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四新全解析:新城配套有几何?

武汉楼市直击 2017-04-26 23:18:14

人们常说的武汉四新片区通常是指长江大堤以西、318国道以东、三环线以北、墨水湖以南的区域,这里曾经是一片荒芜的农场,自2006年被定位为武汉市重要的城市副中心,规划建设生态新城后,就有了翻天覆地的变化。曾经的泥泞小路,变成了一条条齐整的大马路,随着楼市发展,四新真正经历了一回从无到有,从有到稀缺的状态。



2009年,金地斥资拿地四新,成了入主四新的龙头房企,随后,万科、联投、复地、卧龙、正荣、中国中铁等等房企逐渐落子四新,房价也从09年的2200-2700元/㎡变成了11年的3100元/㎡;2013年,复地在四新的拿地楼面价已经高达5305元/㎡,发展至今,四新片区房价基本保持在13000元/㎡,不到十年时间,房价整整翻了5翻。即使这样,依然有购房者不看好四新片区的发展潜力,究其原因:配套缺失!


交通网路发达,公交线路有待完善

在四新早年的基础建设规划中,共有66条道路,其中三环线、四新大道、二环线和318国道、江城大道、国博大道构建“三纵三横”的骨干道交通网路,另有四新北路、四新南路、芳草路等辅路穿插其中,构成方格网路,确保各条主干道与其它道路有较强的连通性。


2016年,杨泗港快速通道四新段通车,打通了四新片区与汉阳王家湾之间的经络,贯通龙阳大道、江城大道、国博大道这三条城市主干道,对四新居民驾车前往王家湾、钟家村等商圈提供了极大的便利,另有已经开工的杨泗港过江通道,开通后将可从四新直抵武昌腹地。



除此之外,人们一直吐槽的四新片区内无轨道交通问题,随着地铁3号线、4号线、6号线的通车和衔接,也得到了解决。地铁3号线主干道龙阳大道,6号线位于主干道国博大道下,现阶段除四新腹地需通过公共交通抵达地铁站外,两条主干道沿线均可享受轨道交通的便利,居民可通过轨道交通在可计算时间内抵达武昌和汉口的各大商圈。



不过,四新作为一个真正重新发展起来的城市副中心,交通相比其他旧城改造的新城来说还是要差很多,尤其是区域内的小交通,更别提它与其他区域连通的远程公共交通,到达武昌和汉口都需要通过转乘来解决。目前,四新片区内已有公交线路517、383、637、658、547、369、306、325、273等十余条,其中306、325、385等微循环公交线路为近几年新开通的。根据地方留言板上四新片区交通的官方回答,以目前的交通线路,已经足够连通四新各大地点,尤其是地铁3号线和6号线通车后,可连通武汉和汉口各大区域。但是以四新人口的集中程度来说,居民仍然认为片区内交通需要完善,也希望穿过四新中心线的轨道交通10号线和11号线能早日通车,解决居民出行问题。


商业欠缺,规划多、落地少

说起四新片区的商业,怕是无人不摇头的。现阶段,能勉强算入四新城的大型商业也仅有三环边上的永旺梦乐城,已交房入住的项目大多依赖社区底商,商铺多以装修、超市、水果、餐饮等为主,基本满足区域内居民的日常生活需求,而周末休闲则需要依赖王家湾、永旺、经开万达、汉口各大商圈。


在四新的规划建设中,除了纽宾凯City、国博中心外,还有美好广场、江藤广场等,未来发展起来的远洋归元里也将为四新的商业提供支撑。当然,在前几年的商业规划中,不乏韩国乐天、法国欧尚、名人置业汇金中心总部大楼及商业综合体、华严集团美食狂欢谷等商业项目为居民服务,只是如今过去这几年,消息并不稳定,也没有落地实践,只怕也仅仅局限于理想之中。


区内居民只增不减,医疗亟待完善

四新除了商业让人忍不住摇头外,医疗环境也不齐全,目前片区内医疗大多依赖社区医院,较大的医院还是2015年年底开业的武汉市中医医院汉阳院区。纵观武汉三镇的医疗配套,汉口拥有三甲医院20多家,武昌地区三甲医院19家,而汉阳仅有协和医院西区、武汉市中医医院和汉阳医院这3家,远远无法满足汉阳200万居民的正常需求。



随着四新各大项目的完工和交房,区域内的居民只增不减,在注重商业和交通发展的同时,还是需要分一部分注意力给医疗配套,以确保新城的健康发展。


幼儿园饱和,小学中学布点待完善

要问家里有小孩的购房者最关心的问题,学校怕是比任何条件都要优先的一个。现在,大多数体量较大的社区都会自带幼儿园,部分自带小学。根据高德地图初略统计,四新片区内的幼儿园约有20个,大多集中在国博大道沿线和龙阳大道沿线,江城大道沿线幼儿园仅有2个,以杨泗港快速通道和江城大道交汇口为圆心,向外辐射,幼儿园数量聊胜于无。


事实上,根据各大楼盘的规划信息,中铁世纪金桥内有2所幼儿园,招商公园内有小学幼儿园各1所,卧龙墨水湖边小学幼儿园各1所,广电兰亭、华发未来荟、纽宾凯city等小区均有社区幼儿园,基本能解决四新腹地小朋友上幼儿园的问题。再看小学,高德地图显示,区域内共有小学8所,包含各社区小学在内,约有10多所,如钟家村小学新校区、三角湖小学新华校区、玫瑰园小学芳草校区和南国明珠校区等等,分布点相对均衡。中学则大多集中在二环内,片区内有四新中学、武汉市拦江堤中学、武汉市第三寄宿中学、建港中学、二十三中、武汉市七里中学等。


大方向盘点下来,现阶段在四新居住的成本还是相对较高的,但是从长远来说,它的潜力可能是三环内的一个区域,毕竟它占据了三环内的优良位置,待各项设施发展完善后,价格或将再翻一倍。目前,四新片区内均价多维持在12000-13000元/㎡,在售项目有正荣府、卧龙墨水湖边、中国中铁世纪金桥、光明上海府邸、纽宾凯city、和昌都汇华府等。


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