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土地市场提前进入冬季 买房是否等一等?

武汉楼市直击 2018-09-10 08:55:08

据上海易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,土地出让均价连续5个月同比下跌,溢价率创39个月来新低。土地市场降温明显,各地流拍土地增加、底价成交或溢价率低频发。土地市场提前进入冬季,楼市是否也将转冷?

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武汉今年出现首宗纯住宅用地流拍

8月28日,武汉土地市场出让12宗地块,武汉土地供应迎来了一波小爆发。从土地分布区域来看,都是时下最为热门的板块。新洲、东西湖、蔡甸等远城区,然而与上半年土拍市场现象不同的是,武汉迎来了2018年首宗纯住宅用地流拍。

该地块为P(2018)061号东西湖走马岭地块,位于武汉市东西湖区立光路以南、食品一路以东,该地块规划净用地面积为72239.85平方米,容积率为3.0、0.7,地块用途为纯住宅。和以往竞拍方式相同,本次土拍同样设置了出让价,P(2018)061号地块起始总价为75860万元,起始楼面地价3500.39元/平,熔断楼面地价为6800.05元/平方米。土地属性正常,地块周围为走马岭食品工业园,小学、小区配套相对完善,但意外流拍。

这不是这场土拍的个例,当日土拍中12宗地,2块流拍,除东西湖的一宗地外,还有蔡甸区的一宗商服用地,由于土地要求较严,要求引入一家近两年中国销售额前五的连锁百货企业,流拍也有理可循;流拍之外,更多的是当日7宗地以底价成交。性土地降温,流拍风刮至武汉,武汉土地市场已然提前进入冬季。

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性土地市场降温 流拍土地接近800宗

据中原地产统计,今年1-7月,流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

8月10日,太原8宗品相较好的地块全部流拍,引发一片哗然。至此,性土地降温辐射区域越来越广。

除了流拍的增多,底价成交大量出现,溢价率持续走低。以杭州为例,8月27日集中出让主城区3宗宅地,分别以3%、2%、0溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。

此外甚至出现下跌至“腰斩”,在今年7月的土拍中,厦门多幅商住用地楼面价跌破2万,如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元,相比两年前同区域的地王37512元/平方米,跌去近一半。

整体来看,今年土地流拍骤然增加,6月份达到高峰。下半年以来,这种现象将会持续扩大。预计这种高价地,甚至“地王”现象也会大大减少,部分区域底价成交、流拍现象仍会持续。

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土地市场疲态已现 楼市还能撑住吗?

过去二十多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了中国房价不断上涨的逻辑链条,但是随着土地市场大幅降温,市场越来越疲软,地价在一定概率下会出现下跌,此时楼市还能撑住吗?

目前武汉市场上,出现了众多高地价项目,这些项目无一例外都刷新片区房价天花板。此时地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件,或者说房价上涨的空间相对会减少,所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。仅凭地价下跌,还难以评判对房价会有何影响。

以9月份入市的楼盘来看,高地价项目基本没有,老项目加推,正常地价项目入市,片区房价天花板仍得到一定限制,房价在短时间内波动不会很大;同时随着土地市场转冷,出让土地减少,导致楼市库存会持续降低,目前仍持续入市的将会是2016-2017年拿地的项目,如果流拍数量连续增多,明后年预计出现断档的片区会越来越多,供给矛盾将进一步加剧,买房难度也会增加。

但目前土地市场的降温,表现出市场逐渐回归理性,致使今后一两年内房价不会出现大幅度变化,购房者可以更加客观的选择;同时,越来越多购房者将房价上涨空间作为买房的参考,这已经使住房本身偏离其意义。在市场上降温的大环境之下,买房仍需理性对待。

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