我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔您好，我想在柳州买一套自住房，但因本人目前在部队，短时间内不回柳州生活。目前看了一下柳东新区和华润静兰湾片区的房子，都说柳东的发展潜力巨大，静兰湾地段也是华润和市政府合作开发的全新商业区，但这两个地方起码都要四五年才能发展起来。我是应该等一等后期新的楼盘呢，还是趁现在整体房价较低时入手？因为目前开的盘地理位置我不是很满意，但是又怕后期新的楼开盘了房价会涨很多。
回答：柳州刚需自住可以买，投资一般。
如果当前新盘地理位置不满意，可以等等后期新盘，毕竟你不是急着入住，三四线城市房价接下来很难有大的涨幅，楼市开始进入分化阶段，小城市大概率进入横盘调整阶段，所以刚需可以好好选一套自住，不用太着急。
房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。
柳州这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。本土刚需可以买一套自住，投资建议去更高能级城市。
提问：星叔您好，坐标深圳，在深圳南山工作，有深圳购房资格但房价太高考虑东莞临深，目前手上有65万现金，能接受1.1万月供，无房无贷，考虑小孩后年要上小学，也可能在深圳这边租学位上小学。想请教的是，像我这种刚需东莞哪个板块适合？买新房还是二手房好？有无楼盘推荐？考虑投资兼自住。另外，中山和珠海是否值得考虑。看过塘厦，长安、虎门板块，前段时间都涨了不少，比较焦虑，谢谢
回答：中山和珠海投资都不建议买。
中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。
珠海投资不是很看好，靠旅游撑起来的城市IP不可持续，如果经济不转型 人口基数不足，很难维持目前的涨幅。
子弹65，临深城市建议优先考虑东莞。东莞与深圳接壤的区很多，而长安紧邻宝安的松岗，松岗是宝安远郊区，长安虽然是东莞的经济强镇，但是房价与松岗的价差并不大。所以东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。基本不会有深圳人口外溢，长安投资价值不大。
与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗，塘厦和凤岗是临深选择。这是临深核心资产。地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。
临深买房价值高的板块详见内部分享！
提问：你好，星叔！坐标西安！陕西宝鸡太白山风景区现升级为5A，旅游区内，现盖了不少温泉入户的房子，介绍说陕西有规划修旅游环线高铁/地铁，可以当民宿出租。我看了太白麒麟府（40年），想投资+偶尔自住，但又怕租不出去，毕竟我在西安，离得远，也不方便。烦请星叔，给予指导，谢谢！
回答：不要买，这种旅游区房子完全是坑！
以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。
很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。
从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。
从投资上讲这种资产一是没有潜力，二是没有变现能力。
能推动房子的是学校地铁，商业医疗，不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。
提问：星叔好！现是天津集体户口，房价总预算100万以内，以投资为主，在那个区域买房合适呢？津南八里台大唐盛世怎么样？
回答：你这个预算可以考虑北辰：地铁5号线，环内，价格低廉，这是吸引增量新天津人的重要手段！
北辰作为中低门槛住宅的重要备选区域，也在一点点的通过产品升级会把门槛逐步做高，
未来面积小，门槛低，能有点轨道交通便利的房子会越来越少。
北辰区刘园片区的热度，除了和安居限价还迁的人口导入底子有关。更主要的是地铁一号线的拉动。低价地区环城出行的依赖一定是地铁！
北辰永旺周边为代表的北部是北辰各个开发商云集的地方，土储也多，地铁5号线也通了。
未来城也在走量，甚至自成一派，加上地铁的加持，也没什么问题。
选择北辰的房子：
1.不要买大，小两室，小三室为佳，门槛很重要
2.尽量贴近地铁，徒步能走到地铁站
3.尽量选择大品牌
4.环内
环外要4号线动工才能活泼起来。尽量还是选环内，如果受门槛局限，也还可以。
天津投资高的板块，详见内部分享！
提问：星叔你好，坐标深圳，老公名下有一套，有房贷，我名下无房无贷，昨天出了新政以后心中一直惴惴不安，手上资金有限150，4月份开始想投资房产，买个二套，但是一直犹豫也不知道选择哪里，陆陆续续看房了三个月，觉得还是买新房比较好，最后看中了沙井海岸城，预计9月份摇号，本来想jlh做3成的首付，现在只能首付5成了，感觉压力好大，请问我现在要怎么办好？还能做3成首付吗？本来摇号的几率就小，也想问星叔，如果摇号失败，资金应该投哪里？谢谢星主！
回答：没有贷款记录原则上可以三成，但是新房到时候有没有要求就不知道了，另外也可以选择南山二手小两房。
这次对市场的影响:
1.增加交易成本和短期持有成本
2.把刚需客赶到郊区，促进东部750万以内房产成交
3.打击结离婚破限购的投资客
4.减少投资客比例，控制需求
如果是刚需，可以入手我们推荐的板块。如果是投资客，建议让子弹飞一会，看看市场表现。
提问:星叔，深圳的限购正式落地了, 对广州楼市有什么近期和远期的影响呢?想上车的是不是要加快速度?
回答：其实你们放长到5年左右来看今天发生的一切都是注定在未来不短的时间里面会有不少的收获的。压根不担心说这个要怎么买。
深圳调控升级，这一次是动真格，刀刀见血。至此，中国内地4个一线城市，全部五花大绑。
近期的话深圳房价肯定会僵持的，买的人少了,卖的人也少了。因为卖的人他有可能也买不回来买的人,因为这个给限制了,那肯定也少了,所以说房价那肯定是不会这么跌的，如果真的要有跌幅的话,估计也要到明年吧。
深圳调控，哪里益？
广州。四个一线城市当中房价，与深圳在某些方面存在竞争关系，替补程度，深圳调控消息一出据说广州楼市“疯”了。
现有的一些比较强的省会城市。之前买深圳的资金很多来源于各地，深圳限购之后，很多资金会在本省的省会城市置业。
股市。资金发大水，蓄水池一是房市二是股市，从现在的情况看，楼市涨得比较狠，上面是一定会出手调控的，资金的另一个出处只能是股市。
但是股市有风险 入市需谨慎！
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-07-18 07:40:00
