尽管武汉楼市“环线价格”理论并非主流,但是武汉的主城区缺大部分位于三环之内,而就目前的城市发展情况来看,武汉主城区与远城区相较而言,在基础设施、交通、配套等各个方面差距明显。不论是居住环境的便捷性还是区位背后的圈层价值。主城区对购房者而言无疑有着巨大的吸引力。
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销量持续走低主城区怎么了?
然而现实情况是,主城区成交量持续走低。根据大家顾问的数据,2017年9月以前,远城区的新建商品住宅成交占比基本上在3成左右。但是2017年10月,武汉远城区新建商品住宅成交占比达到了49%,撑起成交量半边天。2018年远城区销量持续增加,全年共有7个月超过主城区销量,另有2个月与主城区销量持平。
(图片来源:大家顾问)
主城区销量主要集中在白沙洲、四新等传统价格洼地,价格相对较低,供应量较大。而这两个主城区商品房生力军,缺正在面临各自的苦难,2019年甚至将有难以为继的趋势。
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洼地翻身 刚需怎么选?
首先来看四新,四新片区作为汉阳置业的乐土,有新二环价格洼地之称,然而2019年四新成交量的成绩单可能没有那么好看。、四新片区的土地资源已经奖金枯竭,片区内新盘稀缺,推盘量正在逐步收缩。第二、即便有新盘,从土地价格来看,纯新盘的价格可能会有跳跃式的增长。此前,四新作为稍有的刷新楼面价的片区,面粉价格虽然还不算超过了面包,但是也已经接近了在售的楼盘价格。所以均价提升已经是蓄势待发。第三、杨泗港大桥通车之后,四新作为核心区,享受到的红利。根据《武汉城市总规(2017-2035)》,10大城市副中心中,四新赫然在列,与江汉湾、南湖、鲁巷、杨春湖作为主城区的几大副中心,势必对区域定位和地位提升有极大的促进作用。
说完四新,我们再来看看白沙洲。与四新隔江相望的白沙洲同样是杨泗港大桥的受益区,把手武昌南大门,共筑新二环。可以说,杨泗港大桥将成为两地洼地变福地的契机和推手。《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》
再看白沙洲,长期以来白沙洲都是主城区价片区的存在,而2019年,大家对白沙洲可能要刮目相看了。实际上,白沙洲翻身的情况,从2018年底就已经初见端倪。数据显示2018年,洪山区以221万㎡的销售面积,荣登区域成交榜榜首。其中白沙洲区域是成交的主力军。白沙洲也由此诞生了东原启城、保利新武昌、保利上城等“网红神盘”。这些网红神盘,屡屡开盘售罄,为白沙洲区域热度的不断攀升,添柴加薪。
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哪里才是主城区入口?
自2018年下半年以来,白沙洲的情况已经有了很大的变化,金地保利褐石公馆和万科云城两个纯新盘的横空出世,几乎以一己之力带动白沙洲整体形象的攀升,让白沙洲片区的高价位楼盘的定义,一举跃升到16000元/㎡的层次。至少从价格上做到了和四新分庭抗礼甚至略胜一筹的高度。这两个盘拿地时的楼面价已经高于片区的水平,开盘价格高于周边也算有迹可循,并不让人意外。
刨除区域内高价盘的影响,白沙洲的整体价格在武汉市仍然只能排到武汉的第三到第四梯队,即便是在和江夏和东西湖较劲,都能说输赢一定属于谁。
从某种意义上而言,白沙洲就是入主主城区的通道。目前白沙洲片区内价格较低的楼盘例如爱家名校华城,上一期开盘时均价为9600元/㎡,前期房源已经售完。后期仅剩小高层、洋房出售,建面约118㎡起。参考上期价格,以首付三成计算首付约需要34万。考虑到洋房的均价要高于高层的均价,预计首付价格还将更高一些。
美好长江首玺整体均价为12500元/㎡,其中包含有2500元/㎡的精装修。目前仅有少量建面约152㎡的房源在售。首付大概需要57万。保利上城预计推出77㎡的小户型,小户型将直接降低置业门槛,以项目前期开盘时带精装13500元/㎡的均价来算,首付款大概在32万左右。(以上数据均为推算)。
除了所谓的豪宅“高不可攀”,白沙洲大部分楼盘要么是均价低而户型大导致总价门槛攀升,要么是均价较高导致小户型高总价的情况出现,总之在总价上,大家似乎默契地保持了一种平衡。首付30万以下,已经难以挤进白沙洲的门槛,从某种意义上主城区正在向首付30万说“NO”。