前两天我们还在猜猜猜白沙洲地王到底哪个先开？没想到金地保利褐石公馆来真的，将三环内白沙洲价格突破了15000元/平！
金地保利褐石公馆预售证已拿，11月23日开盘，首开小高层4#-7#楼，主推建面约140平一梯一户精装四房，且有少量建面约123平精装三房。根据置业顾问的爆料，均价大概15500元/平，区间价格15000-16000元，单价14000起，首付55万起！
价格表曝光！！！
预售方案已经公布，总房源数236套，刚需房源151套！
刚需选房时间23日下午15：30，非刚需选房时间23日下午19：00
刚需房源也一并公示，这个面积还真是挺尴尬的，估计金地保利褐石公馆在设计的时候也没想到哪天会因为这小小的零点几平变成了刚需房源了！
截图给大家看看，刚需房源集中在4号楼和6号楼
关于价格：金地保利褐石公馆能备到15000以上，并不意外，毕竟楼面价放在这里，8000多的楼面价，再加7000，普遍新拿的地都是这么备案的，非常符合武汉这一波定价规律！从房管局的角度来说，已经是在严格限价了！
项目信息内容如下：
区位交通
金地保利褐石公馆位于位于青菱西路以东、白沙五路以南、滨河路以北。大板块上位于白沙洲三环内板块。
小区位上，北面是白沙五路，南面靠近三环线，西面挨着还建小区青菱城市花园。
交通上，自驾方面，沿着项目北侧的白沙五路，驱车3之内可以到白沙洲大道，到了白沙洲大道往南两之内便可以上三环线，往光谷、汉阳方向都比较方便。
地铁上，项目距离最近的地铁站是地铁5号线的白沙五路站，直线距离都不超过1000米，金地可能略微远一点，也远不了多少大约远个200米左右。从东原启城门口经过，也算在步行范围之内。
公交上，项目门口就是白沙洲的主要公交636、632，两路公交的起点站，白沙五路青菱西路站点。金地目前的营销中心也靠近着个起点站，这两路公交车中，636路公交是经由白沙洲大道往武昌火车站，最后到达中南路一带。632路公交是经由白沙洲大道往雄楚大道方向，中间会经过雄楚大道上多个BRT站点。
项目情况
项目净用地面积55872.66平方米，总建筑面积186867.20平方米，住宅建筑面积128004.34平方米，容积率2.41，绿化率30%，总户数1122户，其中普通商品住宅987户，公租房135户，停车位1327个。
普通商品住宅户均123平！把别墅加一起这个户均面积其实真算小的，而且那些别墅基本只能算是洋房了！总规划20栋楼，包括1栋11层小高层，5栋高层，1栋超高层，以及13栋4-6层别墅。还有一所幼儿园。
关于土拍：2018年1月，金地以112840万元的总价获得位于洪山区白沙小路以东、白沙五路以南、滨河路以北，占地面积55990平，建筑面积186867.20平方米的P（2017）173号地块，楼面地价8397元/平。
产品信息
动态：金地保利褐石公馆预售证已拿，11月23日开盘，首开小高层4#-7#楼，主推建面约140平一梯一户精装四房，且有少量建面约123平精装三房。根据置业顾问的爆料，均价大概15500元/平，区间价格15000-16000元，单价14000起，首付55万起！
价格情况：金地保利褐石公馆是纯新盘，所以在价格上没有之前的参考，目前白沙洲三环内的项目毛坯备案价大多在10800-11500元/平之间。但由于项目拿地价很高，楼面地价超过8000元/平，所以并不一定参照周边的定价标准。
项目这次开盘只有140平米的户型，设计整体偏改善，因此首付并不算太低，即便是在装修可以贷款的情况下，按照目前对外的报价推算，首付门槛在67万左右，需要贷款约156万，换言之，在房贷普遍上浮30%的当下，还款20年，每月需要还款将近11800元，若分30年还清，每月需要还款近9800元。因此，如果是作为首次置业，这个首付压力和还款压力都不轻。
以下是户型情况：
这是目前市场上流行的四角分布户型，四房两厅两位，主卧是带有衣帽间的套房，四个房间分布在四个角，整体互不干扰，这种设计私密性不错，但整体上来看动静不分区。
周边配套
商业配套方面，金地保利褐石公馆有一个集中的小型商业街区。周边临近的两个小区已经交付，且入住人数较多，因此周边超市、餐馆、药店、社区诊所、菜场等配套都有，日常生活方面都可以满足。
大型商业上，整个白沙洲板块之前都靠着清江锦城的40万方商业饼子过活。今年这个40万方商业体出了一栋楼的规划，但感觉是个公寓，所以这个商业体还在是画饼子阶段。有消息说，清江的商业可能会在5号线2021年通车的时候开业，所以究竟是啥样，大家都不知道。
前段时间，白沙洲还出了一个居然之家的规划，业态包含了酒店、写字楼、影院、家居卖场等。这个项目在白沙三路与白沙洲大道交汇处，据说明年10月份要开业。
教育配套方面，金地保利褐石公馆自带一个幼儿园，临近的青菱城市花园、华润紫云府等都已经交付入住，项目周边基本设施还算比较成熟。
幼儿园还算比较多，周边目前有洪山区实验幼儿园紫云府分园，这是个公立幼儿园，但基本只针对华润紫云府的业主。还有奥斯卡国际双语幼儿园等私立或普惠幼儿园。
小学方面，两公里内，目前已经开学的有广埠屯小学清江锦城分校，其次还有一个洪山区广埠屯小学青菱城市花园分校已经报建。临近的东原启城项目也规划有武珞路小学分校。中学方面，最近的是清江锦城的中学，据说是华师一附中的分校，另外有一个张家湾中学和卓刀泉中学分校在白沙洲大道上，离项目大概3公里。
综合点评
1、位置上，项目是在白沙洲三环内，并且是目前白沙洲三环内仅次于烽胜路佳兆业项目那一带之外，各项配套最丰富的。
2、价格上，对外的报价普遍上高于目前市场在售项目的价格的。但根据之前江夏地王的定价，首次开盘卖到15500元/平基本符合定价规律。
3、产品上，这个项目是标准的高中低配，既有超高层也有中层洋房，也有多层别墅。这种设计布局在武汉还比较普遍，但就整个白沙洲三环内区域来说，这是白沙洲三环内别墅项目。大家都知道，白沙洲一直都被称为“屌丝”，突然间出现了豪气的别墅，感觉并不登对。与此同时，虽然项目周边配套丰富，但整个白沙洲目前还是处在一个密集施工阶段，整体的自然环境不太好，且项目临近三环线，嘈杂声大家可以自行体会一下，周边也没有湖景。
4、目前武汉楼市呈现下行趋势，虽然刚需集中营白沙洲基本还可以保持较高的去化水平，但实际已经呈现出缺客户的情况，尤其是大户型客户稀少。而金地保利褐石公馆首开便多是140平的大户型，这也意味着首次开盘推出的产品不仅首付不低，且月供也不低。
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买房小妹2018-11-23 09:58:39
