地王消失之谜

2016年地王频出的喧嚣还不绝于耳，市场风向又有了变化。截止到2018年6月30日，武汉始终保持新地王为零的记录。最接近的一次是在2018年6月21日的土拍中，经过47轮的竞拍，盘龙城P（2018）040号地块达到价，最终武建富强通过规划评比收入囊中，楼面价6026.68元/㎡，而该片区楼面价地块为2016年武汉中央商务区城建开发有限公司在盘龙城拿下的P（2016）080地块，楼面地价6027.17元/㎡。两者楼面地价仅相差0.49元/㎡。

消失的地王

武汉新地王的诞生从2017年开始难产。根据中原地产数据，2017年武汉积极供地，土地成交建面达到3108.3万㎡，名列前五，土地供应幅数为176宗，比2016年上升13.5%。供地量大幅提高，地王却哑火。2016年武汉共诞生17个地王，2017年全年共有6宗土地刷新片区单价，而今年上半年，这个数字变为0。

这种断崖式下滑，似乎预示着土地市场的转冷。“低溢价”、“底价成交”一度成为土拍新闻的主流词汇。

地王的减少原因不难猜测，一方面“高价站岗”的先例产生了示范效应，导致房企拿地更为谨慎。另一方面则是土拍新政导致的被动消失。

一、拆分巨无霸地块。2017年，武汉入市的巨无霸地块大量减少，地块大多化整为零，这样就总价地王几率大为降低。例如归元寺地块被拆分P（2017）033号和P（2017）034号两宗地块。

二、熔断机制出台。2016年11月，武汉首次对部分地块设置限价，规定溢价率不得超过100%，如达到设定价，将按挂牌文件规定方式（规划评比、竞配建等）确定竞得人，有效避免了天价地的诞生。

三、拿地门槛变高。引入世界五百强、采用装配式建造方式、对建筑高度有要求……，除了这些早已渐渐成为惯例的要求之外，武汉部分地块开始要求自持，让拿地门槛再高出一个台阶。P（2017）101号新洲区邾城街齐安大道与衡州大街交界处城南村地块为武汉首宗自持地块，规划条件要求竞得人须在24个月内将建筑面积不少于1900平方米的住宅，按市场评估价5500元/平方米的价格销售给新洲区土地储备机构用于还建安置；竞得人须自持住宅总建筑面积的20%（约5485㎡），五年内不得转让。由于条件严苛，揭牌当天该宗地遭遇了无人报价的尴尬。

多措并举导致地王诞生开始变成小概率事件。

下滑的楼面价

数据显示，2018年上半年，武汉共成交58宗地，成交总额501亿元，成交面积同比增长19%，成交金额同比下降31%。从数据上看，武汉的楼面地价明显下降。根据大家顾问的数据，2017年武汉主城区地块成交36宗/263.47万方，平均楼面价6139元/㎡；而远城区地块成交27宗/117.44万方，平均楼面价3690元/㎡。

另有数据显示，2018年武汉上半年楼面均价约为3852元/㎡，第二季度楼面均价为3655元/㎡。武汉的平均楼面价明显呈现下滑的趋势。

但这并不意味着为武汉的土地价格下降，从黄陂横店板块楼面价可以看出，自2016年北辰、中南相继在该板块拿地后，2017年融侨、金辉等品牌房企相继入驻改板块，这四家房企拿地时楼面价均为5199元/㎡左右，片区内楼面价十分稳定。

造成楼面价均价下降的主要原因还是因为2016年以后武汉的土拍热点已经逐渐向三环外溢出，从成交土地的区域来看，已经从三环外向四环外蔓延。

据统计，2017年共有8家房企通过招拍挂市场，首次进入武汉。其中6家布局远城区，占比高达75%。近日，百强房企德信首入武汉，选择蔡甸作为落脚点。根据中国指数研究院数据，20房企中，有15家已经布局武汉远城区。

从这些数据可以看出，预计未来无论是刚需还是房企，外溢的范围会进一步增大。平均楼面价在一段时间内会维持在低位，很难超过2016年—2017年的数据。

然而房价却独自美丽。7月17日，国家统计局公布70城6月份房价指数。数据显示，6月份武汉房价延续前一个月涨势，环比上涨涨1.2%，创下自2016年11月以来19个月涨幅。