[摘要] 2013年5月23日下午2点，房天下大话地产《当优居遇上华宅 Show出你的亿席之地》拉开了帷幕。江尚营销总监萧永新、拉德芳斯营销总监江海涛、钰龙集团销售经理沈悦、中御公馆策划经理刘丽霞、湖北省房地产经济学会专家委员万艳华、武汉房天下新闻中心主管张纯和武汉房天下高级分析师亚麻等武汉房地产业内各界代表齐聚一堂。
编者按：“不求，只求最贵”。电影《大腕》里的这句台词道出了早期新富的消费理念，也曾经一度成为中国“豪宅”的标志语，但时隔数年，随着经济、文化的发展沉淀以及新财富阶层的发展壮大，随着优居时代的到来，“不求最贵，但求最精”的华宅逐渐成为市场的新宠。
2004年武汉市政府下发了关于完成二环内56个城中村改造的文件，随着2013年1月5日土拍的结束，意味着武汉二环内56个城中村地块基本主让完毕。而今年年初，国土资源部、国家发改委又再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。另一方面，武汉市长唐良智表示，要尽努力减少江边住宅，今后不再批复沿江岸线住宅区。这些规定和言论，让原本就稀有的江景资源和土地资源越发珍贵，所以，当下的每一栋华宅，都是仅余的“亿”席之地。
当优居遇上华宅，开发商该如何把控市场？怎样的产品才是真正的“一生之宅”？与其他城市相比，武汉的豪宅产品还存在哪些差距？未来武汉高端物业的发展趋势会将如何？本期大话地产为您全面解读。
房天下讯 2013年5月23日下午2点，房天下大话地产《当优居遇上华宅 Show出你的亿席之地》拉开了帷幕。江尚营销总监萧永新、拉德芳斯营销总监江海涛、钰龙集团销售经理沈悦、中御公馆策划经理刘丽霞、湖北省房地产经济学会专家委员、华中科技大学建筑与城市规划学院教授万艳华、武汉房天下新闻中心主管张纯和武汉房天下高级分析师亚麻等武汉房地产业内各界代表齐聚一堂，论道2013年武汉豪宅市场的发展和变化。
与往期大话地产不同的是，本期以《大腕》中的电影片段开场，以小见大，在幽默了一把楼市之余，更对整个豪宅市场作了一个形象的描述，为本次大话地产开场增色不少。会议开始后，嘉宾们就武汉豪宅市场现状、发展趋势、产品特色、客群等话题展开了深入讨论，席间精彩观点不断，气氛十分活跃。
什么才叫“豪”？人性化服务配套见分晓
根据百度的定义，豪宅是指比较高档的住宅，在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面，而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同。
然而，近来也有不少人认为，真正的豪宅是指在特定的地段，度身定制打造的，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。
会上，不管是男嘉宾还是女嘉宾，对这点的认同不可置否。江尚营销总监萧永新认为，豪宅更多体现豪在配套。其周边能带来什么样的服务，比如包含了私家医生这种24的服务，而不是只拿面积说事。
钰龙集团销售经理沈悦则认为豪宅不在于大和贵，只看重地段、品质和配套。湖北省房地产经济学会专家委员万艳华也很赞同这一点但稍有不同，认为豪宅还是应该具有一定面积的，功能一定要齐全，再者是配套方面，并不应该单单考虑环境。
武汉房天下新闻中心主管张纯说，“据前期调查来看，国五条之后，很多人卖房子注重一步到位，从以前阶梯的模式，购房几步走到现在的一次性就想买个好房子，解决一家三代人的居住问题。”
另外，武汉房天下高级分析师亚麻认为豪宅就是“宜动宜静”。动的方面表现在生活方面，医院、学校、商场都可以很便利的到达，项目周边配套非常齐全。静的方面表现在脱离了喧嚣之后，还可以很安静的享受自然的景观。
武汉富人区真实存在 富人区地图引发现场讨论
随着楼市竞争的不断加剧，豪宅不仅需要“达标”，更需要在特色上下功夫，因为社会精英在豪宅消费上追求的往往是“惟我独有”的感觉。以一线城市为例，上海多水缺山，于是有了豪宅聚集的佘山，北京以水为贵，因此成就了亚澜湾。
武汉素有千湖之城的美誉，城区内龟山、蛇山、珞珈山等山体资源丰富，依山傍水、望江而居，成为许多富人买豪宅的，但武汉豪宅具体分布在哪？富人区有哪些呢？武汉房天下制作了一张富人区分布图在会上与大家分享，获得了现场一致肯定。
对此，湖北省房地产经济学会专家委员万艳华认为，武汉的富人区如此划分是很有道理的，首先是靠江、靠湖分布，城区较多，郊区较少。对于目前的居住状态而言，真正居住仍以中心区为主，但人们会更多地去郊区购买。
拉德芳斯营销总监江海涛认为武昌的积玉桥配合汉街，在发展顺利的前提下，未来将会是武汉新的金融中心，而汉口现在的金融中心应该是在台北街。另外，因为高尔夫的投资门槛较高，又包括有万科高尔夫、万科西半岛(小区网论坛)这样的高端产品，金银湖也可以算是富人区。
另外，武汉房天下高级分析师亚麻认为富人区地图的分布有两个特点，不管是武昌的文化中心区还是汉口的武汉新天地，都是由一个品牌开发商牵头打造的。因此，一个好的开发商，对片区的影响特别大。
武汉高端住宅成交上涨 价格稳中有升
自2012年第三季度至今，武汉豪宅市场表现十分强劲，不仅创下了近七年来豪宅单季度销量的新高，市场推盘也十分积极。除“老汉口”核心区之外，武昌片区也涌现出许多特色突出的豪宅项目。有业内人士分析，豪宅消费的个性化时代已经到来，只有气质鲜明的产品才能满足社会精英追求“惟我独有”的心态。
武汉房天下高级分析师亚麻认为，今年一季度武汉的高端住宅成交量是4千多套，比去年四季度的成交有所上涨，上涨了差不多两成，这个比例很高。同时，她说，“一季度的均价是12000元左右，从去年开始因为调控政策的影响，刚需占主导，刚需盘的推盘也更多。然而，从后续来看，武汉高端住宅的成交不会有太多的变化，价格应该是以平稳为主。
拉德芳斯营销总监江海涛也同样认为高端市场走势是上升的，因为武汉的建设力度，城市人口在扩大。他说，“武汉市，不光是武汉人的武汉市，也是的武汉市。再放大一点，在武汉市买房的人不光是武汉的人，有各地的人。就城市来讲，高端住宅是满足高层的需求的，是有投资的门槛的。如果谈趋势，肯定是逐步上扬的。”
另外，江海涛还从土地成本上分析了高端住宅走势是上升的。他认为土地成本也是越来越高，一环、二环内的土地非常稀缺，土地的稀缺直接导致房价的上涨。同时，房地产业的中下游企业，比如建筑、施工单位、媒体等的成本上涨，也会抬高房价。
国内外豪宅大不同 豪宅是产品还是作品
如今，在豪宅市场，海外别墅、庄园一直在国内有口皆碑，似乎成为人们置业的必选。尽管近年来国内豪宅不断向国外借鉴、学习，但仍有许多的国人对国内的豪宅视若无睹，舍近求远去海外置业，这无疑削弱了国内豪宅市场的购买力。
对此，湖北省房地产经济学会专家委员万艳华见解十分独到。他说，“看武汉市面上的一些豪宅产品，就算有十几种户型可选，但在形式上基本上都一模一样，同质化现象很严重。”他认为，越来越多的楼盘标榜自己是“豪宅”，但是真正深谙豪宅理念和内涵的项目很少，必须练好内功才能抢占市场份额。
万艳华还认为，中国由于发展阶段不同，以革命的形式把曾经的“贵族”阶级打到了，而新的贵族尚未形成。因此，中国的豪宅发展史，是缺少历史沉淀和文化内涵的，这也造成了国内豪宅产品“只求最贵”的特点。而在国外，豪宅是一件精雕细琢的作品，与国内豪宅的金碧辉煌形成鲜明对比，它们更讲究低调的奢华，甚至会以DIY的形式来打造与众不用的豪宅。万艳华笑说：“产品和作品虽然只是一字之差，却足以凸显出国内外在豪宅打造上的价值观差别。”
中御公馆策划经理刘丽霞也认为国内外做豪宅存在很大差异。国外是从多方面做豪宅的，比如园林、私密度，而国内反而很虚，甚至有许多项目为了销量而去赋予它高端的概念。
另外，拉德芳斯营销总监江海涛则认为国内外豪宅强调的内容不同。国内比较注重室外的感觉，不一定要金碧辉煌，但区域一定要好，景观一定要有。然而，国外则强调室内感觉，像石材、吊灯、加湿等等细节。
一生之宅很重要 理想豪宅应先为优居
进入优居时代已久，对于优居住宅，每个人都有自己的标准。简单来说就是择优而居。在武汉楼市经历了数次“厉政”的洗礼后，商品住宅成交量仍然创下了历史新高。眼下，人们购房资格和房贷申请等因素多多少少受到楼市政策的影响，因此，怎样用好有限的资格和资金去购置品质与功能兼具的一生之宅才是当务之急。
据房天下统计，2013年以来，武汉90~140平米房源以其“一步到位”的优势成交量不断走高，地铁盘、湖景房、环保住宅受到购房者青睐。房天下时间掌控到了“优居”脉搏，以“优居时代”之名开启了武汉人居新的里程碑。
会上，拉德芳斯营销总监江海涛非常认可优居这一理念，他认为豪宅也应该优居，不需要金碧辉煌，但是可以从环境和住房细节上来考量，如有没有节能环保、供热系统是不是利用太阳能的等等。
就地段而言，他说，“地段是不可改变的，个人更关注住宅以外的空间，如景观的规划、建筑的外立面、水系组织等等。”另外，他认为在优居时代买房应根据个人经济实力，量入为出，一生之宅很重要。
湖北省房地产经济学会专家委员万艳华认为，无论是买得很小的还是很差的房子，从人的发展过程而言，优居时代肯定是一个趋势。他说，“从武汉的生活水平、经济能力、收入水平来看，优居时代是一个大趋势，这是有目共睹、有潜力的。另外，从国家宏观调控的基调上看，政府是希望把住宅质量提高，让人民居住达到优居水平的。”
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