[摘要] 太原住房公积金贷款利率
2010年以来的调控政策密集程度、严厉寿光住房公积金网历史罕见，楼市交易量在今年春天迅速冻结。业内人士表示，狂飙突进的‘黄金十年’已经终结，阵痛过后，中国房地产市场将进入平稳、可持续发展的时期。
太原住房公积金贷款利率转型时期的阵痛，是房企必须经寿光住房公积金网活下来，但是健康平稳运行的市场是可以期待的。
1.需求危机
表现：限贷、限购等政策的寿光住房公积金网需求大幅萎缩，除部分刚性需求和改善性需求之外，购买力强大的投资需求和“外地人”需求被挡在了门外。
有多少买家将会流失？一组数据可供参考。
以北京为例，2008年外地人在京购房占比26%，2009年急剧上升至38%，2010年“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保寿光住房公积金网购房也达到34%。2011年1月份北京卖出的住房中，44.8%为外地人购买。
背景：目前，北京、上海寿光住房公积金网、济南、贵阳、哈尔滨等10余城市陆续出台“新国八条”细则。三套房全面限购，投资买家流失；购房与户籍和缴税挂钩，更直接打击了外地投资客。
上海的商业银行贷款、公积金贷款购买二套房，首付比例提高至六成、利率不低于基准利率的1.1倍，这类条件的限制，给准备购买二套房寿光住房公积金网资金压力。此外，加息政策也使得首次置业和改善性需求置业的购房者因为购房成本上升而选择搁置购房计划。
2.资金危机
表现：作为资本密集型行业寿光住房公积金网优先票据、债券等，但8%~15%的高息是融资普遍利率，不惜高成本海外融资的背后，则是开发商资金链趋紧的反映。
中金公司认为，限贷政策将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加，预计2011年新增开发贷款4000亿元，新增按寿光住房公积金网万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。
背景：销售量下滑直接导致开发商回笼资金减少，危及现金流。目前部分城市成交量出现较大幅度下滑。中金公司估算认为，若有40个大中城市采取全市范围限购方案，成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，住房成交量下降应当在9%~18%之间。
太原住房公积金贷款利率信贷政策收紧，开发商想拿到银行贷款变得艰难。银监会明确要求，对重大违规行为的房企，商业银行不得发放新贷款，原有贷款要到期收回；今年，央行连续两次上调存款准备金率，房地产企业基本上贷不到款，银行房贷额度控制也变严，开发商和购房者获得贷款的难度都在增加。
1号线：骏龙花园、凤鸣郡、东方国际中心、怡和四季园筑、和扬晶立方、DBC名苑
2号线：紫金花园、滨海北美枫情、逸景和公馆、鲁鸿37°、东方天韵、高速仁和盛庭。
3.“双轨制”危机
表现：开发商越发感受到了楼市格局的改变给其带来的压力。“十二五”规划中，保障性住房被放到突出的位置，不仅体量及数量巨大，而且监管和问责机制也变得严格起来。
各地关于保障性住房的规划，也给中低收入家庭的住房梦想带来希望。保障房作用在于逐渐满足中低收入群体的硬性住房需求。供求关系决定价格，当需求逐渐趋于饱和，价格也就自然下来了。如今，一部分人期待保障性住房，放缓了自己的购房需求。
背景：保障房建设体量惊人。住房和城乡建设部宣布，今年我国将开建保障性住房1000万套，相比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。
保障房新建并陆续投入使用后，由政府主导的保障房将挤入商品房“一股独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房＋保障房”的双轨制时代。政府保障房成为住宅市场的主要供应源，成为调控市场的有力砝码，这将有效遏制房价持续上涨，促使房地产市场逐渐回归理性。
住建部日前已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。此外，为保障2011年保障房建设任务完成，银监会要求银行业金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。
4.监管危机
表现：无数双眼睛在盯着开发商，“国八条”首次明确提出了“控制房价目标”，高端公寓及别墅产品入市，将会受到有关部门的“管控”。开发商面临的一个首要问题就是：定价。
开发商如今也能切身感觉到政府监管带来的压力。上海某知名高档楼盘负责人抱怨说：“房子还没卖，首先却要面临土地增值税的监管。房子何时能够顺利开盘目前还不知道，因为豪宅开盘定价问题，将决定能否顺利拿到预售证。”
除了价格之外，开发商的预售资金、贷款用途、土地开发时限等同样受到严格监管。
背景：“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
开发资金同样受到监管。银监会要求，严禁信贷资金用于购地，严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。此外，部分城市监管商品房预售资金。
土地增值税征管再次被重申。各地出台的细则中提出，税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
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5.竞争危机
表现：新开工面积增加，这意味着一两年内市场将会出现新房供应大增的问题，这无疑将加大企业的竞争压力。此外，保障房供应量逐渐增加，开发商面临的销售压力将会更大。
背景：2009年、2010年土地供应高峰，将导致今明两年新开工面积增加，楼市新增供应增加。
国家统计局数据显示，2010年房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
值得注意的是，未来供应还在继续增加。“国八条”要求，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。
同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前两年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。
6.储备危机
表现：中指研究院日前发布的数据显示，今年1月120个城市土地市场交易骤然转冷，推出量、成交量和平均楼面价均较2010年12月有明显下降。同时，土地市场“流拍”现象频现，流拍地块高达24宗，总体量接近200万平方米。
“国八条”出台后，在投资客聚集的温州，新推出的10宗土地全部流拍，这在温州历史上是相当罕见的。
虽然土地供应在增加，但由于资金紧张，部分房企已经无资金、无精力去拿地，只有吃老本，土地储备不足将给后续发展带来隐患。
背景：银监会明确要求，各金融机构对房地产信用风险进行风险提示，严禁信贷资金用于购地。
“国八条”提出，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
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调控大事记
1998年
关键词：商品房
10月27日，《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》出台，决定停止住房实物分配，建立住房供给货币化和社会化的住房新体制，宣告了商品房时代来临。
1999年
关键词：按揭
2月23日，央行下发文件鼓励商业银行提供全方位优质金融服务，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。
2003年
关键词：支柱产业
8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确，房地产业成为国民经济支柱产业。
2004年
关键词：招拍挂
3月30日，国土部、监察部联合下发通知，规定国有土地使用权要以公开招标、拍卖、挂牌出让方式进行，随后地价开始大涨。
2006年
关键词：“90/70”政策
5月24日，“国六条”出台，规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
2007年
关键词：加息
3月-12月，央行连续6次加息，房贷负担迅速加重。
8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，房地产调控方向发生重大变化。
2008年
关键词：金融危机
全球金融危机爆发，中国楼市量价齐跌。下半年调控转向，启动大规模刺激政策，首套住房贷款利率可打7折，首付比例降为20%。
9-12月，连续5次降息。
2009年
关键词：遏制炒房
12月，国务院常务会议决定，收紧住房消费的若干优惠政策，遏制炒房。五部委通知要求开发商拿地首付款比例提高到五成。政策再次转向。
2010年
关键词：停贷
4月14日，国务院常务会议要求，二套房贷首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院通知要求，房价过高、上涨过快地区暂停发放三套房贷。9月29日，央行、银监会要求暂停发放三套房贷，房价上涨过快城市限定家庭购房套数。
10月-12月，两次加息。
2011年
关键词：限购
太原住房公积金贷款利率1月26日，“新国八条”出台，要求各地确定年度新建住房价格控制目标；二套房贷首付比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍；不满五年转让房产将按全额征税；各地从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
2月9日，加息。
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14城市限购声响 楼市速冻与曲线购房齐飞
天津、石家庄21日出台了限购细则，两地均规定，已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无1年纳税或社保的非本市户籍家庭，暂停购房。不同的是，天津限购范围为全市，无截止时间；石家庄限购范围为市内五区、高新区，起止时间为2011年2月19日至2011年12月31日。
截至21日记者发稿时止，北京、上海、广州、天津、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原、宁波、贵阳、哈尔滨、石家庄14个城市出台了限购细则，均以户籍为门槛，北京、上海等地楼市一夜“速冻”，部分地区楼市的曲线购房暗流涌动。
靴子落地楼市速冻
在上海松江九亭多家中介公司门店，中国证券报记者采访期间，几户没有看到一个客户的身影，房产经纪人员显得格外清闲。中原地产一经纪人介绍，以往每天平均半个就有1组客户上门，但21日上午营业2个，也没有客户上门，电话来访量也明显减少。他们现在开始电话营销，但大多数客户接听电话都表示“被限购了，暂时没有意向。”
在浦东房地产交易中心，门前冷落车马稀，之前的热闹景象荡然无存。
二手房市场格外冷清，新楼盘销售也是相当惨淡。2月19日-2月20日，上海商品住宅市场再现“零开盘”，这已是春节假期后上海楼市的第二个“零开盘”周末。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（2月14日-2月20日）上海市商品住宅成交面积为5.1万平方米，与19.1万平方米的年均水平相去甚远；商品住宅成交均价为20995元/平方米，环比前周上涨4.3%。上周商品住宅新增供应面积仅为1.2万平方米，这一供应量甚至低于春节假期期间，为罕见低谷。此外，前周获取预售证的几个项目销售情况也颇为惨淡，绿洲康城、御景熙岸公寓至今未有成交，恒盛鼎城、飘鹰锦和花园销售量也在5套以下。
北京限购令从17日零时起实施。16日在赶搭末班车的效应下，北京楼市成交量暴涨，住宅网签总量达2942套，为兔年。限购令实行首日，住宅网签总量仅为389套，比前一日暴跌了8成多。
二线城市南京于19日出台“限购令”细则。南京“网上房地产”数据显示，19日成交100套；在限购令执行首日20日，成交53套。
曲线购房 怪相频出
尽管限购令让多地楼市成交量一夜骤降，但曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。
南京的一些中介公司找到的一个破解“偏方”是，让外地人先买一套房，落户后再买第二套。
中国证券报记者联系南京某房产中介公司咨询，如何规避限购令，对方表示，针对“已拥有1套及以上住房的外地户籍家庭将暂停购房”的政策，他们可以帮助外地购房人先通过此前已拥有的一套房将户口迁入南京，当具有南京本地户籍后，再遵循限购细则中“对已有1套住房的本市户籍居民家庭，可新购1套住房”的规定，就可以名正言顺地购买第2套房。
南京江宁区一家楼盘的销售人员也表示，可以通过子女或者父母的名义购房，从而规避限购政策影响。
中国证券报记者发现，除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。
此外，有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明；通过假离婚规避限购细则的现象也不少见。
而在深圳、杭州等细则尚未出台的城市，有部分业主抱着赶搭末班车的心态出手购房，特别是刚性需求者抢跑政策空档期。截至19日，据统计，上周杭州主城区商品房成交348套，环比增加195套，涨幅为127%，日均成交50套。 房天下3月13日看房团报名
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