水明显的楼房
【网友来信选登】
网友“武汉春天”:我于2011年8月买了一套二手房．房款已付清。我们看房时，卖方仍居住在该房内。等我们住进去后，发现原来他们用家具、旧纸箱和废纸掩盖了有裂缝的地方．并且南部阳台有下沉的迹象。我们该怎么办？
网友“LISa”:我拆迁分了一套房子。去年楼下装修发现房顶出现不规则的裂缝。然后我们2家一起起找村委会和开发商。最后，村委会和开发商吧我楼下的房子退了，而我的房子不给退，说是我的房子是地面楼板不影响居住，请问律师。我要求退房可以吗？？
网友“秋之絮语”：我家的房子还没有完工，可质量上出现严重问题，三面墙体倾斜度大于八厘米，阳台更是上层小，下层大，可施工方不承认他的错误，我该怎么办？
【本期咨询嘉宾】詹定东，男，武汉大学民商法硕士，湖北成和诚律师事务所专业律师，中华律师协会会员、湖北律师协会会员，具中华人民共和国法官、检察官、律师等职业资格。具有扎实的专业理论知识和丰富的办案经验，担任多家公司、单位及个人常年法律顾问。对公司法律事务、劳资纠纷、婚姻继承纠纷、交通事故赔偿、房产纠纷、刑事辩护等纠纷处理尤有心得。
本期特邀解答嘉宾 詹定东
据房天下新闻中心负责人介绍，新改版之后的买房360在延续过去与网友的咨询、互动功能之外，还将每周推出一个热点、重点话题，网友可以围绕这一个热点话题在房天下的咨询平台提出自己的问题，工作人员将在一周内对问题提出整理，并邀请到华中指数研究院、国民经济研究所或相关高校的博士生导师、专家学者专项解答房天下友关于楼市方面的各种咨询。
具体的联系方式详见下方，欢迎网友们的积极参与。
网友咨询平台：标签注明“买房 解惑”
投递邮箱：liulimei@soufun.com
360热线：027-59501201
【买房前先认清哪些房子不能买】
广告不实的房子
广告不实的房子在铺天盖地的售房广告中，利用夸大诉求和虚假内容欺诈消费者的现象并不少见。如一些冠名“花园”、“广场”、“山庄”的住宅名不副实；体现“交通便利”的机场、车站、商贸中心与新楼的实际距离相差太远；标明的“优惠价”只是房子的底价，尚不包括楼层价、方位朝向价、物业管理价等。
因此，通过媒介广告购买商品房，一定不要被开发商故弄玄虚的卖点所迷惑，对不实的售房广告要避而远之。看到“优惠成本价”、“级”、“”、“”、“大赠送”、“大酬宾”等词汇，要多加分析，不实广告是经不起推敲的。 设计不佳的房子买房要求实用、艺术、投资功能等有机结合，设计在其中起着举足轻重的作用。综观我国住宅房设计，有的几十年一贯制，有的千家万户一样化。另外，由于设计上欠妥，使商品房的布局不够理想、采光不足、通风不良、栋与栋之间距离太小、房中过道太多。
买房不仅要看空间的大小，而且对楼房内外的设计要细加品评，设计好坏直接影响楼房的能力和投资价值。不仅要看楼房的外表，还要看房内设计是否尽善尽美。
质量不好的房子
质量是房子的生命，也是投资商品房必须摆在首位考虑的重中之重。
看房子的质量主要从两个方面入手。一看资料，主要查看各种建材厂家及产品的合格证书，各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等原始资料；二要现场查看房子的外表，如墙柱和地基是否下沉、墙体是否有裂缝和松动、屋面是否有渗漏、外粉刷是否脱落等。如有质量隐患，住则得不到安全和幸福的保障，投资则难以脱手。
环境不良的房子
居家消费与购房投资，不仅是买下房间，而且要买周围环境。房屋所处环境好坏直接影响到将来潜力和生活的便利程度。在居住范围内，居民的认同性、和谐性可以改善居民的素质。要了解住宅区交通、购物是否便利，有无充足的休憩之地，孩子入托（入学）有无困难。区内商业、学校等配套应尽量完善，能满足居民基本生活需要。住宅区内的绿化和环保也很重要，令人喜爱的环境内的房子，能吸引不少注重生活质量的买家。
受到限制的房子
根据国家有关法律法规的规定，下面八种房子的买卖将受到禁止或受到一定的限制：一是违法或违章建筑；二是教堂、寺庙、庵堂等违章建筑；三是著名建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋；四是由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋；五是单位不得擅自购买城市私房；六是房屋有纠纷或产权未明确的不能买卖；七是出租人、共有权人的房屋出售，在同等条件下承租人、共有权人、承典人有优先购买的权利；八是出卖国家或单位补贴的廉价购买或建造的房屋也有一定的限制。无论出于什么目的，对以上八种房子不要买，否则将使自己陷入不利的纠纷当中，花冤枉钱，蒙受不必要的经济损失。
【房屋质量出现问题基本的维权方式】
买房，已成为不少人一生中的一笔消费。因此，所购房屋的质量好坏也就备受购房者关心。多看房、细甄选是保证房源质量的基础，但如果购房者发现自己已经购买的房屋存在质量问题，应当如何维权呢？在买房时难免会遇到质量问题，业主可参考通过以下五条途径维权：
：同经营者直接交涉，和解
发现问题后首先要同开发商协商，成本的就是条渠道，和经营商直接沟通。
第二：到消费者协会投诉
协商和解不成，对消费者来说第二条渠道是最优化的。
第三：找负责的行政主管机关
房子问题，建委是主管机关，但是说到合同，工商局也可以管。
第四：根据原先的约定仲裁
根据双方合同中仲裁条款的约定，请有关部门帮忙仲裁。
第五：到人民法院起诉
请律师起诉开发商，如果问题比较普遍，可以联合其他业主一起请律师起诉
其他途径
如以上途径无效，可以考虑诉诸媒体曝光。
【一手房与二手房房屋质量问题分别如何维权】
律师表示，如果购房者购买的是一手房，那么在交房时需要向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以确认房屋质量和房屋的保修事宜。交房后，如果购房者发现房屋存在质量问题，可根据这两份文件向开发商要求对房屋进行修复、并对造成的损失承担赔偿责任。
如果所购买二手房存在质量问题，那么购房者则需要视情况向房屋的出售者或开发商主张责任。如购房者在入住后发现房屋的下水管道经常出现堵塞，经物业维修人员检测才得知上任业主在装修时擅自改动了房屋的管道铺设路线，导致下水不通畅，若要彻底解决问题，需要全部重新铺设管道。这种属于出售者在装修、使用过程中产生的质量瑕疵，非房屋固有的，则出售者应当承担相应的修复或者赔偿责任。但假如购房者在订立合同明知房屋有瑕疵，例如房屋的天花板因水泥质量问题有轻微开裂现象的，则可以免除出售者的责任。若购房者在购买后发现房屋的质量问题属于房屋本身固有的，则购房者可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修或赔偿责任。
专业律师提醒购房者，如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等 。
【你的问题属于哪一种？律师教你见招拆招】
近期不少读者致电买房360，询问购买新建商品房后出现质量问题应如何处理。律师介绍，对待新建住房出现的质量问题，必须根据其性质和严重程度区别对待并依法提出合理索赔要求，通过协商及法律程序解决。
分清房屋建筑工程的保修期限
律师介绍说，根据有关规定，在正常使用情况下，房屋建筑工程的保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；而在一般设计文件及商品房质保书中地基基础和主体终身保证使用；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；装修工程为2年。只要处于房屋保修期之内，应由开发商来承担房屋的维修责任。而在保修期之外，公共部位的维修可以动用维修基金，而公共部位之外的维修只能由业主自行负责。另外，保修期内出现问题部位的保修期应自交付合格之日重新开始计算。
对于大多数购房者来讲，遇到更多的可能还是属于保修范围内的一般质量问题。例如屋顶、墙壁漏水、渗水，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、阳台地面泛水、漏水等。对于这些情况，只要处于保修期内，房地产开发企业就应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内出现的问题因开发商拖延修复造成的损失由开发商承担
律师指出，一般来讲，购房人接受房屋时都要进行验收。此时如果发现质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认，解决后再办理入住手续；而如果短期内无法解决，则应要求开发商承担延期交房责任。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，购房人有权要求开发商修复，由此产生的费用应当由开发商承担。如果开发商拒绝或拖延修复，购房人可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由开发商承担。
入住前看不到《房屋建筑工程竣工验收备案表》有权拒绝收房 如果房屋出现严重质量问题即主体结构质量不合格，那么购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。姜海如解释说，主体结构质量不合格的一种情况是房屋交付前未经验收或经验收不合格。根据现行法律规定，购房人在办理商品房交接入住手续时，如果开发商不能出示《房屋建筑工程竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。
入住后发现房屋主体结构质量确实不合格有权退房 另外一种情况即商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，这时可以委托工程质量检测机构进行检验。如果确属不合格，购房人有权退房。且对于给购房人造成的损失，房地产开发商应承担赔偿责任。姜海如特别指出，委托检测的工程质量检测机构必须具备相应资质，且须买卖双方达成一致。目前我市具有该资质的有山东建筑工程学院工程鉴定加固研究所和山东省建筑物鉴定与加固技术开发中心两家单位。
律师特别提醒说，购房者如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等。否则就会因举证得不到法律支持，从而无法维权。
根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
《解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：
(1)、是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
(2)、是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。
《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，卫生间、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。《建筑法》第60条第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
《解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
(1)、是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。
(2)、是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
(3)、是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。
除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据。因为，在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。
(1)、是房屋出现质量问题的证据;
(2)、是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;
(3)、是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;
(4)、是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
