注意!武汉法拍房正在被疯狂捡漏

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壹

提问：新人首问：因为元月1号以后法拍房也会有限购政策，所以现在急需武汉有投资潜力比较大的楼房板块的资料，没有武汉户口，想利用法拍房的窗口投资武汉房产现在是不是比较好的投资项目？担心房贷利率、财务利息,国家房产政策,政策等因素，如后期房价涨幅不大或者没有涨幅，担心会亏损请美丽而聪慧的房姐给点建议，现在投资房产是好的选择吗？如果是比较好的投资，有子弹60W,武汉哪一块潜力比较大呢？

回答：你好，近期有不少朋友咨询法拍房，明年1月1日起，武汉法拍房正式限购，加上未来的法拍房由法院依法负责腾退，所以最近这几天武汉的法拍市场进入最后的疯狂。

简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。

看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分比市场价便宜不只50万。

不过，投资就是用风险置换，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

武汉法拍房捡漏实操技巧以及投资的板块，详见知识星球内部分享。

贰

提问：房姐，您好！本人坐标武汉，两套房名额已满，没有其他房票，也不想搞代持。目前子弹200，家庭年入40，请问这样的情况在武汉应该如何配置资产。比如是否可以选择入住率高的小区底商，购入一个进行出租，如果是，请推荐性价比高的小区底商。是否可以选择公寓房，如果是，请按您的想法推荐。或者是否可以上车一套法拍房，不知您是否有靠谱渠道推荐。或者您还有其他什么投资建议，也可以释明下，谢谢！

回答：你好，趁现在法拍房还可以上车，建议抓紧入手一套。另外，武汉法拍明年1月1日之后会限购，对于没有房票的投资者利空，但对于有房票的投资者是利好，最近法拍市场明显比往常活跃。但是法拍房的水很深，除了选筹正确之外，还需要有专业的助拍机构帮忙做尽调。

商铺和公寓都不算好的投资产品，但是如果真的没有购房资格，商铺是比公寓略好一点的产品。

以下整理了一些商铺投资快速入门的方法论，可做参考：

1：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。

2：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。

3：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。 

一、商铺投资理念1、商铺投资既是天堂，也是地狱。指的是投资得当的商铺可能获取几十倍的，是天堂。但投资不得当的商铺可能血本无归，是地狱。

2、一个商铺就是一个小公司，商铺的现金流比公司的现金流更能看清楚，并且水分更少。 

3、商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流量中人流的钱包，最后才是面积。

4、商铺投资要走向成功在本质上是认识商铺和认识自己的过程。 

二、哪些商铺失败概率比较高我对失败的投资案例做了一些总结，列出了商铺投资失败率比较高的案例

1、内铺投资的失败率比较高；很多内铺开始也很红火，但随着市场的变化，可能整个商场都倒闭了，内铺投资者可能血本无归。当然也有些内铺投资成功的案例，如江浙的一些批发市场，尤其早期买入，也比较惊人。但总的来说，内铺投资的失败率比较高，内铺投资即使成功也主要是运气，内铺受制于人，很难做到“一铺富三代”。 

2、新铺投资失败率高；主要原因是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。在12年看了前海一个新盘，这个小区只有400多户，没有其他外在人流，价格应该在2万以下比较合理，但开盘的价格是8-12万。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对比较高。当然有很多例外，在十几年前，很多了用很少的钱投资了几个新铺，最后涨几十倍的例子。 

3、门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高；很多门面商铺的深度是门面的宽度十几倍，而铺面的主要价值就在门面，里面的面积的价值远远少于门面的价值。 

4、面积过大的商铺失败率高；主要跟互联网电商的迅速发展，一些大面积的商铺以卖标准件为主，现在受到的冲击很大。并且在金融危机来临的时候，大铺更容易受到冲击，而小铺受到的冲击相对比较小。45平以下的小社区铺受到电商冲击相对比较小。 

5、豪宅区的商铺投资要谨慎。主要是豪宅区一般容积率比较低，人口密度少，虽然消费能力强，但高端消费也不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，主要原因是大家觉得房子这么贵，商铺比房子贵几倍也很正常。因此豪宅区的商铺价值可能比不上大社区铺的价值。 

6、小于2000户以下小区（尤其是没有小区外居民经过）的商铺投资失败率比较高；主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区由于人数少，消费力有限，而商家又要活命，留给房东就很少了。小社区的商铺投资价值比较低。 

7、价格便宜人流过少的商铺不能投；很多小区铺某一面是小区人流必经之地，就会很旺投资价值高的多，但可能另外一面很少有人经过，这些商铺的投资价值就会很低，即使以低于房子的价格买进，最后还是无法避免失败的命运。 

8、台阶太高(超过5个）的商铺失败率高；很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，会出现虽然在门前经过的人很多，但进店的比例很少。如果一个商铺，顾客要上很多台阶才能到达商铺，则商铺的价值随着台阶的增多而降低。 

9、商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺

10、租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资。这些地方一般都有空铺或有很多在招租或转租的店铺，租金多年没有上涨，或者正在下跌。 

11、商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了

12、留不了人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口对于商铺门前是行车道，很难步行的商铺要特别谨慎。商铺的价值来自步行的人流，而不是车流。 

三、商铺价值的加分因素

1、以分割的商铺；如某个在卖的铺，你发现很特别，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。 

2、烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低。 

3、以改变业态，引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家

4、商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。 

5、小区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺等都是龙头铺。 

6、商铺停车如果商铺面前能停车，对于一个商铺是一个重要的加分因素，尤其是有地下停车场的情况。如果对于一个高档的酒楼，停车基本上是必须的因素。 

7、商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。 

8、商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。 

9、加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响。阳光棕榈园大门右侧的商铺从小区入伙后出租率一直不高，主要原因是小区的人流一般没有必要经过这片商铺，除了送孩子上幼儿园的时候需要经过一下。大门左侧的商铺在小区入伙后全都租出去了，主要原因小区中的居民在出入的时候都要经过这些商铺。小区大门右边商铺的门前架起了天桥，很多小区的居民都要经过天桥去马路对面去坐车，去乘车的人间接就要经过这些大门右边的商铺，天桥造好后，大门右边所有的商铺都租出去了。 

10、宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。 

11、小铺；很多小区有一个4平方的小铺，租金就达到8000元。要注意的是这些加分因素，都要在商铺价格中没有投资或没有体现的时候就可能发现投资价值比较高的商铺。 

12、比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，每个月增加了2000元收入。 

13、隔壁就是麦当劳或肯德基等大品牌，抛开价格等因素，一般来说是好铺。  

四、投资商铺前需要的调查

对商铺的调查必须包括对原来业主的调查，可以从管理处入手；对同类商铺的调查；对人流量的调查；对趋势的思考；对商铺周围拆迁调查；

1、铺人流量调查；要多次，分早中晚；要使用计数器量化；

2、边人口调查；对商铺周围物业数的调查；

3、商铺业主的调查；可以从中介、管理处和保安入手

4、类商铺的调查；

5、铺租金的调查和趋势思考对于一个店铺的租金调查：左边三间和右边三间的租金调查非常重要。不要被当前铺的租金迷惑。

确定商铺当前现金流的难点在于：

a、过高，可能由于某个租客不了解市场原因，让租金远远高于市场价格，甚至故意远远高于市场价格。

b、过低，由于合约时间比较长，当前租金可能就会比较低，远远低于市场价格。克服这二点的方法在于：调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。

如果我是你，会考虑养一个一线城市的房票，入手一套可以传承的改善盘。

叁

提问：续费首问：入星球三年多了，拜读房姐大作，受益颇多。现有苏州、昆山房票，刚需，首付首贷，总价200万以内。在现行的房市政策下，苏州房产是否可以入手？苏州和昆山房产入手那个地方有投资价值？如果苏州房产可以入手，买新房还是二手房价值更高，有哪些地方可以选择？看了越湖家天下和中海御景湾的二手房，可否入手？希望房姐百忙之中给予解答！

回答：你好，苏州和昆山对比，优先考虑苏州。苏州产业布局非常合理，未来发展看好，但是目前的问题是长三角各城市均衡发展，苏州的人口净流入太少，导致刚需产品增长动力不足，目前主要是单价3W以上的改善产品主导。

中国楼市进入到下半场，在一个涨幅确定性强的板块内挑优质盘，比去远郊板块博暴击稳多了。

当下苏州确定性的板块详见知识星球内部分享。

虽然相城高铁新城、苏州科学城、吴江太湖新城和吴中太湖新城规划的都不错，但是等待时间太长，不确定性也更大。

投资知识星球内推荐的板块，次选太湖新城。

太湖新城的规划还是不错的，建议优先考虑太湖新城，而且整体板块属于大开大建的，所以起势会对比另外几个新区会更快一些。

无论是环京环沪还是环深，除了极个别的特例，一概回避。

所谓环京，本质是河北县城，四五线城市；

环沪，就是昆山花桥太仓；

买入这些项目的结果，首先是的不确定性，更大的概率是亏损，即使用涨幅，也是昙花一现，除非自住，否则不具备长线投资价值。

首先，买入「环 x」房子的买家，绝大多数都是首付资金有限，认为不够在一线城市上车，所以才看中了中介宣传，买到城市周边。买入以后，发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性的急剧降低，让本就不多的首付资金赌注变得揪心，个人发展的注意力全被糟糕的投资带偏。即使有少量的特例可买，例如燕郊，花桥，也受到时间、价格、政策的限制，例如燕郊只有在不限购不限贷且足够低价的情况下才可以买入，绝大多数时间仍然是不建议买入的。

肆

提问：首次提问+付费啊，房姐你好，我准备买花山的武地建发玺院的叠墅，毛坯，中叠，单价大概1.9，建筑面积143，实际可使用面积上下两层加起来大概有140平，另外赠一个60平绿地和38平的地下室，您觉得价格合适不?什么价格适合买入

回答：你好，感谢付费！

买别墅，自住角度，要区分居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变居所博超额涨幅两种策略。具体到板块，又分成中产、轻豪、硬豪、顶豪四种，不同板块适合不同人群，需要结合预算、通勤、上学、生活等各方面综合评价。

关豹北，关豹南，花山几个板块都有别墅区，但定位和风格都不尽相同。

光谷东代表了光谷东未来十年的新产业、新力量，花山外扩的居住需求溢出地之一。按照目前的价值体系，越靠近光谷中心城，地段价值越大。因此，这几个板块的别墅业主有相当高比例的新兴科技产业客群，如光谷东核心区的发展也和产业紧紧绑定在一起。

花山的地段在中郊，离能够成为居所需要的时间会更长，最近的土拍 花山板块也完全是按照第二居所来建设。距离花山融入主城区居所，恐怕还有至少8-10年的时间周期。但大长线我是看好的，毕竟超低密度、超高品质的大独栋和成片的别墅，谁不喜欢呢？一旦花山愈发成熟、形成完整的商务商业集聚，这样的独栋开始适合作为居所时，价值会像今天的光谷东那样全面绽放，虽然可能要等很久。

判断一个楼盘能不能买，除了对比地段，学区，品牌和产品力之外，价格也是关键因素，我们多次在星球内提示过建发玺院是花山著名的CEO站岗盘。

如果是考虑自住+投资，光谷东目前有单价2W的别墅，是目前光谷东性价比的别墅，售楼部只通过部分渠道销售，具体楼盘详见知识星球内部分享。

伍

提问：房姐，您好，子弹145，目前在光谷东选筹，首套投资，孩子1岁，目前有还建房复试在住，目前有几个选择可以做:1.星光城10-20 99平户型CS16，总价207(单价2.1)。2.山水年华A.10/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，有遮挡，全屋定制)，含税和居间费230(单价2.3)B.20/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，无遮挡，普通装修)，含税和居间费220(单价2.2)3.北辰A.33/33层110三房，毛坯，不临街，含税和居间费218(单价1.98)B.17/33层96三房，毛坯，不临街，含税居间费218(单价2.27)4.朗诗A.17/33层88三房，毛坯，不临街，含税居间费210(单价2.35)问题:1.山水年华这个小区北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地，而且有大片公寓用地在建对山水的租金未来会产生冲击，且没有大型商业。可以投资吗？高新大道以北的圈层会对16小产生利好最终形成好的学区产生溢价么？2.以上二手房源已经是我能淘到的的房源了，我不知道怎么抉择？3.17小北部有片初中用地，未来可能是16，17小共用的初中么？圈层会促成好的初中的形成我的推测对么？4.星光城的学校会很差么？21，22小，一初都被还建房包围。5.如果实在星光城买不到，新希望、凯德熙园、正荣御风、联投光谷瑞园、淘二手房 哪个是更好的选择呢？

回答：你好，感谢付费！问题比较多，我们一个个解答。

一、光谷东各个板块的投资价值在哪里？

1.光谷东从区位价值上判断，目前的价值排序是：光谷东核心区>未来科技城>光谷南。

光谷东的核心区域具体指的是以高新大道和光谷五路为坐标，这里是商业中心，买房越靠近核心区，房价越高。

按照这个价值体系，目前中建光谷之星，光谷创新天地，188，国采光立方，等占据了的位置，加上产品力不错，改善族的，所以成交价也稳定在2.6-2.8左右。

2.未来科技城距离光谷东核心区不算近，但是长远看光谷东核心区和北大资源的价格差距不会很大，北大资源在华为附近属于产业园附近比较稀缺的住宅产品，有稳定的买卖客源。租金也会比较高。未来科技城规划容纳30万人，人才公寓才不到5000套 且申请门槛很高，租房缺口很大，不用担心。

3.你提到的“山水年华北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地”。其实不止未来科技城没地了，整个光谷中心城北区能拿出来土拍的地已经少得可怜。接下来土拍市场将从光谷中心城北区转向南区。

二、光谷东投资的楼盘已经分享在知识星球里，可作参考。

1.星球内推荐的这几个楼盘都是刚需盘，上车门槛低，品质溢价少，小户型居多，是光谷东刚需族的。

2.新盘业主入手价格足够低，横竖都是赚，着急卖房的业主可接受的降价空间会比周边高价入手的品质盘更大。

3.投资客占比多，毛坯房占比高，自住客少。挂牌量大，在横盘期，想快速出手，需要在众多对手盘中脱颖而出，必须价格有优势。所以我们推荐这几个楼盘淘到笋盘的概率会比其他楼盘更大。

反观中建光谷之星，光谷创新天地，国采光立方这些改善盘，价格居高不下，是因为改善自住客多，业主惜售，入手成本太高，也很难淘到高性价比的笋盘。

我们在星球内反复讲过，板块发展不同阶段要选择不同的产品。发展扩张边界阶段，刚需主导，刚需小户型涨得快。成熟阶段，改善主导，改善大户型涨得快。光谷东目前还处在扩张阶段。

三、学区

新区都谈不上真正的好学区，都是新学校，未来好不好主要看生源来源的素质、学校的重视和投入程度。新区的学区变成真正的好学区，通常至少也需要3-5年甚至更长的时间沉淀。光谷东的学区优势暂时还没有体现，但是优质生源都集中在17小和16小附近。星光城周边是还建房，短期内生源不理想，但是初中是个亮点。

四、选筹对比

以上选筹，性价比的是北辰A和星光城。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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