[摘要] 武汉CBD商圈位于汉口城区的几何中心，规划建设成国际知名、国内一流的现代服务业中心，尽管CBD还在建设中，但其带来的价值效应已显现，不少高端楼盘相继问世。区域未来商业发展潜力较大。房天下联合中指研究院对武汉CBD商圈进行了深度研究，从宏观环境、市场情况、发展剖析等多维度对CBD商圈项目进行调研与测评。
编者按：武汉CBD商圈位于汉口城区的几何中心，规划建设成为国际知名、国内一流的现代服务业中心，尽管CBD还在建设中，但其带来的价值效应已经显现，不少高端楼盘相继问世。区域综合体项目辐射能力将增强，未来商业发展潜力较大。今年8月房天下联合中指研究院对武汉CBD商圈进行了深度研究，从宏观环境、市场情况、发展剖析等多维度对CBD商圈项目进行调研与测评。
一、商圈界定
武汉CBD商圈辐射范围：北临发展大道，南至建设大道，西接汉西路，东近青年路。
二、宏观环境
1.经济发展状况
武汉CBD商圈所在行政区为江汉区，2013年江汉区经济总量达789亿元，为目前武汉市各大行政区中GDP总量；
目前江汉区产业以第三产业为主，未来亦将重点发展现代服务业，形成国际知名、国内一流的现代服务业中心。
武汉CBD商圈位于汉口城区的几何中心，共占地7.41平方公里，是在王家墩机场搬迁原址上规划建造的武汉市“新心脏”，计划吸引投资总额约1000亿元。规划建设成为国际知名、国内一流的现代服务业中心，形成武汉立足华中，辐射的金融、保险中心，形成以企业地区总部办公为主导，服务武汉现代制造业的商务区，与东湖高新技术开发区、汉阳现代制造业中心共同形成高效良性互动的“经济金三角”，从而使武汉作为华中地区经济功能核心的作用和地位更加突出。
2.交通及配套
武汉CBD板块顺应城市肌理，打造全互通的立交形式，坐拥五条轨道交通，未来发展前景不可限量。
规划有“两纵三横”的道路格局，未来可实现本区域的任一地点10内可上城市快速干道，30内可到达城市任何交通枢纽的建设目标。
规划有全互通的立交形式，2号线已开通，设范湖站点，按照武汉市轨道交通规划，未来3、7、10、12号轨道交通线路将穿越武汉CBD。坐拥五条轨道交通的格局，充分奠定了区域的发展前景。
3.人口及购买力
武汉CBD板块内原有居民较少，随着万景国际、泛海国际居住区樱海园、葛洲坝国际广场等项目的先后交付，区域人口有所增加；根据规划，2020年在武汉CBD板块工作和居住人口将达15万至20万左右，成为武汉企业和人才聚集区域。
未来区域人口以高端人群为主，消费力将为各区首位。2013年江汉区人均可支配收入达31046元，仅次于洪山区，社会消费品零售额已完成790.08亿元，位列武汉各行政区之首。
4.区域发展规划
武汉CBD的功能战略布局是“一心、两轴、四大功能区”，建设成为“华中之心，武汉之心”。
作为武汉CBD“城市综合体”项目，王家墩布局规划以“两纵三横”的主干路网为基础，将整个地区分为“一心、两轴、四大功能区”。一心，即将核心区建成商务中心区；两轴，为交通“金十字”轴和商务“金十字”轴；四大功能分区，即中心商务区、会议服务区、综合商业区、SOHO公寓及生活居住区。CBD内建筑呈中间高、逐步向四周递减的分布，其中核心区、地铁站口形成5大高层高密度区域，建筑高度呈螺旋状、由东南向西北展开。
根据CBD建设规划，CBD的总建设周期为15—20年。
阶段：2006年-2008年，启动武汉CBD，完成部分主干道路及湖面景观的建设，充分挖掘启动区的商业价值，展现CBD的良好形象。
第二阶段：2009年-2012年，建设CBD的道路骨架及主体建筑设施，提升城市空间品质，拓展显著的商务空间和居住空间，扩大CBD景观面，为全面建设奠定基础。
第三阶段：2013年－2016年，完成城市主体道路网络和基础设施建设，全面建设商务中心区，基本形成CBD商务“金十字”轴格局。
第四阶段：2017年－2020年，全面建成商务区，形成经济聚集、商务汇聚、活力四射的“华中之中，武汉之心”。
三、市场情况
1.住宅市场高端楼盘聚集，溢价率将显著提升
尽管CBD还在建设中，但其带来的价值效应已经显现，不少高端楼盘的问世，引领房价迅速上升，板块成交均价远高于武汉市平均水平，一旦CBD全面成型，将发展成以现代服务业为主导、国际金融产业为龙头的国际金融功能区和现代服务业的聚集地，未来溢价率将显著提升。
2014年1-7月，板块内住宅累计成交4.3万方，成交均价14929元/平方米，同比去年上涨20.1%。
2.商铺成交多为社区底商，成交均价呈上升态势
武汉CBD商铺成交量相对较小，2011-2013年商业成交量逐年上升，2014年1-7月成交量显著回落，未突破1万方。商铺成交类型多为社区底商，成交均价基本呈上升态势。
武汉CBD商圈原有居民较少，随着万景国际、泛海国际居住区樱海园、葛洲坝国际广场等项目入住，区域人口数量有所增加，消费需求开始增长，但区域原有商业配套较为缺乏。2014年，区域泛海城市广场的开业，在极大程度上提升了区域商贸氛围。
四、发展剖析
1.历史沿革
2.综合体项目逐步提升商业氛围
武汉CBD商圈原有居民较少，区域原有商业配套较为匮乏，基本以社区底商为主。随着近年来武汉CBD的建设提速及万景国际、泛海国际居住区樱海园、葛洲坝国际广场等项目入住，区域人口数量有所增加，同时带来区域商业需求的增长。随着泛海城市广场的开业，区域商业档次及现状得到显著改善，大幅度提升区域商贸氛围。未来武汉CBD规划的逐步实现，区域综合体项目辐射能力将增强，未来商业发展潜力较大。
3.商圈特色
五、武汉CBD商圈前景
1、企业进驻商务
武汉CBD的规划配套、优越区位、便捷交通系统，区域日益明显的商业地位和无限的商业价值必将得到企业认可，未来将成为企业进驻华中商务之。
武汉CBD位于城市核心，是进入武汉的门户和对外连接的窗口。
地处内环和二环之间，东临青年路、常青路、南邻建设大道，西临汉西路，北临发展大道，距离天河机场21公里，汉口火车站1.8公里，是城市快速干道、地铁轨道交通及机场高速路延伸段的结合点。
武汉CBD规划亮相之初，就备受外界瞩目，武汉CBD紧邻地铁中心站，同时坐拥5条地铁线路，密集化的交通配套，两纵三横的交通格局，便捷接驳城市主干道、火车站、飞机场等。武汉CBD的规划、优越区位、交通格局，必将得到企业认可淮海路日益明显的商业地位和潜力无限的商业价值。
2.武汉现代服务业聚集地
目前，武汉CBD已开工项目超过19个，在建楼栋超过40栋，庞大的设计体量与建筑规模，堪称武汉无以复制的城中之城。
依托数千亿的投资和产业支撑，随着各项高楼大厦投入使用，未来几年CBD商圈消费力和商业发展都将迎来井喷式的发展，CBD商圈将会实现向城市级商业新中心的跨越，迎来更大的发展契机。
武汉CBD商圈商业新地标测评
1、测评体系
中指研究院商业新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标。结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对2014年建成或部分建成的商业项目的各项指标进行量化和非量化分析，最终评选出2014商业新地标项目。
2、新地标测评结果
泛海城市广场最终得分为9.26分。
经中指研究院综合测评：泛海国际SOHO城为2014武汉CBD商圈新地标。
3、项目上榜理由
泛海国际SOHO城
物业地址：江汉王家墩中央商务区淮海路南侧
开 发 商：武汉中央商务区建设投资股份有限公司
占地面积: 60506平方米
建筑面积: 636236平方米
停车位：地上车位3600个
1.区位优势明显，交通发达
项目位于武汉CBD东北端启动区内，东面紧临武汉首条地铁（轨道2号线）范湖站王家墩地区位于武汉市汉口的中心位置，处在金融一条街和商业区的自然延伸和归结的区位。
2.武汉CBD区域一站式、标准化、国际时尚购物中心
泛海城市广场购物中心，武汉CBD首发shoppingmall，为泛海城市广场一期，总建筑面积12万方，涵盖潮流名品、时尚臻品、精品超市、美食广场、特色餐饮、儿童天地、星级影院、潮流数码、养生SPA等不同业态，打造体验式、一站式生活方式购物中心。
3.武汉CBD区域写字楼项目
泛海国际SOHO城，武汉CBD首发国际写字楼项目，集SOHO办公楼、5A甲级写字楼、高档公寓、酒店、酒店式公寓、商业为一体的国际全能商务服务综合体。
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