武汉楼市圈（whloushiquan）
最近，关于长租公寓的新闻甚嚣尘上，甚至有消息称，部分城市房租暴涨，同时将这些锅全部推到了主营长租公寓的部分企业身上，比如某如和某壳。且不说部分城市的房租是否真的暴涨，毕竟真正准确的数据只有当地中介才有，网络上的数据只能作为参考。
但是据小编这几日的观察，认为这其中真假参半，房租应该是真的有所上涨，但是并没有网络上传闻的那般夸张，同时部分城市房租上涨也是有自身原因在，并不是中介公司恶意抬高房价。
先来看看长租公寓的产业流程：
图：长租公寓产业流程
01
从业态来看，目前市场上的长租公寓分为两种模式，集中式和分散式。
集中式公寓一般是公寓运营商将整栋物业或者连续几层的物业以买或者租的形式收进来（目前市场上以租为主），然后通过重新规划、设计、装修再出租给个人租客。
分散式就是公寓运营商去找单独的个人业主进行洽谈，将个人业主（一般为投资客或者家里有很多套房子的业主）的闲置房源下来，一般为3-5年的期限。
集中式和分散式各有利弊，具体表现如下：
通过对集中、分散两种模式的对比，我们可以发现，集中式和分散式都各自具有一定的优缺点。
最近大家非常热烈的自如、相寓和蛋壳公寓就属于分散式长租公寓的业务模式。因此咱们重点讨论下分散式长租公寓的运营模式。
一般，长租公寓运营商在从业主那里收完房后，会对满足居住使用的起居室或者客厅进行卧室改造处理，即做N+1布局，因此这就涉及到房屋的重新设计和装修，这改造出来的一间即为公寓运营商的盈利来源。
举个栗子：一套3室一厅，房东整租6000，有人整租下来，再找熟人或者朋友过来一起住，大家平摊租金，住三个人，每人2000元；同样的一套房子如果是公寓运营商6000租下来，他会先投入几万元装修改造做N+1,把客厅也做成一个房间，这时他还是一个房间2000租出去，那就是有4个2000。市场上面来看一个房间还是2000元租金，可是中介却能从一套房上面多赚2000块钱。对于租户来说，租金没有变，但是可以活动的公共空间变小了，不过这种改变对于很多宅男宅女来说，应该并没有多大影响，相反，装修后的房间反而居住的更舒适。
02
为什么说长租公寓能抬高租金呢？
简单点说，长租公寓会大量的出租房屋，然后进行改造再出租。如果房源都掌握在他们手中了，定多少钱他们自然有更大的话语权。这就跟股票市场是一个道理，庄家入场或者出场，对于股价的影响也很大。
就算有部分没有被长租公寓收入囊中的房屋，在周边房租都暴涨的情况下，他们会按赖得住？原来大家一起租3000，现在周围的都租到了4500，你们认为他们还会租3000吗？就算不到4500的标准，也不会傻到保持原价不动。
因此，不管最近部门城市的涨价跟长租公寓是否有关，因为这样的中介公司自带强大的能力属性，武力值太高，及时不做相关动作，也容易招来是非。何况现在风口吹起，又岂能如从前般安静。
但其实，很多房企也已经涉足了这个市场。
表：部分百强房企长租公寓产品线
表：旭辉领寓产品线划分
03
风口吹起，是否盈利无限？
尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但现阶段来说，其实普遍并不赚钱。
这就跟前几年的短视频风口一样，短视频早在2012年2013年其实就已经出现了，那时候腾讯算是入场的，可是做的不温不火，最后不了了之，死在了黎明前。这两年抖音异军突起，迅速占领了短视频市场，腾讯又赶紧重启微视。很多风口刚吹出来的时候，往往没有很明确很靠谱的盈利模式，所以最开始入场的多半身先士卒，后起之秀却往往能踩在前辈的“肩膀”上一夜成名。
如今大家也都知道长租公寓前途不可限量，可是谁能撑到那个临界点，才能看到成功的曙光。
以已经试水公寓市场两年有余的世联行为例，该业务目前仍然处于亏损阶段。由于该项业务规模较小，因此披露的公开信息有限，但是我们仍然可以通过分析得出一定的结论。
我们选取了世联行2014至2016年年报以及2017年中报的数据。根据其年报，世联行2014年末进入长租公寓市场，并将此业务归类于资产服务业务-公寓管理下。
从数据可以看出，世联行的公寓管理业务、资产服务业务从2015年开始收入快速上升，且公寓管理收入占资产服务业务的比重不断上升，但同期资产服务业务的毛利润却在快速下降，假设其他资产服务业务情况不变，我们可以推断出世联行的长租公寓业务是一直处于亏损状态的。
04
长租公寓对租客有什么风险？
近期“地产小崔”胡景晖离职爆料行业内幕、杭州长租公寓鼎家资金链断裂“爆仓”，一时间，“空手套白狼”、“长租公寓爆仓猛过P2P爆雷”的评论甚嚣尘上。
目前市场上的长租公寓多为非自持型的运营商，而“爆雷”的原因主要在于运营商通过误导租客的方式将租金变为贷款，在获得租金后挪用租金并未向业主支付；一旦运营商资金断裂，对于租客而言，其仍需支付租金（贷款），而真正的业主却因未收到租金而拒绝出租，进而产生巨大的争议与风险。
因此对于租客来说，的风险就是中介公司跑路，自己的租金打水漂。
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武汉亦池2018-08-28 04:20:22
