注意:这个城市房价回暖了!

楼市经过去年的矫枉过正，经济也出现大规模下滑，ZF终于憋不住，开始大规模救市。

楼市信心不是说有就有的，从年初到现在，真正有涨幅的城市，只有上海。

疫情原因，现在也按下了暂停键。

出乎意料，在所有救市政策都没有用的情况下，有一个我们之前不太关注的城市，居然上涨了。

是谁？郑州！

先看看数据：

郑19条出台后，各区成交开始增长，成交量快速明显上涨的板块为金水区、郑东新区、经开区、惠济区，这些板块改善属性较强，受益于新政的刺激，板块内的二手房成交量增幅较大。

01 政策变化

郑州ZF跟武汉一样，从来都是无为而治。毫不夸张的说，可以放的大招一次用足，力度之猛，在近期的楼市调控政策中，罕见。之所以这么无底线的救市，这是头一回，也是真的急了，救市的背后隐藏了以下几点原因：

1.2021年郑州遭遇了历史上罕见的特大暴雨灾害，经济损失惨重。

2.疫情影响，让本来就揭不开锅的经济，又雪上加霜。

3.从2018年开始，不管其他城市房价怎么涨，郑州房价纹丝不动，横盘已经4年了。

4.郑州的房地产开发商，大都已经陷入了困境。河南本地的开发商，建业地产集团，去年9月，就已经向政府求救。今年以来，更是有多家开发商大幅裁员，或者放长假。

5.郑州这座城市严重依赖土地财政，但是按照目前郑州本地开发商的实力，已经无力参与土拍。本地开发商建业，康桥，永威都深陷资金压力。

种种情况倒逼郑州ZF不得不救。

而郑州就救市政策，可谓一条比一条狠，总结有以下几点：

1.4月12日起，郑州市取消二手房3年内销售政策！新房取消之前的限购政策，外地户口可买第二套，本地户口可买第三套！

2.放松限购。投亲养老可新购一套。这意味着，已有两套房的家庭，可以再买第三套房。

3.放松限贷，房贷加量降价：加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

4.放开限价，允许改善楼盘价格上浮。

5.去库存。房源多的地方少卖地，房源少，市场紧俏的地方就多卖地。

6.重提棚改货币化：实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主；货币棚改的威力自然不用多说。上一轮房产大牛市，三四线城市快速跟涨，其背后的主要力量，便是货币棚改。

7.取消差额税，没了差额税，意味着购房者在买入次新二手房时，可以省下一笔数额不菲的税费，购房者成本大大降低。此前东莞房价大涨也是因为二手房转让税费大调整，从差额税20%改为总价1%。这一条也直接导致了郑州二手房价格上涨。

和郑州相比，武汉的救市政策实属扭扭捏捏！

02 郑州到底能不能买？

郑州是一个铁路拉来的城市，随着京广铁路（连接南北）和陇海铁路（贯穿东西）的建设通车，郑州迅速从一个名不见经传的小县城，一跃成为中心城市。

我们以前分析过郑州，产业和高端人才一直是它的痛点。

1.90年代以前，郑州发展以轻工业为主，经过几轮产业更新迭代之后，目前比较大的企业是：宇通客车，三全，思念，富士康，蜜雪冰城等。

郑州市的常住人口高达1,260万人，而过去10年时间流入郑州的人口接近400万人。近乎50%的人口流入促进了郑州这座城市的蝶变，而郑州的高楼大厦越来越多，城市配套越来越好，位于各大小区的周边有多个优质学校，而每个城区都拥有多个优质的医疗设施。

对于一座城市而言，经济的高速发展自然会加速城市预算收入的高增长，而郑州也是一座拥有巨量预算收入的城市。郑州的科技创新能力还是有后发优势的。

2. 郑州缺乏好大学，211大学只有郑州大学。不过郑州很多大专院校，未来郑州每年会吸纳20万大学生留郑，郑州作为河南的单核城市，吸引的绝大部分人口都是河南本地人。

而全河南省1亿人口，单就这个人口基数，就秒杀了很多强二线城市。每一个奋斗在外地的河南人，都会想在省会城市买一套房。

楼市的周期判断维度其实很简单——量和价，根据两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步：

1.启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。

2.爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。

3.赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。

4.盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场。即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。

目前的郑州正处于启动期，现在买入是时间点。

03 郑州板块分析

郑州用一句话概括，东富西穷北静南乱，每个区域的地域认同感极强，很少跨区买房。郑州的发展是一路向东，郑州买房的主方向是东边和北边。

郑东新区，是郑州当下明星板块，然而在过去一直被称为“鬼城”，历经15年的艰难变革和持续不断的重金投入才有了现在的蝶变。

郑州概念新区众多，但是并不是每个板块都可以买，中国疯狂造新城的黄金时期已经过去了，以目前郑州的财政状况，除了保持现在已经成熟的新区之外，还能支撑1-2个新区发展。

郑州选筹也是依据“产业-人口-资源”逻辑，有好的产业，才能吸引高质量人口不断涌入，支撑起更高的房价。

放一张郑州楼市价值地图：

郑州投资建议：

梯队：郑东新区

北龙湖占据了全郑州最稀缺的资源、的生态，金融岛的崛起和高品质楼盘林立，目前已经有不少企业总部入驻，如果你是河南土豪，请毫不犹豫买北龙湖，这里是全河南公认的富人区，未来也一直会是郑州的房价高点。郑东新区北龙湖，单价4万左右可以入手。

东站片区是最有价值的位置之一，虽然利好已经兑现的七七八八，未来暴击的可能性很小，但不影响他是一个稳健保值增值宜居的好选择，很多郑州本地土豪认可东站IP。

如果你想蹭东区的发展红利，手里资金暂时不太充裕，白沙是个不错的选择，未来价值核心，省政府提前预留了行政用地，河南省住建厅、审计厅、科技馆、社科院、地矿局都已搬迁完毕投入使用，在定位省级行政服务中心的同时，规划了科学谷，中山路CBD、六合CBD，鲲鹏软件小镇如火如荼建设中，未来将是郑州最有潜力的板块。

前几年白沙概念炒得火热，价格一度站上了1.5左右，不过经过最近几年的价格清洗，部分楼盘单价打完折后低于1万，开发商还可配合做低首付分期，这部分楼盘是可以考虑捡漏的。需要长持，在建中的8号线通车后，15即可到达高铁商务区，潜力。

在郑东新区，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。

第二梯队：金水北

金水区是老城区，集文化，教育为一体，原省政府所在地，配套齐全。曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，很多城中村改造项目，所以导致金水新盘容积率非常高。虽然城市面貌不如东区，但是人口密度高，基数大，很多外地人来郑州落脚站都选择金水区，习惯了这里的烟火气，改善置换也金水。如果郑东新区是郑州房价的领头羊，金水则会永远跟涨。

注意，北龙湖和金水北是郑州唯二在横盘状态下逆势上涨的板块，富人群体对价格不敏感，金水刚需改善需求旺盛，买这里不会错。

第三梯队：杨金片区

杨金板块由于与北龙湖一路之隔，且区域限高限容，是除北龙湖外难得的低密改善区域，在建的龙源路、龙津路修通后，开车5即可到达金融岛，未来与北龙湖的价格差会逐渐缩小，自住投资均为推荐的片区。

其他板块：

二七，中原，同属郑州老城区，适合地缘客户，刚需自住可以入手，几轮上涨之后，价格优势不大，投资不推荐。

高新区和经开区：

这2个板块都是郑州工业制造聚集地，板块发展已经相对成熟，板块内还有大量工厂尚未搬迁，如果是区域内工作自住，可以考虑这里。

警惕绿博，港区这些远郊板块，别用真金实银赌一个不确定的未来。

最近自媒体们暖风频吹，今年楼市确实会出现局部上涨行情。但是现在已经不是闭眼瞎买的阶段了。中国楼市进入到下半场，在一个涨幅确定性强的板块内挑优质盘，比去远郊板块博暴击稳多了。

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