编者按：3月的“两会”，成为万众瞩目的焦点，也受到地产人的极力关注。某种程度上，两会的房地产热词，预示了楼市调控的走向。今年两会上出现了“房地产税”“棚改攻坚计划”“公租房”“租购并举”“长效机制”等系列房地产热词，那么，对于地产业内人士如何解读这些词语？武汉楼市走过火热的2017年后，在今年会呈现哪些趋势？对此，凤凰网房产武汉站推出系列访谈。本期对话世邦魏理仕华中区助理董事总经理王祎先生。
谈两会房地产热词：武汉短期最关注“棚改攻坚计划”和“房地产税”
凤凰网房产：今年的两会中涉及到房地产行业的热点词汇有“房地产税”“棚改攻坚计划”“公租房”“租购并举”“长效机制”等，那么，您最关注其中的哪个热词？为什么？
王祎：本次两会中涉及到的热点词汇很多，同时也都很敏感，应该说都对房地产行业未来发展具有很强的指导作用。既然我们身在武汉，那么我认为武汉市场在短期内最关注的热词是“棚改攻坚计划”和“房地产税”，这两个关键词对武汉中短期房地产市场行为会产生显著的影响。
棚改攻坚计划——一直以来，棚改是改变城市面貌、拉动投资、带动高库存城市快速去化的重要手段；而在“攻坚”计划之下，整个湖北省房地产发展格局围绕此已经产生了诸多现象：，已进驻湖北的各一线房企下沉，除了传统的碧桂园、恒大等企业扎根襄阳、宜昌、荆州等城市，一些过去一般只围绕主要一二线城市做开发的房产企业如保利、融创等，也都迅速的开始布局以上城市，可以说，很多开发商都看到了最后一批棚改计划所能够带来的房地产购买需求和购买力。第二，各类房企在下沉过程中采取的合作方式变化，棚改项目具有很多地缘特殊性，一线房企与当地企业的深度合作，也成了众多棚改项目的。一方面当地企业借助一线房企的资金、品牌、产品优势更好的完成相关工作；另一方面一线房企也借助其本地资源，获取更多的土地与货值，完成正常的公司运转和发展。
房地产税——这个词可能和“长效机制”需要综合来看，房地产税将会是长效机制的一个重要组成部分，短期来看，两会透露了明确且坚定的房地产税推进工作计划表，从开发商心理和购买者心理两方面都会产生较强的影响。反映在武汉房地产市场，尤其是住宅市场上，购买者在短期的市场观望后，将会反弹出一轮新的小型“投资潮”，作为对房地产税时间周期上的再次回应；而对于开发商，短期回现的压力也会更迫使他们配合房产税落实前的再一波投资行情。
谈房地产税：需要站在五年后的市场环境来看待
凤凰网房产：对于目前市场热议的“房地产税”，您认为后期房地产税的出台，会对市场带来哪些影响？
王祎：由于房地产税的正式推出还将有一段时间，我们可能需要站在未来5年后的市场环境和政策环境来看待这个问题。5年后的一二线主要房地产市场，将会基本完成向存量市场的转变，各类长效机制也基本走过了摸索阶段，房地产税将更多的成为促进存量市场健康发展的助推器——降低个人持有意愿，增强企业运营要素，提高资产流通性。在那时将会更多的发现房地产税对于整个房地产市场平衡、综合发展所产生的宏观、企业级影响，而对个人购买者来说，可能反倒不再成为关注和影响的重点。当然，转型过程中的阵痛需要更多的长效机制保障来完成，这也是为什么公租房、租购并举都成为了今年两会的房地产热词，这些政策之间，可以说都有着紧密的衔接关系。
谈住房租赁市场：核心在于相关制度、优惠政策的落实与完善
凤凰网房产：目前住房租赁已成楼市热门话题，越来越多的房企进军长租公寓市场。如今，武汉实施“百万大学生留汉工程”也需要筹集众多租赁房，您认为目前武汉的住房租赁市场还有哪些地方需要努力完善？
王祎：制约武汉或者说住房租赁市场的核心其实还在于相关制度、优惠政策的落实和完善。毕竟传统租赁市场延续如此多年的背景下，形成了较为稳固的利益链条和很多的灰色地带（比如几乎无人收取也无法落实的个人业主房屋租赁税），如何让传统利益方从新的长租公寓市场获得生存空间，或者说工作转型需要更多的政府引导上的努力，也是解决这一问题的关键。新模式下沟通传统市场链条与新的运营方式，哪家房企摸索出这样的道路，应该说就更可能获得规模化的成功。
谈武汉楼市调控：试探性放缓楼市调控存在可能
凤凰网房产：2017年，楼市调控持续收紧，纷纷进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，武汉也出台了系列政策，那么，您认为今年武汉楼市在调控政策方面，是否会有放开的可能？具体调控政策又将呈现何种趋势？
王祎：我们可以和长效机制的建立以及货币政策导向两个层面看待这个问题。在长效机制完善前，楼市调控很难放开；在增发货币收紧的背景下，楼市调控放开也不太具备宏观环境。
从具体武汉市的调控政策来看，我认为出现试探性放缓的可能性还是存在的。通过一些局部的、影响面较小的调控政策放宽，观察市场反应和新机制效果，将会成为较为具有周期性的趋势，并将在持续波动一段时间后恢复到持续收紧的状态，再逐步与长效机制对接，逐步开放。
谈武汉土地市场：今年将会出现两个明显变化
凤凰网房产：据武汉房地产开发企业协会数据显示，2017年武汉土地成交总面积1113公顷，成交总金额1531亿元，位列第四。去年的土地市场依然火热，您如何看待今年的土地市场？
王祎：土地市场火热的背后，其实也饱含着武汉房企的层层忧虑，目前土地市场商办物业配比逐年提升，很多土地甚至包括了大量的产业引入条件，为房企开发也提出了很多新的课题。
在这样的现状下，我们认为今年土地市场将会出现两个明显的变化，一是对于综合性土地（包含住宅及商办），开发商将会持更谨慎的态度，对“地王”的追求将显著减少；另一方面，武汉周边区域、湖北其它城市土地市场，将会更具竞争性。
对购房者建议：可关注非核心区推盘变化
凤凰网房产：在房地产“长效机制”的推动下，2017年的楼市持续维稳，而对于购房者来说，“买”or“不买”一直是贯穿房地产行业的话题。对于2018年，您对购房者有何建议？
王祎：首先对于总体房价趋势，下降的可能性不大，但在2018年下半年受各个开发商自身运营角度的考虑，出现一定波动的可能性还是存在的，因此，合理的结合自身情况，关注非核心城区项目推盘变化，应该能发现2018年较好的购房/投资机会。
凤凰网房产武汉2018-03-21 16:25:43
