租赁市场、特色小镇、共有产权齐出台 是噱头还是福利？

从某种意义上来说，“创新”一词一直都是事物发展的根源，房地产行业也不例外。传统地产发展模式已经从盛世走向稳定，特色小镇、租赁市场、共有产权等相关政策相继出台，整个行业开始多元化发展。那么，这些“前卫”的政策，是否真的如初看那样值得让人兴奋？

租赁市场低高资源整合 或影响传统租房市场

地产的租赁市场走向风口起源于上海公开出让的两宗租赁房用地，又有住建部联合国家发改委、公安部、财政部等八个部门印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》作为政策支持。通知表明，将广州、深圳、南京、武汉、杭州、厦门、成都、沈阳、合肥、郑州、肇庆、佛山等12个城市作为首批住房租赁试点。新政的公布不仅在地产界引起了轰动，在经济学领域也赢得了不少关注度。

根据经济杂志数据，目前中国在出租房大约有1亿套，其中超过90%都是个人出租，品牌公寓企业和开发商自持经营的居住用房分别不足2%和1%。在个人出租之外，还包含有四类长租市场的参与者：开发商类、中介类、酒店类以及创业类，只是这一类多出现在一线城市，二三线城市在市场中分布较少。随着传统地产市场发展的稳定化以及市场需求的多样化，不少房企看到了长租公寓中的红利。万科作为尝试长租公寓项目的开发商，目前已经在广州、厦门、合肥、上海等地落地多个项目，并计划在2017年持有运营15万间公寓，龙湖、绿地、招商蛇口等房企也纷纷加入租赁市场。这些处于地产链上的企业，以先于政策的行为投石问路。

以现阶段市场状况来看，租赁地产的运营非常辛苦。企业自持租赁住房需要精装修、统一管理，从管理到维修都需要有人员长期负责，物业费也从业主身上转移到了企业身上。庞大的公寓服务和租赁人员还需要合理的数据系统、管理人员监督考核系统等体系来维系，资源整合度高，成本也高，想要通过租赁市场赚钱其实很困难。链家研究院院长杨现认为，企业自持租赁住房运营，毛利能达到15%已经属于十分厉害了。这也是进入租赁市场分一杯羹的开发商大多为实力强大企业的主要原因之一。当然，也有部分投资者认为，长租公寓运营稳定后，后期盈利空间会大大增加。

随着租赁市场的规范化，如租房顺利发展成为市场主流，它将对传统租房市场造成一定的影响，二手房房价倒挂现象也会有所改善。

特色小镇规划数量庞大 认知不清或沦为“半成品”

在租赁市场新政出台之前，特色小镇已经先行出台，日前，住建部门又公布276个第二批特色小镇名单。据中国产经新闻报道，在现今“特色小镇热”的社会背景下，有部门提出要建设200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨，甚至有机构提出要建千余个旅游小镇以及五六百个文化小镇。计划建设的特色小镇总量，至今已多达五六千个。

从长远发展的角度来说，特色小镇的建设是一个很好的方向，它能带来人流，也能留住人才，更能创造财富。国际旅游投资协会总干事王琪说，特色小镇是产业+文旅+地产的模式，它将产业放在位，有了产才会有人，有人才会发展，有吸引力的小镇才是成功的。中国房地产商学院提出观点，他们认为特色小镇建设的主流方向应该是产业小镇，且是高端产业，它需要占领产业链的高端环境，摒弃传统城镇体系分工模式，为中心城市做配套，承接中心城区不适合的产能。

对于特色小镇的建设，国家发改委发展规划等相关部门人员表示，在培育小镇的过程中，政府的干预不应过多，的状态就是积极规范引导地方做法，建立健全的发展生态系统，充分发挥企业在建设过程中的市场主体作用。

然而，目前国内比较知名的特色小镇以旅游（服务）模式居多，后来出现的特色小镇趋于同质化，如国外引进概念建设的基金小镇等。随着特色小镇概念在范围内的推广，显现的问题越来越多，如地产化明显、政绩工程、有形无魂等，导致不少小镇沦为“半成品”。

此次，融创拿地鄂州修建体育小镇，是否能发展成为产业生态健全的产业镇，时间会给出答案。

共有产权房降低购买压力 增加房子流通难度

相比租赁市场和特色小镇，共有产权现在的执行范围可就小得多了。共有产权房是北京于8月初出台的新政，它指买房人与政府共同持有房屋产权证，而买房人保有房屋使用权的一种买卖方式。整体上来说，这是一种相当实惠的新政策，尤其是对于想要留在北京的刚需群体来说。

有网友从长远来解读这一政策，认为它的出台，首先表明北京房价不会下跌。除此之外，共有产权房的优惠力度堪比经济适用房，为确保有工作能力而无力在京置业的人群会继续为北京的经济发展做贡献，共有产权房一定是优先给人才的。

对于共有产权房的购买，新政有严格规定：一个家庭只能买一套、申请购买的单身应当年满30岁、符合北京市住房限购条件、家庭成员名下均无房等，对于不能申请购房共有产权住房的群体也有明确规定，需要注意的是，在郊区工作的人不能申请市中心的共有产权房。

关于房屋产权，根据中国城市房地产研究院人员介绍，预计政府和个人的产权分配比例约为1:3，若购买房屋的人想要得到住房的全部产权，需在取得不动产权证5年后，按照市场价格购买政府占有的产权。

整体而言，共有产权是一项相当利民的政策，但是享有这个权益恐怕还需要经过严格的筛选，户口、年龄、家庭、婚姻、选房次数、摇号等限制条件都会成为这条“康庄大道”上的拦路虎。严格的筛选条件，通过层层限制，加大了共有产权房的流通难度，想要通过新房转手“发财”的投资客在这条路上将“行路难”。

无论武汉的租赁市场和特色小镇会如何建设，也不管共有产权是否会引进武汉，只希望对应的约束政策会及时出台，对市场乱象防微杜渐，严防福利政策变为噱头。

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