[摘要] 近几年来夺命狂奔的中国楼市，在2018年可谓是风雨飘摇。
近几年来夺命狂奔的中国楼市，在2018年可谓是风雨飘摇。
大环境的残酷大家也都有目共睹，调控政策空前密集，调控周期异常漫长，但楼市目前仍然只能处于一个横盘状态，既不能涨也不能跌，究其根本，部分地区炒房的根基仍未被动摇。
显然，高层也意识到了这一点，故而这一次上头祭出大招，直指高房价的关键——棚改。
棚改出现大变化
是的，关系楼市生死的大政策——棚改，又有了重大变化。
据解局君了解，前段时间，一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开，其中住建部等相关部门明确要求：对于2019年新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。
啥意思呢？
在城镇化还没有彻底结束之前，棚改还不能退出中国楼市的历史舞台，但是规则却不一样了。简单点来说，以后新开工的棚改项目，再也不能用政府购买服务的名头去变相举债来，只能以发行地方政府债券的方式进行融资。
在棚改新规以前，棚改采用的是政府购买棚改服务模式，说穿了那就是地方政府通过地方城投平台去融资来操作棚改，虽说地方融资是企业性质，但明眼人都知道人家是根正苗红的政府军，这实际上地方财政为棚改项目兜底。
后果嘛，无疑是直接造成了地方政府隐性债务风险加大。
但是现在，用发行地方政府债券的方式进行融资，直接给它们上了紧箍咒，因为在新规后，很多地方政府根本没有发债资格，只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券来融资。
也就是说，发债不能你想发，想发就能发。这一次棚改新政的区别就是把隐性债务转变放到了桌面上了。在过去，地方融资是由融资平台主导，但是棚改债由地方财政部主导。
这样一来，地方政府将不能为棚改项目融资兜底，那么其首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足。
可以预见的是，哪怕棚改计划还要继续推行，但是过去地方政府大干快上高棚改的热情和积极性都会在这次新规后，遭遇极大的压制，原因很简单，没钱，拆迁赔偿建设都只是一纸空谈。
而棚改的乏力，那这对三四线楼市来说，无疑是致命一击。
过去几年间，三四线城市楼市从“无人问津”到“一房难求”，隐藏在它背后的推手，无疑是——货币化棚改的启动，它是这一轮三四五线城市房价高启的主要原因。
其方式是，央行通过抵押补充贷款（PSL），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。棚户区随后被拆除，拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。
简单来说，就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁，哦不对，是城市建设。
国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房，然后实现楼市去库存。
但是政策一到地方就变了样，早期的棚改大部分还是以实物棚改为主，即以安置房的形式补偿拆迁户，但是这两年为了楼市去库存，货币化安置比率越来越高了，特别是在三四五线城市这一比例已经达到了80%，有些地区甚至达到了100%。
不同于实物棚改，货币化棚改对地方官员而言，意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。
换而言之，只要疯狂划地搞拆迁，就能从国开行里拿到足够的低息贷款，把这笔钱下发给拆迁户之后，他们只能去购买库存的商品房。
拿着巨额资金的拆迁补偿户，去楼市扫荡一圈，很容易引发开发商坐地起价，开发商也知道它们有钱，所以会继续拿地涨价卖房，而政府则利用迁拆腾出来的地，继续卖钱，这也是就算三四线楼市为何会月薪2000，房价2万的根本原因。
这么一来二去，地方政府完全可以空手套白狼，让国开行的资金来溜达一圈，自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩，又通过卖地赚足了GDP,名利双收。
如此这般，地方政府、开方商、拆迁户实现了三赢，但它们也都间接成为了高房价的帮凶。在这种背景下，三四线城市楼市一路高歌猛进，房价不破万那都不好意思见人。
到了这里，棚改就不是以改善居住需求为目的了，而是以买房投资赚钱为目的，棚改也就“变了味”，这显然不是政府愿意看到的。
虽然三四线城市的房产销售面积逐年抬升，但是城市人口没变，这说明近几年的房产销售实际上透支了人们未来的收入。
更可怕的是，由于棚改造成一些地方债务的急剧攀升。一些地区存在违法违规扩大棚改范围，越权延长购买服务期限的，造成了很多项目不是棚改做成了棚改；其次，棚改债务包括了很多地方隐性债务，比如平台公司债务、棚改债务、造成地方债务由政府买单。
棚改新规后，三四线再无春天
这一次棚改新规的出台，对一些一些财政收入不丰盈的三四线城市来说，无疑将失去楼市增长的动力。
2015-2017三年间，政府投资超过4万亿用于三四线城市的棚改，三四线城市棚改比例占到近九成，只有一成用于一二线城市。
也就是说，三四线及其周边城市这三年多房价的上涨是棚改间接催生的。所以政策收缩，也理应从这些地区开始。
重要的是，通过此次棚改新政释放了一个信号：房价非理性上涨已经引起高层关注，楼市调控深入三四线，未来将成为楼市调控的重点。
对于这个问题，房企们好像提前嗅到了气息。现在，碧桂园开始调整在三四线城市的战略，而恒大、融创也逐步退出三四线城市了。
根据新时代证券数据，今年1-10月，40个大中城市中，三线城市投资增速下降8.99%，由此可见，棚改的影响已经成为了市场的共识了。
其次，此次新政还可以看出一个问题，虽然楼市调控的收紧，三四线楼市库存压力已经很大，开发商的退出，使地方政府继续推动棚改的动力不足。
这让我想起了，2017年房地产317新政之后，首先受到冲击的就是环京的楼市，因为小城市楼市不存在基本面支撑，受政策影响大。
而今年在“坚决遏制房价上涨”的状态下，三四线楼市已然出现了很大松动，特价房、员工内购房、车位等促销广告重现。
虽然新棚改3年1500万套目标仍在，然而人却留不住。中国一线、二线、和三四线城市常住人口的平均增幅来看，人口仍然流向一二线，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。
即便是去投资，从三四线城市方面来讲，需要考虑的是土地供应情况、配套设施、教育水平、租赁市场以及就业机会等，但是它们好像都没有满足。
所以解局君认为：未来内三四线城市也难有投资空间，未来楼市调控已向三四线蔓延，棚改新政更是雪上加霜。
三四线楼市，真的要散散热了。
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