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提问：星叔您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？
回答：老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。
一般来说，老房存在的基础，缺一不可:
1.上车需求的挤压
2.大量无法转移的人口
3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。
比如广州来说，由于上车容易挤压不强，且人口转移，深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。买到，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。
如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。
提问：星叔，您好，你觉得西安常宁新区的房价，以及楼市的发展状况如何，或者从居住的角度，您觉得未来怎样
回答：常宁新区属于长安区下面成立的，从级别上来说很低，相当于街道办，从级别上肯定是没法和曲江、航天、港务区等区域相比，更无法和西咸比。
级别较低，意味着自主权少，在招商引资能够给投资商的政策方面比较少，没有大的产业项目落地，就无法支撑起区域经济发展，这会成为区域短板。
目前，常宁新区更多的是有几家知名地产企业入驻，楼盘不多，区域居住环境很好。
但是，目前这个区域在交通、商业、教育等方面的配套是一个短板，至于几年能够成熟，不好说。
所以，这个区域目前很纠结。个人觉得，与其到常宁新区买房，不如到航天城买房。
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提问:求教星叔,看中一套房,但业主好像是做生意的资金很紧张急售,剩余的房贷才10来万都要买家来赎契。担心会不会涉及民间借贷等把房子查封无法过户之类的,如何规避这样的风险,查册确认无误的当天就网签可以避免别人查封吗?这样的房子要折价多少?
回答：这样子对于这种极度紧张的10万块钱也要你去给的话,你必须要求他把征信打印出来,还有配偶。
另外就是看一下这个房子的查册有没有什么其他问题,一般而言的话,如果有个二押或者是抵押情况的话呢,嗯,这会多考虑一下。
另外的话不是网签了就不能给查封的,网签只是锁定了这套房子,只要还没出了新的房产证之前,都还是可以有理论上的查封的。
你最重要保险做这种的话,就是资金监管,把你的房子等等都以银行监管的方式做好,然后等出了房产证之后再给他。
提问：星叔，南京走势如何？房价会不会跌？听很多专家说，这次熊市可能有两三年时间。
回答：判断周期是比较难且意义并不是很大的事。
首先，过于试图在点买入，在高点卖出，这种技巧极难，而且风险比较大，一旦判断错了具体时间点，节奏就紊乱了，反而贻误机会；
第二，买房根据实际需求来，改善自住或中长期投资或孩子上学等，这是较为刚性的需求，关键点在于能买到合适的房子，而不是什么时间点买。
即便房价低点，政策不友好、贷款利率高等劣势；
第三，南京作为城市竞争力前10的城市，综合资源及枢纽地位突出，房价有城市发展的价值支撑，何况正在提高首位度的进程中。
熊市两三年，这个不好说。
判断指标包括调控措施的松紧，还有一点，土地出让金数据的变化，一旦总额持续下降，地方财政劣化，就是一个信号。
熊市两三年的概率较小，也许明年就会稍许变化。
有一点，房价如果大跌，这是非常严重的，可能引起系统性风险。
因此，维持一定的平衡是未来房价体系的特点：既不至于过快上涨，也不至于大跌。
需要注意的是没有产业导入、人口净流入增长的区域，缺乏内生力支持，风险较大。
每一次房产周期，低层级的城市房价都会被高层级城市房价拉开一段距离。
提问:我在纠结,是否在拿到产证后,套现上海前滩小两房,赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。
回答：你这种操作思维,是比较注重眼前获利,想要收割掉,才安心。
如果按我的推测,如果你买房被套住了,那也就不想着卖了。
这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式!牛股拿不住!
是否卖前滩、换成市中心,要看你想持有多久? 不同区位的房子的性强弱不一。
前滩,作为新兴商务生活综合区,长线看性会跑赢上海大势,而且还会超过传统市中心的多数房子。
如果只是考虑长线性,那就没有必要折腾了，安心持有即可。
如果觉得此房总值偏小,手中有几百万甚至更多的余钱,且没有房票了，为了让房票发挥价值,那是可以考虑卖出的,拿到产证后卖,然后换成高总价的房子。
另外,你是否觉得短线看前滩价格可能高估了?
由于新盘频出,人气炒得很旺,前滩的市场价,比如二手房价,确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。
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星叔房谈2020-07-18 09:49:00
