[摘要] 近年来，我国的物业管理已经有了很大的改善，但是小区业主纠纷问题还是时有发生，那么业主在遇到各种问题时怎样维权？湖北山河律师事务所的律师余意就这些问题给出了详情的解答。
国内的业主纠纷问题已经到了一个“白热化”的阶段，前不久盘点了武汉小区业主们的各种纠纷问题，比如：房屋质量问题、小区的各种配套设施不完善、垃圾乱放卫生问题堪忧以及让众业主谈“电”色变的“变电站”修建问题等。这一系列问题也引发了业主们激烈的“反应”，各种维权示威的集结活动在社会上引发了很大的影响。
近年来，我国的物业管理已经有了很大的改善，但是小区业主纠纷问题还是时有发生，那么业主在遇到各种问题时怎样维权？湖北山河律师事务所的律师余意就这些问题给出了详情的解答。
一、 遇到房屋质量问题怎么办？
此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。如果开发商拒绝退房，那么业主有权要求开发商出具设计部门的设计整改方案，对房屋进行加固整改，保证房屋的安全性结构，期间的整改损失由开发商负责。
总的说来业主有三种途径可以进行维权：首先，向行政监管部门反映。在遇到房屋质量问题的时候，可以向相关监督部门进行投诉反映情况以获得维权。其次，通过舆论监督。在向有关部门反映后依然问题得不到解决怎么办？这个时候就可以通过舆论发声，向媒体反映事实情况，通过舆论监督的手段来维权。最后，在以上两种方式都无法解决的时候，业主此时可以通过司法途径来解决纠纷问题。
二、 停车位纠纷谁来管？
近年来，随着私家车数量的不断增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，小区业主与开发商因车位问题发生的纠纷也屡见不鲜：地面车位的出租与地下车位的高价出售；停车位权属不清等，遭遇车位纠纷该如何维权？如果在生活中遇到此类纠纷又该怎么维权？
据悉，武汉相当一部分商家转变了经营模式，开始大量出售地下停车位，甚至有部分小区的停车位已经不对业主出租，而是仅仅出售。
余意律师：根据《物权法》第74条之规定，“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
网友张先生：我居住的是一个老小区，这里的业主都把汽车停在小区道路两旁的停车位上，这些车位是小区改造时增设的。每次小区安排的看车子的人都要向我们收取5块钱的停车费。我们以前停车都是不收费，现在这种收费合不合理，我们能不能拒绝交费？
余意律师：《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 ”该小区增设的停车位占用了小区区划内业主共有的道路，这些车位依法应属于全体业主共有。
三、 如何正确对待住宅区周边建“变电站”？
据悉，武汉业主抗议小区旁建变电站，主要是因为业主们普遍认为变电站距离居住区很近，会产生很强的噪音，影响居民休息。变电站产生的辐射会对儿童的健康产生不良影响。
有些小区业主通过“联名签名”来表示反对建变电站，余意律师表示签名抗议是一种表达方式，但业主还是要找科学依据来解决问题。如果能证明变电站辐射威胁业主身体健康，可进行民事诉讼。同时，因建变电站,业主与变电站建设方产生矛盾,也与人们对电站的科学知识有限有关，为避免此类矛盾,建设方应采取多种方法宣传相关知识。
四、 谁来解决物业乱收费问题？
、属不属于乱收费首先要看国家法律或者双方之间的合同对收费项目是否有规定或者约定。有规定或者约定的，则属于合理收费，没有的则属于不合理收费。
第二、虽然国家法律没有规定相关收费项目，物业公司于业主之间可能没有相关的合同，但是有可能物业公司与业主委员会签订有类似合同。
第三、如果业主可以确定与物业公司之间或者业主委员会与物业公司也没有相关合同的，则物业公司就属于乱收费。
国外物业管理亮点大盘点
国内的物业纠纷问题尚且如此，国外的物业管理又是怎样的呢？都说“外来的和尚会念经”、大家羡慕“外国的月亮比较圆”，那么国外在针对物业管理方面又有哪些特点呢？下面就为大家盘点一下：
（一） 美国——世界上个成立物业管理行业组织的国家
在美国从事物业管理必须具备经济、法律、房地产等方面的专业知识，还要具备良好的人际沟通技巧和高尚的职业道德。
并且美国的物业管理内容是非常完善的，包括：物业经营、依靠专业公司的日常维修、保安服务、24值班模式。
美国物业管理服务的亮点就在于，首先，广泛应用信息技术。如对大厦空调系统采用超级终端计算机控制软件系统进行能源管理，工程师只需利用一部便携式计算机便可进入超级终端系统，随时随地对空调系统运行进行调整。
其次，风险防范机制健全。为化解物业使用中的风险，减少业主和住户的损失，物业管理费一般包含房屋保险费。这样在业主遇到房屋质量问题的时候，物业管理费就可以帮助业主和住户减少一定的损失。
美国的物业管理模式分为，业主自我管理和委托物业服务公司管理。这和国内的物业管理模式是有相似之处的。自我管理更加民主、公平，在遇到纠纷问题的时候，业主们能够公平的“发声”，共同解决问题；委托物业公司管理，也是施行“竞争上岗”的模式，有“压力”受聘的物业物业公司才更有“动力”维护业主和住户的利益。
美国物业管理市场经过长时间的自由竞争、优胜劣汰、机制相对成熟、稳定，经费收支也相对规范。与中国物业管理比较，美国物业管理企业的经费运作有如下几个特点：一是严格执行预算控制制度；二是物业管理与物业经营融为一体。
（二） 英国——物业管理的发源地
英国高层住宅区规模都比较小，一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这些高楼一般由私人开发商建设，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理，物业管理费一般采用包干制，费用组成包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。
英国特许房屋经理学会下属的住房管理注册学院是一所在住房管理领域内提供专业培训的学院，能为不同需求的人提供各种形式各种内容的终身教育培训，也能为业主提供远程学习课程。
英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
（三） 日本——严谨的科学管理
日本是个经济发达的国家，物业管理的发展也比较成熟，主要体现在这几个方面：物业管理法律体系完善，业主与物业企业之间纠纷少；小区里设立了类似于我国业主委员会的管理组合理事会，发挥的作用比国内的业主委员会大；日本的社会化分工程度高，物业管理专业化水平也非常高，清洁、设备设施的保养、安全等工作一般都由物业公司分包给专业公司负责；物业管理紧急预案做得细致、到位，连“噪音、动物”也纳入了紧急管理。
相比较国内小区停车位配比不足引发的各类纠纷问题，在日本物业管理中停车楼的使用大大降低了停车场的占用面积，由于配备了自动升降平台和电子控制系统。只需将车辆停放在升降平台上，其余的工作可统统交与控制系统完成，既提高了对空间的利用又节约了客户的时间。
在日本各居住社区中，随处可见保洁人员穿着整洁，手中拿着长把笤帚和簸箕，腰带上挂着有清洁用品的工具包和步话机，耳朵上带着耳麦，在划分的区域中有规律地循环保洁，随时清理着地面垃圾及桶内垃圾。保洁检查人员(或是保安人员)负责巡视着所管辖区域内的卫生工作，一旦发现卫生问题，立即通过步话机通知该区域的保洁人员进行清理，大大缩短了垃圾的滞留时间。
日本的物业管理费用相对低廉，据日本不动产经济研究所发表的调查研究结果显示，2013年日本高档物业的平均年物业服务费相当于购房总款的0.5％左右。而且日本房屋建筑都经过了标准化生产，工程质量比较好，给物业服务带来的遗留问题比较少，这也大大降低了因房屋质量问题而引发的业主纠纷问题。房屋质量问题的纠纷在国内是非常普遍的。
（四） 新加坡——重视业主自治管理
法律法规健全是保障新加坡物业管理有效执行的关键，新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理，制定了详细的规章制度，不管是物业服务公司还是居民都必须依法遵章行事。
在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被处以重罚。对房屋内装修也有很详细的规定：
（1）不准改变住宅主体结构（墙体、柱子、梁）；
（2）厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换；
（3）室内管线、电源开关不准改变；
（4）楼房外观不准改变。
物业管理在新加坡算是传统服务行业，发展模式十分成熟。一般新的小区开始两年是由发展商管理的，两年后才聘请专业的物业服务公司打理。这样的安排十分合理，因为新小区两年内由于环境配套及工程质量问题导致的投诉是的，由发展商自行解决处理更直接、具体，能够避免很多纠纷和矛盾，等到两年的磨合期过后，再由业主自行聘请专业的物业服务公司进驻，这样物业管理才能做得更专业，物业与业主、发展商之间的关系也更明确、和谐。
除了国外的众多物业管理经验可以借鉴，我国的香港和台湾在物业管理方面也有很多亮点值得学习。
（一）香港——业主的“大管家”
香港物业服务公司几个人便能管好一个项目，主要原因在于有从事清洁、保安、工程维修、绿化保养、停车场管理、会所管理、公寓管理的专业公司，在工程维修方面还派生出空调、电梯专业公司。将工作“外包”出去，区分管理提高办事效率。
物业服务公司为使所管理的楼盘有足够资金应付突发的维修开支，一般会为业户设立“维修基金”。物业服务公司可在每月业户支付的服务费内拨出部分做维修基金，也可通过业主大会同意要求各业户另行一次性支付一笔费用做“维修基金”。
香港物业管理运作特点：自负盈亏、自主经营的独立物业服务公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业服务公司管理，私人楼宇越来越多委托专业的物业服务公司管理；物业的所有权与管理权分离，业主通过招标或协议等方式选择物业服务公司；物业管理收费标准由市场形成，政府一般不规定具体的收费标准，不直接干预物业管理的具体标准，多以详尽、完善的法律法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
（二）台湾——普遍采取业主自营式
台湾的物业管理有以下主要特点：社区治安管理必须由保全公司承担；物业管理门槛较高，社会比较重视。这样既实现了企业的总量和质量控制，也在一定程度上减少了行业之间的恶意竞争。自主经营管理较为普遍。台湾许多楼宇普遍采用业主自营式物业管理，由楼宇业主自行打理物业。从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少纠纷，保障了社区生活的安定和有序。物业管理人员精干，专业化、市场化程度高。重视物业管理职业培训。
巩固法律法规是前提 合理沟通有必要
从以上的盘点可以看出，其他国家和地区的物业管理，是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法律体系为保障，这些都为我国物业管理提供和很好的经验和启示。
（一） 加快立法步伐，逐渐完善物业管理法律法规体系
法制不健全、法制环境较差已成为制约我过物业管理行业健全发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益的不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律以及，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时的解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系。
（二） 推进物业管理市场化进程
在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境，因此，借鉴香港物业管理的招标，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向专门化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业所有权人和使用者受益。
（三） 物业管理应加强与业主的沟通
在面对物业纠纷问题时，首先应当是业主和物业进行合理的沟通，当沟通解决不了问题时，再通过行政或者司法手段进行调解。而且，物业和小区业主之间平时也应当保持良好的沟通环境，及时化解潜在的纠纷风险。
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