房天下 >   资讯中心   > 楼市政国策 >   正文

手机看新闻

经济大变局:取消商品房预售制,中国楼市将发生什么?

楼市政国策 2018-10-18 16:48:41

焦点关注

石破天惊,取消商品房预售制度?

按照这几年的调控节奏,在传统的“金九银十”来临之前,又到了泼冷水的时节。只不过,这一次玩的有点大。

提高购房首付、提升房贷利率、紧缩房地产企业融资渠道,这些“去杠杆”措施轮流上阵之后,这一回,触动的是房地产行业快速发展的秘密之一:商品房预售制度。

作为房地产法规定的重大制度,估计还要通过修改法律才能全面取消。虽然住建部等,也进行了含糊其辞的“辟谣”,但在当前的社会环境下。

讨论一件事本身,就是一个值得关注的信号。不管你认为实施可能性高低。

(比如,最近令人心惊肉跳的、关于民企身份、功能、存续必要性的大讨论。)

房地产行业不可能熟视无睹,哪怕是这个市场预期,也足以让很多企业时刻保持关注,并开始研究相应的可能性与应对策略。这几乎是一定的。

实际上,提高预售标准甚至采取现房销售,在很多城市已经开始试点了,特别是一些热点地块拍卖中,附加的很多苛刻条件,包括封顶销售、现房销售等。就连湖北省宜昌夷陵区,前一段也发文要求,地面主体建筑达到总层数要求的二分之一以上,才能申请价格备案。

虽然目前只是一个政策咨询,但取消商品房预售这个话题,谈论了也有十来年了。总的来说,短期中期长期的影响都是不尽相同的,一句话可能说不清楚。但强化地产龙头的支配地位,淘汰一大批(有人用50%房企出局这样的标题),这是可以预见的。

如果配合房地产长效机制,“房住不炒”与“去杠杆”,“取消预售制度”也没有什么不可能了。毕竟,2017年大家还在问什么时候取消限购,2018年关心什么时候取消限价,到了今天,所有人都不问了,也不抱什么幻想,而是默认这个现实,在这个框架逻辑下,去谋求发展生存了。

通过2018年1-8月房地产企业资金来源统计,对于期房销售的资金杠杆作用,各位会理解的更深刻,也能明白,为何这几天地产股对这个消息反应如此强烈。

1-8月房企到位资金

106682亿元

100%

其中,国内贷款

15783亿

14.8%

自筹资金

34959亿

32.8%

利用外资

35亿

0.03%

其他:定金及预付款

个人按揭贷款

35447亿

33.2%

15605亿

14.6%

正好,手头有一份省级文件对于商品房预售制度的利弊分析,不妨一看,也省的我再敲字。

商品房预售制度有利于提高资金使用效率,有效满足居住需求,促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。但也存在一些风险。

(一)商品房预售制度存在的风险

1、一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间信访事件,增加维稳压力。

据不完全统计,2017年广东省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,造成较大的社会影响和经济损失。2017年全省资金链断裂类矛盾已化解44宗,结余17宗,矛盾化解率72.1%。

2、使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。由于我国商品房预售市场起步较晚,有关法规制度不够完善,各地发展也不平衡,有关地方政府主管部门的管理职能作用没有正常发挥,导致商品房预售经营和管理活动处于混乱状态,一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

3、交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了社会。

4、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不ー,測绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。

5、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场,降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显,产业没有形成优胜劣汏机制。

(ニ)房地产市场长效机制建立是改变预售制度的契机

为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

但考虑到当前的信贷政策持续收紧开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。

另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表分阶段推进。阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

最后,再来一篇不错的论述文章!

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com