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温州豪宅降价6万内幕:开发商降价只为全身而退

每日经济新闻网   2014-06-16 11:29

[摘要] 央视财经《经济半小时》:温州楼市近三年的房价持续走低,不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的楼市背后所隐藏的真正原因为何?楼市的消极影响甚至波及企业、家庭,温州楼市该何去何从?

温州楼市近三年的房价持续走低,不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的楼市背后所隐藏的真正原因为何?楼市的消极影响甚至波及企业、家庭,温州楼市何去何从?

温州楼市在中国一直有风向标之称,从这里走出去的炒房团甚至影响到,不过近期关于温州楼市的报道中,缩水、暴跌、腰斩、崩盘等词汇却集中出现,有媒体说,在房价历经32个月连续下跌之后,温州的一座楼盘将以超低价9000元每平米开盘,这个价格是温州房价时的八分之一,温州楼市怎么了,央视财经《经济半》记者经努力,联系上了报道所指楼盘的负责人。

9000元超低价开盘实为误报,温州楼市被夸张、妖魔化

温州三江立体城就是诸多报道中提到的楼盘,楼盘位于温州瓯江北岸永嘉县,在一处高速公路的边上,央视财经《经济半》记者终于见到了还是一片荒芜的工地现场。根据报道,这里将以超低价9000元每平米开盘,是同地点房价时的八分之一。不过记者见到三江立体城总经理姜孟军时,姜孟军告诉《经济半》记者,他也是从媒体上知道这一消息的。

温州三江立体城总经理姜孟军:如果是我说卖9000元,我亏着卖,那对我来说不利。第二个,我们公司也有一个严格的禁令,到现在为止,没到这个时候,那么我去定价,公司政策、制度上不符合。第三个,政府的制度也不行,因为价格还没到定价的时候。

站在瓯江边的临时大堤上面,《经济半》记者见到所谓的项目现场不过是几台打桩机在工作,还完全是处于刚刚开始打地基的阶段,如果9000元的价格是真实的话,不但要亏损,还直接会违反本公司和当地政府的相关规定。指着对岸若隐若现的一个楼盘,姜孟军告诉《经济半》记者,那个就是鹿城广场,是温州最贵楼盘,2011年售价时市价8万元/平米,但是把这两个隔江相望的项目放在一起相比,姜孟军也感到啼笑皆非。

姜孟军:目前看来还是有一定的距离,因为这边整个市政配套设施完全还没有,交通、水电等等的配套设施都还没有,都要靠我们项目未来来修建。

姜孟军告诉《经济半》记者,立体城的项目是由万通地产(3.01,-0.02,-0.66%)、新希望集团总共投资210亿元,项目规划用地面积765亩,建筑面积180万平方米,将会成为温州楼盘,项目一期刚刚破土动工,成本价至少要在15000元左右,作为一个外地来温州投资的开发商,他对近期关于温州楼市的一些消息表示很不理解。

姜孟军:我觉得大家把它夸张化了,或者是妖魔化了。因为温州,实际上说我们身处其间,虽然它价格连续三十个月下跌以后,但是市场并没有像想得那样差,它的销售量实际上我们观测它是有所上升的。现在的很多人在传播这个过程当中,或者是还有个别媒体,它们在报道当中只抓住表面上的东西,没看见实质、真正的东西。

连温州三江立体城的总经理姜孟军都不知道报降价的消息从何而来,报道的真实性可想而知,姜孟军采访中所提到的妖魔化引起了《经济半》记者的兴趣,那么,时下温州楼市的真实情况致底是什么样呢?

二手好房源仍难出手,房地产商以价换量盼全身而退

鹿城广场是温州标志性的豪宅项目,几乎每个温州人都知道关于它的故事,开盘均价在4万元左右。2011年楼市火爆时,鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八到十万元,而今它的价格又会是多少呢?

《经济半》记者:这个价格,四万三千八百(元)。如果真要买的话?

销售人员:它还可以少,如果诚心的话它还可以少。

《经济半》记者:底价大概多少?

销售人员:房东现在整个市场上讲,没有底价,如果说客人诚心买,都是可以考虑的,价格只要合适。

在一家房产中介的报价单上,央视财经《经济半》记者了解到一处鹿城广场的挂牌价是四万三千八百元,这里还是一套顶层的房屋,属于最贵的户型,即使是这样的好房源,依旧很难出手。

销售人员:这些基本上都是欠债的,现在大部分像这种高档住宅,出售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的,它现在挂过来的时间是两到三个月了,因为之前价格比较高,大概要五万元左右,现在只要三万多,四万多(元),因为这些的话,市场,比如说客户,如果他需要的情况下,才会去看这种。

这位销售人员告诉《经济半》记者,由于房主着急还债,如果诚心的话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交,这与时的价格相比的确减去一半还多,但是并没有跌破它当初的开盘价格,那么,温州的一手房的销售情况如何呢?我们来到了永嘉县的一处售楼处。

中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟:去年8月4日开盘,整个建筑面积是二十万平米。楼房的销售整个去年,我们这个楼房销售,在温州市来说算是比较不错的,排在前三位。整个销售率80%以上,整个温州从去年开始,比如说去年、今年整个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。

在王宏伟看来,开盘以后整体的销售情况还算理想,已经销售出了80%以上的房子,但是,整个项目的效益却只是能够回收成本。

王宏伟:价格现在均价一万三、四左右。但是一万三、四(元)左右,卖了以后基本上不赚钱,因为它楼面价拿得还是比较高,六千多(元)。原来我们拿这个地的时候,我们做预算这个地方可以卖一万八,那现在一万三、四的话,基本上就全部卖掉能保本。

原本计划能够卖到一万八的价格,销售的实际价格不过是一万三四,如果再算上每年至少10%财务成本的话,这样的价格几乎就在盈亏点之间了,那么,王宏伟为什么会把价格压得这么低呢?

王宏伟:就是说温州所有的地产,包括房地产开发这几年,它不是赚不赚钱的问题,它是能不能退得出来,就是说原来投进去的钱能不能全身而退,现在很多像温州有些小的房地产,基本上就是这个项目做完或者就不做了,有些该亏掉就亏掉了,因为他们很多都是拼起来的稍微好一点,如果你是一家,比如说如果是一个房拿过来是一家的钱或者两家钱,那亏得一塌糊涂,所有钱抽不出来,他就破产了。

采访时王宏伟说的的就是以价换量、保命和全身而退,他还在庆幸自己当初做一个正确的价格选择,成功将投入的80%的资金回笼,这样的策略也基本成为温州当地绝大多数开发商的选择。

温州中梁地产集团常务副总陈永峰:即使利润不高,我的价格比原来都卖得低的多了,我还是怕这种去化率,就是我卖的了,卖不了,即使说你价格卖低一点,稍微有点利润,你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉,而且把资金回笼了,这个也是可以的。所以现在担心还是去化率的问题,还不是价格问题。

陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售,他心里现在已主动下调了20%的销售价格,利润和价格在他看来都不是主要的,最主要的就是如何尽快的把房子卖出去,保证资金的安全,从事房地产行业的他经营着温州的房地产企业,而今他正在经受着前所未有的压力。

陈永峰:那么2013年的5月到10月份,这个阶段还算是比较好的,房子卖的比较好,甚至一些盘的去化率都要达到90%以上,那是挺好的。一到了2013年的10月份以后,整个形式就是急转而下,就不好了,不好以后到现在的话,那肯定是比较差的。

陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑,另一方面是他担心有太多的不可预知因素。

陈永峰:忐忑的原因就是说,又没有什么政策,老的政策没打破,新的政策没出来,市场现在到底走势怎么样也不知道,因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相结合的,区域的经济当中,比如说整个区域走好了,温州的中小企业这些经济走好了,他们是购房的主力啊。

就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做一个正确的选择,但是销售价格的继续下跌已经是一个既定的事实了,那么,时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢?

温州某房地产营销有限公司董事长姜毅:如果说原来的房子卖三万二千(元)的话,那应该打了六折,应该会有的,2万左右,2万左右要的。用了三、四十个月的时间。那大部分下跌的时间,应该是在2010年,或者2011年的这个结点是比较高峰期的。像近两年,像2013年、2014年,房价应该说,还是在数据上的表现还是阴跌的状态,但是尺度都不大,可能都是2%(跌幅)。

如果按照姜毅所说,温州楼市确实是在下行,经过了32个月跌跌不休,温州市区内商品房平均价格从3万2跌到了2万,应该说下跌了40%,那么,在过去的32个月也就是将近3年中,温州的房地产行业究竟发生了什么呢?

温州中梁地产集团常务副总陈永峰:温州楼市连续跌了三十三个月,这是一个数字,这个数字听了以后很惊讶,原因在哪里,也是当时整个温州土地的资源比较少,而且推出来的量也是非常少,需求量也比较高,这个时候房价节节攀升,攀升到就是说在中国,一线城市的价格。

在《经济半》记者多日采访过程中,几乎所有的业内专家都在指出温州市区内在2013年之前,温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策,所有推向市场的土体面积非常有限,这也在直接催生了温州市区楼市价格的高企。

温州泰和地产联合机构总裁林育:我们可以看到2011年,当时市区的整个土地的成交是46万平方米,那么当时的成交均价是12807元,到了2012年土地的整个的成交面积在市区是65万平米,那么那时候的均价是5477元,到了2013年它整个量就上去了,达到了201万平方米,那么这个均价达到了6938元,也就是说在2013年土地温州市区的出让总量来讲的话,就是相当于是前面温州五年的土地的出让面积。

一年出让五年土地面积的背景下,直接导致了大量新盘集中上市,库存量猛增,价格的持续下跌也就在所难免,温州楼市走势和土地供应的走势有很大关系,而在2010年之前,有限的土地供应又直接导致一种独特的销售模式。

温州中梁地产集团常务副总陈永峰:但是两套拼一套,当时我卖给你的时候还是没限购,或者就是说,我们先签了合同。而且当时有一个很幼稚的想法,就是我们比如说只能买一套,把半套先买掉了,另外两个半套,我们先签合同,不备案,我们就是很幼稚的想法,就等,等国家这个政策,它限购可能会放掉了,一直在等嘛,大家都是在有这个期望,放掉了以后,再起来,是这么来想的。哪想到现在都等不来,占主力,很多都是这样户型的。这个时候我讲啊,这个事情就害死人,然后我们就也是惨痛。

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