1月继续土地热 武汉排名第三溢价率不足9%

数据显示，2018年1月的土地市场延续2017年的成交热度。仅1月，50大热点城市卖出土地金额达到3773.6亿元，而杭州以435.9亿位居榜首，北京以403亿排名第二，武汉则以242亿元跻身第三，苏州以192.9亿元排在武汉之后。

从数据来看，热点城市的土地溢价率基本保持平稳，大部分城市的溢价率保持低位，如北京和苏州的溢价率约为12%，武汉的溢价率不足9%，大部分热点城市的溢价率基本在10%左右，是明显低于2015-2017年平均30%的溢价率的。

武汉242亿元的土地揽金比起杭州和北京超400亿的金额，似乎显得差距有些大，但不同于杭州46.6%的溢价率，武汉溢价率不足9%，是什么造成了武汉土地成交额走高而溢价率走低的状况？

细数各土地公告，武汉在1月仅有武告字20号的9宗土地和武告字21号的7宗土地，分别在1月12日和1月30日出让，且绝大部分地块是底价成交。在这些出让的土地中，有不少地块区位比较好，或者远期规划有红利，但因是底价成交，所以溢价率并不高。

统计发现，1月出让的16宗土地中，有8宗位于中心城区，如洪山区南湖、武昌区、硚口区等，其中2宗位于地价逐渐上涨的白沙洲；另外8宗分别位于汉南、武汉经济开发区、东西湖区等远城区和开发区。成交楼面价高于10000元/㎡的地块仅有2宗，分别是位于硚口区汉宜路的192号和位于新生路与积玉桥路交汇处的185号地块，其中汉宜路地块的成交楼面价创下了该区域的记录。192号地块靠近汉水和太平洋轻轨站，185号滨长江且近地铁站，2个项目都位于主城区内，地理位置和自然资源都无可挑剔，属于区位比较好的地块。

成交楼面价位于5000-9999元/㎡的地块有4宗，分别是汉阳琴台大道与罗七路交汇处的196号；南湖北岸、卓刀泉南路以西的183号；临江大道与彭刘杨路交汇处的184号以及白沙洲大道与八坦路交汇处的190号地块。这几宗地块基本周边都规划有轨道交通，属于远期规划有红利的地块，价格比区位优势好的地块要低。

一二线城市的楼市发展已经带动了部分三四线城市的楼市，而热点城市优质土地供应趋少已成既定事实。武汉的土地抢夺战争早在2016年下半年就有苗头，如东西湖多宗地块刷新成交楼面价，而短期内暂无生活配套的横店多地块也遭遇激战，地王频生。

当然，这种情况并不仅仅出现在市场一片大好的武汉。克而瑞地产研究中心报告显示，2016年30多个城市出现的地王大约有340宗，数量创历史新高。翻看武汉2017年以前的土地出让公告，鲜少有地块设置指导价和一次性有效报价区间，基本都是明确出让方式、竞买保证金和起始价。

2017年年初，房地产市场调控发力，控地价也纳入调控范围内，遏制房价因地王频生而过快上涨。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，2017年许多城市在制定土地出让调控政策时，要确保不出“地王”，特别是热点城市，土地出让低溢价率是必然的。

2016年年末评比规划方案确定竞得人的方式开始投入使用，也算是为武汉土地市场的变革开了个头。2017年，武汉土地交易市场花样频出，从撤牌到重新挂牌、从设置出让指导价到竟配建或竞规划评比、从网上同时竞拍到分时段竞拍，几乎每一项变革都在适应并制约热度不断增加的土地竞争。尽管如此，开发商们对武汉市场的热爱依旧不减，毕竟不是每个城市都会出现土拍网站奔溃、同一宗土地重拍三次的情况。

随着竟配建、明确土地自持年限、租赁市场等拿地政策陆续入市，武汉当前的土地市场发展还比较稳定，但在当前成交金额依旧高位的情况下，预计2018年一二线城市的土地市场或继续维持当前的状况。

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