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房企试水租赁业务证券化 政策利好共享公寓市场

——2017年第三季度大中华区房地产市场报告

房天下   2017-12-04 17:11

[摘要] 在国家政策的支持下,央企保利地产将其自持租赁住房作为底层资产,并采取储架形式发行类REITs产品,为房企试水租赁业务证券化踏出了重要的一步。鉴于对中国共享经济持续增长的预期,以及最近出台的推动租赁住房的多方面政策,越来越多的投资者把目光瞄准了中国共享公寓市场。

• 投资者对一线城市非核心区物业兴趣显著增加,占本季度总投资额的60%,明显高于去年同期的43%。

• 现时中国房企面对融资压力,保利的租赁住房类REITs获批,正标志着投资租赁市场的融资渠道得以打通,房企日后在以出租为主的发展项目上较容易取得资金,有助开拓国内庞大的租赁市场。

• 鉴于对中国共享经济持续增长的预期,以及最近出台的推动租赁住房的多方面政策,越来越多的投资者把目光瞄准了中国共享公寓市场。

12月4日,根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示,中国内地核心城市的投资额在第三季度略有放缓,投资总额环比下降57.2%,虽然整体三个季度总额仍明显高于去年同期57.5%。本季度的放缓一方面由于一些高杠杆的投资开发商望降低其负债率,另一方面一些投资商正在市场上积极寻找较高回报的物业投资机会。

北京、上海和广州的投资额于本季度环比呈下降趋势,深圳则相对保持平稳。香港投资市场仍保持活跃,得益于投资者对写字楼和工业地产的强劲需求,总投资额环比上涨8%。写字楼物业仍是投资者于中国内地一线城市的首选,虽然其占比较去年同期有所下降。截止到三季度,今年完成的写字楼交易(不包括混合用途项目)占总投资额56%,较去年同期的61%有所下降。

另外,投资者对一线城市非核心区物业兴趣也显著增加,占本季度总投资额的60%,明显高于去年同期的43%。

戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣称:“我们看到在中国一线城市和香港一些位于城市副中心的物业越来越受到投资者的关注。一方面由于这些核心区域物业的高额价格以及收益率的不断压缩,而同时新兴商圈则得益于基础设施的不断完善而吸引越来越多的租户及投资商。在香港,在面对中心区域高昂的租金压力下,不少租户也有意搬迁至位于新兴商圈的新建物业以获得更优惠的租金及租赁条件。”

戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示:“在一线城市写字楼收益率继续走低的趋势下,众多投资商开始寻求更多样化的物业以望获得更高的资本化率—包括:物流/研发中心、酒店/服务式公寓、共享居住空间、产业园区等,以及对零售项目的兴趣重返。”

三季度 房地产市场 戴德梁行

数据来源:戴德梁行

报告分析了中国各大城市于三季度地产投资趋势:

香港: 第三季度写字楼物业及住宅投资活动增长8%, 达293.3亿港元。本季度投资额的增长得益于市场对整售物业的强劲需求:共录得6宗幢写字楼及2 宗工业大厦交易。

上海: 第三季度投资者中以内资金融机构、本地资产管理公司和内资企业为主力军。投资者对新兴商圈写字楼关注。浦东张江、闵行虹桥、杨浦东外滩和徐汇滨江板块皆有项目成交,预计未来将会有更多投资机会出现新兴商圈板块内。

北京: 受土地供应紧缺及政策调控收紧等因素影响,开发商也开始转战大宗交易投资市场,其投资额在三个季度总投资额中的占比达43%。短期来看,开发商在北京资本市场依旧活跃,一方面努力囤积更多高品质资产来增加其资产储备;另一方面,接近年底,迫于业绩压力,部分开发商也会适时出货,市场供应或将增多。

广州: 受市场可供整栋出售的优质物业较为稀缺的影响,市场交易多以中小型面积为主,而投资者对于优质整售物业的需求仍然保持强烈。资金结构方面,三季度的广州投资市场仍然由内资占据主导。

深圳: 受到近期城市更新政策持续收紧的影响,意在变更用途的工改类项目受到严格的控制而令工改投资热度转向保守,考虑到地铁口附近项目进行“工改保”的可能性,是否为地铁口物业成为投资者重要考量。

同时,戴德梁行专家团队对于市场中的热点话题在报告中提出了相关看法。

国内首单央企租赁住房信托投资基金类REITs:2017年10月23日,国内首单央企租赁住房信托投资基金类REITs 获得上交所审批,成为第一个租赁住房证券化项目。在国家政策的支持下,央企保利地产将其自持租赁住房作为底层资产,并采取储架形式发行类REITs产品,为房企试水租赁业务证券化踏出了重要的一步。现时中国房企面对融资压力,保利的租赁住房类REITs获批,正标志着投资租赁市场的融资渠道得以打通,房企日后在以出租为主的发展项目上较容易取得资金,有助开拓国内庞大的租赁市场。

改造提升类资产、城市副中心成为投资热点: 今年上半年上海全市写字楼成交活跃,内资买家仍为交易主力军,但境外投资者动作频频。以“狮城”新加坡为例,凯德集团以26.4亿元拿下杨浦区五角场商圈的国正中心,吉宝置业中国与首峰资金管理以35.73亿元联合收购位于四川北路的虹口SOHO,创下虹口区商办楼价格新高。收购对象均是体量7万方以上的高品质甲级写字楼,皆享有立体交通配套和成熟商业氛围,迎合了区内愈发旺盛的办公需求。

联合办公带来资产管理新模式: 大中华区投资商和开发商正逐渐加强与联合办公运营商的密切合作,以寻求新的利益增长点。尽管现在联合办公市场存在供大于求的风险,但从资产管理的角度来看,联合办公业态则可以有选择地应用于资产组合以提升资产表现。我们预计大中华区的联合办公运营商或将重新洗牌,历经周期性繁荣和即将来临的萧条阶段。 在未来,我们将看到市场经历优胜劣汰后出现一批成熟的联合办公品牌或运营商;客户忠实度以及稳定的财务基础将成为制胜关键。

中国共享公寓市场收到追捧: 鉴于对中国共享经济持续增长的预期,以及最近出台的推动租赁住房的多方面政策,越来越多的投资者把目光瞄准了中国共享公寓市场。近期市场举措包括华平投资诺瓦居所酒店和魔方公寓,基汇资本投资湾流国际青年社区等,同时诸多投资者也正积极寻求合适的投资机会。中国内地开发商也不甘落后,譬如万科、龙湖、保利和中海等都正计划打造针对年轻租户的大型租赁公寓项目。

房地产资产证券化市场却方兴未艾: 今年8月戴德梁行协助勒泰集团发行了境内首单不依赖主体评级且底层基础资产为位于非一线城市的大型商业物业的类REITs产品,显示了国内房地产资产证券化的交易结构正在不断突破,底层资产的选择范围越来越广,投资者的投资逻辑也在向真正的资产证券化靠拢。在国内货币政策以及金融监管短期之内难以放松的情况下,资产证券化作为盘活存量资产,为房企提供新的资金来源的有效方式,其发展前景值得期待。



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