[摘要] 9月26日，龙湖、碧桂园、旭辉、青年说、光谷H+等各片区商业标杆项目大佬齐聚汉阳新盘青年说，共话“限购时代下，如何叠变资产价值”。
中指研究院数据显示，2016年武汉公寓产品共成交2.68万套，较2015年大幅增长210%；2017年成交继续增长至3万套；2018上半年，武汉公寓成交已突破1万套。高性价比项目：例如碧桂园蜜柚、龙湖新壹城等片区标杆一度成为武汉楼市“流量网红”。为何一方面部分购房者对公寓产品有较大的抗性，另一方面却挡不住市场买单的步伐？
9月26日，龙湖、碧桂园、旭辉、青年说、光谷H+等各片区商业标杆项目大佬齐聚汉阳新盘青年说，共话“限购时代下，如何叠变资产价值”。业内表示随着武汉城市量级的升级以及年轻高知人口的大量涌入，公寓等商业产品的“消费场景”也在不断增加。另外，对于投资者来说，“货币资产化 ”以及“在核心城市的核心地段拥有优质资产”将成为资产配置最重要的考虑因素。
左起：旭辉武汉事业部营销总李斌、碧桂园武汉区域营销总经理方显平、龙湖武汉公司营销总李超、武汉世纪万通房地产开发有限公司副总江俊、房天下新房集团武汉公司总经理蔡向馨、武汉房地产研究大V《政国策》/中指院市场研究专家李国政、戴德梁行助理董事估价部负责人谢颖、光谷H+代表 欧阳茂晶
供需两旺 武汉公寓“消费场景”多元化
不仅是需求旺盛，近两年武汉市场的公寓产品供应同样出现井喷式爆发，竞争激烈。武汉房天下统计显示，目前武汉公寓在售的包括碧桂园蜜柚、龙湖新壹城、北辰光谷里、佳兆业广场天御、庭瑞新汉口、保利城SOHO中心、越秀星悦峯、太子汉府、武汉国际时尚中心以及即将入市的青年说、华宇旭辉星空、光谷H+等热门楼盘。产品类型多元化成为目前武汉公寓产品的特点，单价区间跨度从10000元至40000元不等，有总价不到50万的双钥匙小公寓，也有价值千万的“总裁公寓”。
“说实话，我们确实没有预料到碧桂园蜜柚的市场接受度会这么高。” 碧桂园武汉区域营销总经理方显平透露，从蜜柚的客户情况来看，和前两年不同的是，现在购买公寓人群的需求越来越多元化：周边城市人群投资、小企业主办公与居住、年轻创业者共享办公、婚前置业等等。
碧桂园武汉区域营销总经理 方显平
“需求的增加同武汉城市的发展密不可分。” 房天下新房集团武汉公司总经理蔡向馨分析，从2014年开始，武汉GDP突破万亿；2017年武汉GDP更高达1.34万亿，排名第8。除了产业结构健康，高新企业众多，互联网龙头企业“第二总部”也开始密集进驻武汉。“武汉高校云集，科教实力排名长期前三，再加上大量年轻人口的涌入，这都表明了武汉未来的潜力巨大。这些因素都给公寓产品带来了大量‘长尾需求’。”
“长尾理论” 是指商业和文化的未来不在于传统需求曲线上那个代表“畅销商品”的头部；而是那条代表“冷门商品”经常为人遗忘的“长尾”。长尾所涉及的冷门产品涵盖了几乎更多人的需求，当有了需求后，会有更多的人意识到这种需求，从而使冷门不再冷门。
房天下新房集团武汉公司总经理 蔡向馨
统计数据显示，碧桂园蜜柚为今年上半年的公寓销冠，而龙湖新壹城首次开盘即卖出超千套，成为下半年截止目前销量的公寓项目。“首先是光谷东的光环加持，其次是龙湖品牌、产品和运营能力的加持，最后就是购房者对于公寓产品的大量需求。” 龙湖武汉公司营销总李超表示，“相较于住宅来说，公寓的多样性更强——你可以自由搭配、组合的方式比较多：酒店也好，写字楼也好，甚至我们有客户买下整层用来做整形医院，总之使用场景多种多样。”
龙湖武汉公司营销总 李超
“用现在流行的概念就是——公寓的消费场景越来越多元化。不仅是消费端的，供给端的变化也很大。”武汉房地产研究大V《政国策》/中指院市场研究专家李国政总结到。
武汉房地产研究大V《政国策》/中指院市场研究专家 李国政
“以前的公寓类产品，由于没有注重物业管理，卫生治安都有问题，居住体验很差。但现在公寓最重要的就是统一的后期运营。例如青年说引进了金地物业旗下高端服务品牌——金地荣尚荟，这是一家以“物业管理+存量运营“为核心运营模式的资产运营管理机构，能够满足不同圈层租户的个性化居住需求。”李国政表示还有很多个性化的服务，例如碧桂园蜜柚配套了一个装修公司，你不知道怎么装修，我展示给你看怎么装修。而这个装修公司其实也是蜜柚的客户，买下两层后打通做样板间的展示。
如何叠变资产价值：核心城市+核心地段+优质资产
“不仅是个人投资者。从资本市场对公寓的反映来看，无论是国内也好，还是美国的房地产信托来看，对于公寓产品的现金流都是比较认可的。” 戴德梁行助理董事估价部负责人谢颖从资本市场角度分析了目前公寓的市场行情。
戴德梁行助理董事估价部负责人 谢颖
“住宅不是一个投资品。” 旭辉武汉事业部营销总李斌强调，“目前整个宏观政策就是‘房住不炒’，再加上利率和贷款政策的调整，未来还想从住宅投资上获得大额利润是比较小概率了。”
旭辉武汉事业部营销总 李斌
一方面是楼市长期严控的大趋势，另一方面则是普通家庭对于资产贬值的焦虑。由于投资渠道的单一，如何用资产配置来抵御通胀？
“货币资产化是资产配置最重要的考虑因素。”李超表示，特别是对有资金实力的客户来说，大量现金如何运营？龙湖新壹城有很多的客户是买了整层的产品。对于这类大宗交易，他们预计年率大概5%—6%。虽然不会有暴涨，但是每年的回报有所递增。
“在核心城市核心的地段上面，拥有一些商办类的优质资产，也是一个大的策略。” 武汉世纪万通房地产开发有限公司副总江俊补充，目前一二线城市的主城区开发趋于饱和，土地资源非常稀缺。在城市的拥有一套住宅对于普通大众来说比较困难，但公寓可以满足这部分需求。
武汉世纪万通房地产开发有限公司副总 江俊
“例如10月要开盘的青年说在汉阳正二环龙阳大道之上，距 3号线四新大道站仅200米，交通非常便利。再加上青年说产品5.4米的层高和双钥匙属性，户型仅35平，这也意味着首付30万可以在武汉二环拥有两套小公寓。”江俊的发言赢得了在场嘉宾的赞同。
“不出意外，碧桂园蜜柚、龙湖新壹城和青年说将是今年武汉公寓销量的前三甲。”李国政笑言。
不过值得注意的是，今年3月，武汉市国土资源和规划局出台《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定（初稿）》。按照规定，办公、酒店结构层高不应超过4.5米，公寓建筑面积不能小于200平米。李国政预测，这或将改变整个公寓市场的格局。
活动现场
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
