武汉楼市:未来3年涨幅最大的板块,无非这几个

壹

提问：新人首问，房姐，您好！急问！

1、我在南湖水域天际有一套45平的（二套），目前有人想167万购买，我的心理价位170万（同类型已挂到单价4万了），请问是等一等再卖呢（我不知道上涨的空间还有多大），还是现在可以出手卖了？

2、这套房子卖了我想再买一套100～120的单位附近的房子自住，新房二手房均可，希望离上班的首义路不要太远，还请您推荐一下合适的楼盘！四新我可不可以考虑，会不会太远了？

3、我看了融创武汉1890，不知道这个京广线铁路的噪音对居住影响大不大，是否适合自住？另外这个是不是真正的？感谢！

回答：你好，感谢付费！我们星球一直不建议买南湖的，原因是政策影响太大。水域天际目前可能是阶段性高点，不排除未来也会涨，但是风险性比较大。如果不需要学区自用，可以考虑出手，置换确定性更大的选筹。

分为2种：

1.划片。划片根据当地教育局当年对每个小学的小区划片为准，有可能今年你上好学校，过几年划片变了，就上不了，水域天际就属于这一类。

2.签约。签约，就是小区跟某个学校签了合同，长期对口，这个小区的业主孩子永远可以上，或者在学区紧张的情况下优先满足。

这种学区更稳定，不过也要区分学区的含金量，从价值上来看，永远是直属＞托管＞挂牌。

首义路附近投资的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。融创武汉1890自主还不错，但是潜力一般。尽量别买靠近铁路的那几栋，融创只有初中。

贰

提问：房姐好，二次提问，在你的指导下入手了山水年华，目前涨幅满意，最近准备再入手一套朗诗里程小户型，现有一套140万二楼85平的小三房，去看了，光线实在不敢恭维，但是价格这样低的好像也找不到了，请问房姐，我要不出手，还是再淘一淘。

回答：你好，感谢付费！

刚看了下，你的山水年华入手单价是1.56W，保守估计每平大概涨了3-4K，涨幅确实不错。恭喜！朗诗里程现在的价格，其实没啥性价比，朗诗的低楼层与中高楼层差价在15％-20％左右。

2020年低楼层2居室的平均成交价格也在1.7-1.9之间。因为是毛坯，后期可以通过装修提升亮度，重新卖出溢价。

长持这个价格是可以接受的，二手市场上要费点功夫。

叁

提问：你好，想问问房姐，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，房姐如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。

真正的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。

从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

肆

提问：新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？去年错过深圳，今年眼看着就要错过上海和广州，现在还等半年入户广州还适合吗？

回答：楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期。其中，适合买房的是：启动期、上涨期、近顶期、横盘期。最适合买房的是：横盘期。没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮

伍

提问：房姐，看您回答看好武汉光谷，但我持怀疑态度，想与您探讨一下。我是16年来武汉的，买的主城区，曾经一直也想买入光谷东，但和住在那边的同事沟通后，还是没有下手，不知对不对，请您指导：

1，光谷东目前价位已不不低，且多数为新房，二手房很少，新房要到2023年交房，中间不可出手，也不能出租缓解现金流。

2，目前50万在光谷，买不了上车盘，首付起码在60个以上了，如果这样，不如多加些钱，凑够100多入北京上车盘了，短期内涨幅可期，且可出手。

3，光谷东规划确实很好，但目前房价似乎已经透支红利，目前那边基础配套还得若干年建设，持有周期太长。不过，长期来看，那边会和主城区持平，但周期过长了。这是我没下手的原因，请指点一二，谢谢

回答：确定性很高同时上限又很高的龙头板块是非常稀缺的，只要价格不是明显虚高，就非常值得坚定买入长期持有。

急功近利的短期投机赌徒心态要不得。

楼市短期走势不可精准预测。

买房至少看五年，看十年以上，我就没见过谁靠短炒发财的

陆

提问：各个房产大佬说40岁之前，正处在事业期的不建议买房？房姐怎么看？

回答：你好，大佬们脱离人民群众太久了。不知百姓有多少斤两啊。

如果每个人都有他的能力，当然会觉得年轻时把时间精力金钱用于买房很亏，如果做事业可以做的很大了。问题是，绝大多数人就算全身心投入做事业，也比当下的状况好不到哪里去。而损失的百万级、千万级房产增值，大佬来赔吗？这不过就是个经济学中最基础的机会成本问题。一般人还是老老实实早点买房最稳妥。学人租房创业、卖房创业的十有八九悲剧。“修身、齐家、治国、平天下”，有先后顺序的。

柒

提问：房姐你好！坐标武汉，关注你很久了，你的见解非常独到，也很专业，我主要有以下几个问题想问你：

1、我家房屋拆迁分了四套房，3套盛世江城（三套都是86平米），一套盘龙湾（109平米），这四套房子是写的我爸爸的名字。现在想怎样能够实现利益化，如何分配资源，我和老公现在处于离婚状态，名下各有一套房子，两人都各有一张房票，如何投资率高，最稳妥？

2、我两个孩子也已经长大，不需要学区，在台北路自己开的房产中介做了十几年，现在考虑加盟贝系，关于加盟你有没有更好的建议？

3、我们常住汉口，现在不知道是在汉口投资还是在你说的光谷东投资房产，我很喜欢一线看江的房子，你觉得哪个楼盘值得投资加自住呢？谢谢答复！

回答：你好，盛世江城可以保留做抵押融资，盘龙城建议出手，置换星球内推荐的板块，可以化。

汉口一线看江的盘，溢价太多。自住主要看自己的喜好，和投资选筹逻辑不太一样。中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观；有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用的精力，获得一定范围的回报。极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。好了，你变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。能加盟贝壳这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油！

捌

提问：新人首问，房姐好，工作在深圳，准备过两年回武汉17年在武汉藏龙岛万豪水岸枫林买了一套顶楼步梯房6楼简装买的时候想着以后住的，现在有了小孩，想换一套这套卖了好久没卖出去，我老婆有点着急最近降价很多104平底价从135降到了120！之前有人出价128没有卖现在是继续这个价格卖，还是提点价慢点等！还有一点这套房子买的时候用的我姐的名额，现在她要新买房所以要把这套出售。最后能不能推荐一下光谷值得买的，单价25000以内的如果不换房，住在藏龙岛，小孩上私立学校怎么样？枫叶国际好像挺近的

回答：你好，藏龙岛涨幅很慢，只适合自住，交通是的短板，教育资源贫瘠，并不算江夏重点发展板块，只能跟着光谷喝汤，潜力不乐观。从资产配置的角度看，建议出手藏龙岛，置换星球内推荐的板块。

私立学校的优势：1.生源好，师资好，可以超纲教学，所以成绩好，升学率高2.公立二梯队对普通家庭是的选择。适度，均衡，中庸，是很好的生存之道。但真正落到实处的选择，涉及因素就比较复杂，不是三言两语讲得清楚的，而且涉及你的教育理念、孩子后续升学路径的考量等。圈内的观点：男孩读公立从Z，女孩读私立送出国。卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

玖

提问：房姐你好这几年广州发展感觉不如苏州和武汉苏州GDP总量和人均GDP都不差房价相差非常大如果考虑这个因素纯投资应该如何做选择？望附理由感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。资源最的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

拾

提问：您好房姐次知道您这个平台看了您的其它回复我感觉干货满满所以我也付了费加入进来我的问题是我在光谷高新有一套房大概可以卖170多万除去贷款还可以剩130万左右我想把它卖了在武湖长江新区的起步区高车地铁站旁付两套房子的首付天纵时代天樾开盘价1万2左右不知道这个投资正不正确或者是在一套天纵在买一套城开天兴花园老一点的小区因为它能对口育才小学我觉得孩子以后上学也可以对口不知道我这个安排从投资和的角度来说可行不想听一下您的建议

回答：你好，新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。股价里当前净资产比例低、未来利润折现额比例高，并不必然代表“有泡沫”。泡沫是指当前价格高于合理价格，而合理价格是要仔细计算估值后才能知道的。而计算估值这件事，的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：上海浦东新区，南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，深圳后海宝中，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。但是有些新区，不确定性非常大，现在买入，有赌博的成分，比如长江新城。所以我的建议是，截断抵押光谷这套房，子弹50左右，入手一套高车的楼盘，但是入手价格控制在1万左右，参考星球内推荐的楼盘，价格不算太高，主力仓位在光谷，长江新城小赌一把没问题。