楼市走过2017年的“五限时代”（限购、限贷、限价、限售、限商），进入2018年，春节期间部分购房者观望情绪浓厚，根据凤凰网房产武汉站推出的《2018，你会在哪里安家？》问卷调查显示，近47.85%人在春节期间选择“不会买房，会继续围观，毕竟房价不算低”。
随着多个城市房贷利率的不断上调，也重伤了不少刚需。3月1日下午，“多地上调房贷利率”的新闻跻身“搜狗热搜榜”名，可见购房者对买房的关注度居高不下。
值得注意的是，百位经济学家“2018年中国宏观经济形势与政策问卷调查”结果显示，51%的专家认为“房地产价格泡沫严重，存在较大的金融风险”。那么， 2018年的楼市将会何去何从？业内人士如何看待今年的楼市走向呢？
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楼市调控主旋律仍将 “严”字当头
就目前备受关注的房贷利率来看，据融360数据显示，2018年1月份，首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%，更是上升了21.75%。
据了解，春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨，多个重点城市的首套房贷款利率上浮10%以上。
以北京为例，针对首套房贷款利率，北京地区工行、建行、中行、招行等多家银行目前仍维持基准利率的1.05倍的政策。中信银行已暂停北京地区200万元以上个人房屋抵押贷款。
再看武汉，春节过后，武汉首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。而在去年，很多银行房贷政策还是首套首付利率上浮 10%，二套利率上浮20%。
各地纷纷加紧调控楼市的现状，已经明显释放出调控不放松的信号，调控依然会持续严厉。有报道直言，2018年买房变得更艰难。
中原地产研究中心统计数据显示，截止目前，超过40个城市与部门发布2018年房地产调控政策，发布政策内容超过50次。比如，北京、佛山、武汉、济南、广东、福建、安徽、南京、三亚、昆明、九江等地区，均出台不同程度的调控政策。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计后续还有城市出现政策调整，过去部分城市的“一刀切”政策并不利于市场平稳，预计更多的城市将执行一城多策，调控多样化。
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租赁市场将会出台更多配套政策
去年7月，国家住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，武汉等12个城市成为首批培育和发展住房租赁市场试点城市。此后，住房租赁成为楼市绕不开的热点话题。
今年2月份，国土部、住建部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市利用集体建设用地开展租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。
当住房租赁成为楼市的一大趋势，越来越多的企业进入这片蓝海。研究机构以及业内专家都有明确表示，2018年将会有更多租赁市场的配套政策出台。
中国指数研究院报告指出，继北京、上海先期试点后，此次批复标志着批13个试点城市全部进入实施阶段。各地在租赁住房试点实施方案指导下，将加速集体建设用地的推出，与之相对应的配套政策也将继续完善，城市租赁市场的发展将进入一个新阶段。
张大伟曾表示，“预计一直到2018年3月份，两会前后，租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的最关键核心。”
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房地产市场稳中有降 强者恒强是趋势
去年，房企销售排行榜中，碧桂园、恒大、万科的销售额均突破5000亿元。而2018年的1月份，这三大房企的销售额都超过600亿元，受到业内的关注。
根据榜单显示，碧桂园、中国恒大、万科地产在今年前2月累计销售金额分别为1189.6亿元、1121.6亿元和1037.1亿元，双月销售额均破千亿。其中，碧桂园更是保持了单月累计双。从销售情况来看，除此之外，销售规模破百亿的房企也已增加至30家。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，大房企销售业绩强势攀升，既说明销售渠道的通畅，也说明企业品牌的提升。且从销售数据可看出，当前房企很大程度上可以充分抵御行业的竞争，抗风险能力有所提高。
绿地控股董事长张玉良在2018年初的媒体沟通会上做了预判：2018年的房地产市场很难再维持去年的火热局面，整体将呈现稳中有降的趋势。但房地产行业中的龙头企业或不会受到影响，业绩仍能保持30%-40%的增长。
显而易见，随着市场竞争的不断加剧，综合实力占据优势的房企会更加突出，强者恒强的趋势将会更加明显。
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精准调控将是今年湖北省楼市总基调
针对2018年的楼市走向，财经专家马光远也撰文做过预判，主要观点有：2018年是本轮房地产最困难的一年，除了20个左右的房价明显过低的城市仍然看涨，其他城市总体会进入调整的趋势未变；今年房地产的风险集中在一线城市和四五线城市两个极端，一线以及几个类一线的城市是价格泡沫，而四五线是数量泡沫；房地产调控政策会延续至今年三季度，三季度之后放松的概率大。
那么，湖北楼市的总基调如何？武汉会出台更多调控政策吗？
据悉，一城一策，精准调控将是今年湖北省楼市的总基调。今年初召开的全省住房城乡建设工作会议，对今年房地产市场进行了部署，提出将继续坚持政府调控不松手，即坚持一城一策，精准调控，保持政策的连续性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。具体来看,武汉、襄阳、宜昌等热点城市继续严格执行各项调控措施，确保实现调控目标；潜在热点城市特别是武汉周边城市要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。
就武汉而言，据《楚天都市报》报道，武汉市房管局将制定区域新建商品住房价格阶段性控制目标与限价，联合国土规划部门实施“控房价、限地价”管控措施，防止高价地推涨房价。此外，武汉市还将继续实行差别化调控政策，全面推行“首套刚需人群优先选房”。
另外，在住房租赁方面，未来，武汉将有一批集体租赁住房投入市场运营。依据方案，武汉将在东湖高新区、江夏区、黄陂区、蔡甸区四个区先行开展试点工作。
为了解决留汉大学生的居住问题，今后五年武汉市将筹集大学毕业生租赁房56万套，同时，今后武汉市新建住宅小区将拿出6%-10%房源配建大学生安居房、租赁房。（本文综合自澎湃新闻、证券时报、中国经济网、中国证券报等）
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凤凰网房产武汉2018-03-04 02:16:28
