[摘要] 房地产问题一直是关系到民生大计的重要问题，转眼间又到了岁末了。为了深入的探索可持续发展之路，分析房地产发展的现在和未来。武汉市房地产蓝皮书编委会希望借专家的睿智给企业解决实际问题，带来启发。
时间:2007年11月30日下午14:00--18:00
地点:武汉市国土资源和房产管理局25楼多功能厅
会议主题:2007中国武汉房地产蓝皮书发布暨可持续性地产发展高峰论坛
以下是直播内容:
主持人：尊敬的各位来宾朋友们，大家下午好！欢迎光临由中国武汉房地产发展蓝皮书，2007武汉房地产蓝皮书发布会暨可持续性发展高峰论坛。我是湖北电视台的房产报道的主持人。房地产问题一直是关系到民生大计的重要问题，转眼间又到了岁末了。为了深入的探索可持续发展之路，分析房地产发展的现在和未来。武汉市房地产蓝皮书编委会希望借专家的睿智给企业解决实际问题，带来启发。首先介绍一下嘉宾。他们是中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国房地产发展蓝皮书主编牛凤瑞，武汉房地产蓝皮书编委会主任委员、华中科技大学城镇建设与房地产研究所所长王晓明，武汉房地产蓝皮书编委会主任委员、中南财经政法大学新华金融保险学院副院长，房地产经济专业研究生导师张东，武汉房地产蓝皮书编委会主任委员、中国地质大学资源学院土地资源管理系殷跃建，武汉房地产蓝皮书会主任委员、武汉晨报吴静，长江商报长江楼市主编刘亮，招商银行股份有限公司武汉分行副行长钟德胜，中国武汉房地产发展蓝皮书主编、武汉青年国民经济研究所所长黄志刚，武汉房地产蓝皮书副主编、武汉青年国民经济研究所房地产研究中心主任王涛。下面有请中国武汉房地产发展蓝皮书主编、武汉青年国民经济研究所所长黄志刚发表观点。
武汉青年国民经济研究所所长黄志刚
黄志刚：各位来宾，女士们，先生们、下午好！在这岁末年关的一个特殊时刻，有这么多房地产界的专家、企业家、行业精英欢聚一堂，共同庆祝武汉房地产蓝皮书的正式出版，并就房地产蓝皮书，房地产可持续发展问题以及今后未来的发展趋势进行交流、学习、研讨。
在此我谨代表房地产蓝皮书编委会，向在百忙之中出席今天会议的各位老师、企业家、精英们表示热烈的欢迎；向在幕前台后对于蓝皮书顺利出版的朋友们表示衷心的感谢！
下面占用大家一点点时间，就2007年房地产蓝皮书出版的背景、体系、特点以及主要观点跟朋友做一个简单的介绍和交流。
近年来武汉市房地产界和房地产界一样，应该说是不缺乏声音，也不缺少观点，可以说是人杰地灵，群英荟萃。但是我们一直觉得没有专业性的全面性研究的话语平台，没有这样一个协作的平台稍感遗憾。所以从2005年开始在王九陵主编包括杨杰主编、陈新政主任、 燕教授、王晓明教授等一批业界的朋友支持和鼓舞下，我们开始着手房地产蓝皮书的编写工作。
2006年蓝皮书在去年11月份已经顺利的出版，今天是2007年的蓝皮书也正是出版发行。所有我们参与蓝皮书的全体同仁对此也是感到由衷的欣慰。现在就今年蓝皮书的几个方面（出台的背景、简介、方向）在此跟朋友们做一个汇报。
房地产蓝皮书从05年开始今年是第二本，目前我正在着手第三本蓝皮书的编写工作。首先介绍一下蓝皮书的编写单位，蓝皮书从05年开始由武汉市青年国民经济研究所以及武汉市的主流媒体、业界知名的专家和房地产人士共同编写。每年的数据是从当年6月份到第二年6月份进行采集，我们07年蓝皮书数据采集也是到今年的6月份。
蓝皮书编写工作呈现有三个特点：
个特点是公开性，开放性。蓝皮书自从开始起步研究的时候我们就把它定位为打造一个公众的平台，让这个平台不是一个人，两个人编写的工作，应该说07年房地产蓝皮书的编写工作融合业界50多位人士和100多位专家的智慧结晶。
第二具有权威性。蓝皮书是在中国社科院的指导下，湖北省社科院，武汉市社科院，中南财大房地产研究所、江汉大学房地产研究所等一流的专家共同参与编写，应该说他们的看法和观点体现和反映了对武汉地产的一些认识和理解，具有不可质疑的权威性。
第三个特点是具有学术性。房地产蓝皮书以面向中国最权威的经济报告系列中国房地产蓝皮书报告系列，应该说对全年的行业总结、发展和预测，对武汉市房地产见地，以及房地产发展具有一定的指导意义。今年的蓝皮书大家看到目录分为八个部分：个部分是总报告，在总报告里面提到了在今年下半年应该说会有一个突破上行加快速度的增长，在几位专家意见也表达了，今年中心城区房价上升不会低于15%，下半年之后房地产上升的速度还是非常快的。
第二部分列了几个专题报告，分别从二手房、房地产金融等体系方面做了一些探讨研究；第三是政策方面的一些研究，着重对武昌片区、汉口片区以及汉阳片区的三个板块房地产金融情况进行了探讨，从08年开始我们这个片区划分会更细致一点，会着重探讨一些新的具有成长潜力的板块，比如说像光谷片区以及蔡甸片区等等一些潜力片区的研究工作。同时探讨行业和企业发展的一些基本情况，品牌建设的情况等等。
对07年、08年房地产走势做了一些预测。最后搜集了一些房地产的资料，这些资料放入在蓝皮书的光碟里面，这个光碟大家可以打开蓝皮书回去使用一下，是被克隆的一个功能。大家平时搜集房地产数据的时候可以利用这样一个工具来增加自己数据的积累。
刚才介绍了房地产蓝皮书的三个特点以及它今年基本体系的情况。今年房地产蓝皮书的出版它有这么两个背景：
个背景是十七大的召开。在十七大报告里面应该说是一个关注民生主题的报告，我们胡总书记在报告里面提出在大力发展经济的同时，要着重改善和保障民生，努力使全体人民学有所教，老有所得，病有所医，老有所养，保有所租的内容，应该说为房市可持续发展奠定了一个非常坚实的基础。
第二的背景是温总理在新加坡参加一个高峰论坛的时候所谈到关于房地产四点考虑，这四点考虑主要有这几个方面：搞好廉租房建设、建设经济适用房、高端住宅主要靠市场，18亩红线耕地的保护，这四个主要的考虑我相信房地产业内的专家以及精英都会有不同解读。大家自己可以简单的换算，廉租房的建设和经济适用房的建设我们要投入多大的资金完成多大的量，应该说市场大部分的商品房还是要市场提供，而18亩耕地的保护，应该说今后有所放开，这对于今后房地产可持续发展发展奠定一个非常好的基础。
刚才介绍我们蓝皮书出炉的背景，接下来给大家介绍一下蓝皮书的征集体系。我们从06年开始到07年，包括网上即将编写08年房地产蓝皮书，分为主报告以及专业报告的一些研究，以及热点的研究，这个体系是按照中国社科院房地产蓝皮书的要求，根据年度可总结的数据进行一些预测。我们着重反映了近一段时间国家宏观调控政策以及武汉地区性的一些调控政策所带来的一些房市影响，在我们的总报告、片区报告以及热点报告里面都有所体现。也就是说第二套房贷的首付提高、准备金提高以及武汉房市上升供应的新的要求，它对未来房市的走势会有什么影响？朋友们可以通过蓝皮书做一些了解。
与此同时除了在房地产专业市场领域以外，在蓝皮书里面我们在未来还会对它有资源的行业展开一些探讨。这个在07年蓝皮书里面有一些体现，但是还很不足，所以在此也邀请我们业界内的专家老师、精英们能够共同参与到蓝皮书的编写工作中来，能够在对房地产一些相关产业链包括建筑行业、策划行业等等来做一些探讨。
前面是对蓝皮书编写背景，它的结构体系做了一个简单的介绍。接下来简要再跟大家谈两句关于08年房地产可能会出现市场的情况。
对未来房地产走势预测来讲，应该说最近行业内论坛和会议也非常多，观点各有不同，关于对未来走势的分析有看好后市也有谨慎看好，也有认为房市在今后一段时间会有一个起稳的过程。每一个对房地产关注的朋友们，对此都有自己的一些理解。在这方面作为蓝皮书编委会也尊重行业内方方面面的意见，我们编委之一陈新政老师所提出来房市的看法。房市在未来持续看好、走好的三个基点，个基点是供求关系所决定，刚性需求决定这个市场有非常大的需求量，应该说它是房市能够持续发展的一个基本前提，刚性需求是基础。
土地的价格是支撑。从中我们也可以看到土地的拍卖价格不断往上攀升。包括我们在最近两前天在武昌拍卖的土地价格应该说又创造武汉地价的提高。有这两个观点的支撑才有可能支撑武汉房价持续上涨的趋势。
在07年蓝皮书里面我们提到了武汉房价上升的趋势应该是不低于15%，对未来的趋势预测，综合刚才前面说的这两个基本前提，一个要素，以及目前国内存在流动性过剩、人民币，需求全球化转移的趋势应该说在编委会相关老师的共同交流探讨下，武汉市未来的房市上升势头应该还是有很好的基础，在未来一年的房价上升空间应该不低于15%。
以上是对房地产蓝皮书出台的背景、结构、体系以及主要观点做了一个简单的汇报，谢谢各位对房地产蓝皮书的支持，谢谢大家！
主持人：好的，谢谢黄志刚先生的精彩讲话，现在我们将有请武汉房地产蓝皮书编委会主任编委、武汉晨报房地产周刊总监吴静为我们揭晓2007房地产蓝皮书专业评估结果。
武汉晨报房地产周刊总监吴静
吴静：大家下午好，今天非常荣幸受主办方的邀请来揭晓2007年房地产蓝皮书专业评估结果。首先获得2007中国武汉蓝筹地产企业是武汉地产开发投资集团有限公司、武汉万科房地产开发有限公司、华润置地（武汉）有限公司、保利（武汉）房地产开发有限公司，武汉汉飞地产有限责任公司。
获得2007年中国（武汉）房地产新锐企业10的是：武汉金地房地产开发有限公司、武汉九通置业有限公司、武汉汇丰投资有限公司、武汉美联地产有限公司。
2007中国（武汉）房地产品牌服务商10的单位有：新八建设集团有限公司、武汉渡边房地产营销策划有限公司、武汉市中科辉创房地产顾问有限公司；招商银行湖北省分行、中南建筑设计院。
获得2007中国（武汉）房地产诚信标杆企业荣誉称号企业是：武汉市房集团有限责任公司、武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司、武汉华中曙光软件园有限公司、东风汽车房地产有限公司、湖北天众置业有限公司、武汉新恒基置业有限公司。
获得2007中国（武汉）房地产品牌建筑部品10荣誉称号的单位有：武汉德丽宝建筑节能技术有限公司、武汉双利电线电缆有限责任公司、武汉新名洋防水工程管理有限公司。
获得2007年度中国（武汉）房地产营销经典案例荣誉称号的单位有：东湖天下、美奇·青年汇。
获奖单位上台领奖
主持人：再次恭喜所有的获奖企业，也希望你们能取得更好的成绩。在今天的获奖企业当中我想他们一定有很多话要说，但是因为时间有限，所以我们只能请一位获奖代表发表获奖感言。下面有请武汉汉飞地产有限责任公司副总经理陈彬发表获奖感言。
武汉汉飞地产有限责任公司副总经理陈彬
陈彬：尊敬的各位领导，各位来宾，各位编委，女士们、先生们大家下午好！刚才汉飞地产作为武汉蓝筹地产刚刚获奖，我在这里作为获奖代表发言感到非常荣幸。非常感谢各位朋友对汉飞地产的关注和支持。由于后面还有各位领导和专家的发言，所以我在这里不敢过多的耽误大家的时间。就像林语堂先生说过的，"绅士的演讲要像女士的裙子越短越好"。所以我在这里给大家简短的做一下交流。今天在座的各位有很多是房地产的同行。我想大家都非常关注中国经济未来的发展趋势，特别是房地产行业未来发展的趋势。那我们中国武汉蓝皮书的编辑出版，科学地分析了武汉市房地产发展的现状。这本书我们仔细的读过，非常具有参考的价值，值得研究。我记得美国以前两届市长，曾经写过一大趋势的书，他的书曾经对世界的经过产生过重要的影响。当年中国致力于改革的一些人对这本书非常的青睐。他在这本书里面谈了一个观点，就是谈到世界经济未来发展的趋势。他谈到一点，伟大的成功不是致力于解决问题。而是致力于寻找和发现机遇。我觉得这句话是非常有预见性和启发性的。如何理解？我们的周围有很多善于解决问题的人，也有一些善于审视和把握机遇的人。就像现在的房地产业面临了很多的问题，无论是政府的服务定位的转型，还是目前的房地产所面对的一系列的问题，包括房地产行业本身的和谐和可持续发展。在面对这些问题的同时，我们也同样面临着巨大的发展机遇。
我们到底面临着什么样的发展机遇？谈到这一点，首先谈谈我们国家宏观的一些经济状况。从宏观的大的环境来看，如今的中国正走在一条大步崛起和国家复兴的路上，GDP以每年10%的速度增长。大家知道今天的中国我们的影响力已经不仅仅局限于国内了，还包括在世界的范围内。正是在这样的一种大的背景下，影响世界的两大主题盛会—奥运会和世博会，将于不久的将来于北京和上海举行。这不是一种偶然，正是中国的经济实力在世界深具影响力一个很好的印证。在不久前的十七大就谈到要坚定不移地推动我们的政治和经济改革的问题。说明我们既有内外部发展很好的宏观环境，又有着在全球经济一体化大的趋势下对我们内部改革的需要。说明我们企业在中国外部的环境应该说是会改善的越来越好，从宏观到微观，大家知道国家倡导的中部崛起的战略应该是对武汉市一个重大的利好。最近可能大家也听到了一条消息，国家发改委已经把武汉市申请国家配套改革的经济试验区报告递交到了国务院。说明武汉在未来经济发展中的龙头作用是不容忽视的。也是一种利好的消息。
正是在这样的背景下，刚才我们的专家也谈到了，随着武汉城市化进程的推进，随着住房梯级消费市场的形成，随着投资市场的成熟，我们市场的刚性需求必然在未来很长时间内存在，也预示着房地产行业将会变得更加的繁荣。
面对我们内外部很好的环境和机遇，我们作为房地产开发企业应该如何来把握时代造就的机遇呢？我想用两句话来概括我们的观念，谋地而后动。现在的房地产企业，只要你有明确的发展定位，都能在市场上找到你的机会。这就是所谓的谋地。你有可能是大象，经营的好就很好，企业的定位有很清晰的发展战略，有着良好的团队，有着良好的企业制度配合你的定位。这会在你发展的过程中一步步的把握机会，一步步的发展。
另外罗马不是一天建成的，在中国法制和经济越来越完好的今天。特别是房企。自从98年推行房改之后，房地产市场才逐步的走向市场化。在市场逐步完善和法制法规完善的过程中，企业经营的品牌意识就显得尤其重要。刚才我们黄志刚先生已经谈到，前不久温家宝总理谈到的关于住房的几点意见。我自己是感同身受的。我们企业从2004年之后，在不同的房地产市场经历了国家数轮的房地产宏观调控。应该说每一次的调控都有其经验和得失。温家宝谈到了政府需要加大对经济适用房和廉租房的保障制度。真正的市场要让给开发商。按照市场的规律由市场来进行调节。这说明了一点，随着我们国家外部法制环境、经济环境的逐步完善，市场逐步的深化，在这样的一种背景下，我们国家的宏观调控政策应该是越来越精准，越来越符合市场的规律。所以在这样的一种背景下，企业长期经营品牌的定位就越来越重要。没有长期坚持不懈的经营品牌，没有若干个房地产项目的成功开发，企业的品牌也无从谈起。我们汉飞地产真正涉及房地产行业也是从2001年之后，从2003年汉飞青年城上市之后，到如今我们开发的项目已经有100万平方米。在今后市场化的过程中，我们相信只要有社会责任感，讲诚信的企业必然会随着你品牌的发展被社会接纳和承认。
最后在此感谢各位朋友，各位领导专家对我们汉飞地产的承认和支持。谢谢大家！
主持人：好的，谢谢陈先生的感言。2007年对于武汉乃至的房地产行业来说都是一个不寻常的年头。一边是已经历经四年的越调越紧的政策，一边是越调越涨的房价。到底武汉的房价走向何处呢？我们今天的专家来为大家解析一下和谐社会中的房地产发展新思维。
首先有请武汉房地产蓝皮书编委会主任委员、华中科技大学城镇建设与房地产研究所所长，博导王晓明先生为大家谈一下房地产行业的可持续性发展之道。
华中科技大学城镇建设与房地产研究所所长，博导王晓明
王晓明：我们的题目是可持续城市与房地产可持续发展。这是我们的学校。这几年我们一直在做国家房地产统计方面的工作，所以对这些有一些了解。房地产和城市的发展联系非常密切。这是我们在做城市发展的工作，因为房地产进入到现在高级的阶段之后，必须和城市的发展有机结合。这是我今天做报告的主题。这是我们做的城市方面的工作。可以看到从城市的工作到房地产的工作各个都涉及到城市的发展。例如我们从事的房地产发展与住房政策，房地产投资与融资规划，房地产企业的诊断与决策，物业管理现代化与智能化的情况，房地产的法规与政策分析，国际房地产比较研究等等。这些都是国际上比较流行的一些课题。我们在讲房地产可持续发展上还是有一些理念。
可持续发展的基本概念是当代人的发展不妨碍后代人发展的能力。可持续发展有四个基本的要素。是资源的可持续利用，第二是经济的可持续增长，第三是环境的可持续改善，第四是我们的社会要可持续进步。现在任何一个产业都必须走上可持续发展的道路。这是党的十七大和我们十一五规划做的不可更改的目标。
我们再看看城市的可持续发展与房地产有什么关系呢？我们可持续的房地产的目标与任务是什么？我们应该提出什么样的对策与任务呢？首先我们看看城市可持续发展与房地产业的关系。一个是城市的概念与可持续的特征，第二城市可持续发展的多角度视野，城市可持续发展的阶段性。首先看看城市的概念与可持续特征。简单的说房地产具有地域的中心性，同样城市是一个地理的空间实体，对房地产而言它具有空间的实体性。第三城市是一种系统的社会的系统和历史的系统存在。上次我报道过汉口天地整个利用和保护原来的建筑。因为房地产发展到今天已经不是原来的房地产了。第四个城市是社会发展到一定阶段的体现，因此房地产不仅具有经济性，更具有社会性。最后城市是人类的社会分工，因此房地产不能单独发展，必须与其他的行业协同合作发展。这是我们房地产可持续发展的基本理论基础。
我们再看城市有三个基本特征。是空间的聚集性。第二经济上的非农业性。房地产真正的供给来源于源源不断的城镇化，因此房地产的实质是由城镇化带给我们的机会。哪里有城镇化，哪里就有房地产。第三房地产有构成上的异质性。
城市可持续发展有一些角度。经济学家讲的城市是经济、金融和流通中心。因此我们就有了CBD、商业中心和论坛中心。政治学家讲城市是政治活动的中心舞台，因此我们的房地产就做了很多的公共工程、政治工程。像我们所说的八艺节、十运会。教育学家讲的是城市是培育人才的中心，因此我们有了大学城。建筑学家讲的城市是建筑和工程的大系统。军事学家讲的城市是攻击和防卫的首要目标。房地产家想到的是城市是我们生存和发展的载体。这个到底是不是呢？因为没有可持续的城市，还会有房地产的持续发展吗？
我们房地产的发展有很多角度，有政治学的角度、有社会学的角度，有生态规划的角度等。我认为研究人员起码要具备这些基本相关的知识。譬如说我们的物权法和房地产的可持续发展是密切相关。我们房地产有很多的权利和义务。房地产不能够只谈房地产。
我们再看看城市可持续发展的阶段性。武汉市房地产的可持续发展在哪里？我们只是从专业的角度来谈要找的依据和标准。我们的城市阶段化有三个阶段，是实体化的城市化进程，第二是深层次城市化进程，第三个是后城市化的进程。武汉市的发展是不是到了阶段三了呢？大家看看房地产业所发挥的功能和作用，现在在城市里面是不是都体现出来了呢？答案是肯定的。我们的城市已经步入了产业国际化区。
现在我简单说说城市可持续发展的目标和对房地产业的相关性。什么叫可持续的城市建设，城镇化就是我刚才讲到的城市化、都市化。由于有了农民进城才有了基本的住房需求。人们背包来到了城市，因此才有了房地产这么多的竞争和发展，我们应该感谢农民。中国的城镇化从这里到2017年是这样的思路。所以房地产能不能可持续发展呢？我认为大家应该有一个结论。城市的人口从现在的5.02亿到7.08亿，到2020年要达到8.28亿。这对我们城市行业来讲意味着可持续。在这样的体系里面，城镇化又对我们的房地产开发带来什么机遇呢？这里有八个基本的问题，这些问题很多都是和房地产密切相关的。譬如说我们的技术问题，从原来的单纯技术，硬件到软件，我们的技术储备，人员到资力能不能适应企业发展的要求呢？
随着时间的增长，土地的供应越来越紧张。房地产的出路在哪里呢？地价不可能无限制的增高。我刚刚从上海和杭州回来，他们做的精细化房地产让我相当的震惊。房地产可持续发展建设有五个观点，一个是过度开发的理念，第二是健康开发的理念。第三是循环的理念。从城市的发展到更新都是一个循环的理念。第四个是生态的理念。第五个是互动的理念。房地产开发将来不可能一家说了算，也不可能由房地产商和政府两家说了算。政府、居民和社会的参与将越来越发挥关键性的作用。这点大家随后就会感受到。去年我们讨论的是重庆的钉子户，今年又有长沙的钉子户，那我们的房地产企业如何应对呢？譬如说交通问题，我们的道路是为汽车公司开的。道路开的越多，汽车开的越多。绿色走廊、社区等。
可持续城镇的三最原则：资源利用效率。第二对生物种群。
下面我们简单的把房地产可持续的基本概念为大家推介一下。房地产是一个有起点没有终点的行业。可持续发展也是一个只有起点没有终点的事业。所以它的界定非常简单，首先房地产的可持续资源要利用，房地产产业经济可持续增长，房地产人居环境要可持续改善，房地产要促进社会的可持续进步。这是我们房地产业可持续发展的四大要素。具体来讲从产业资源的可持续利用来讲，我们就涉及以下的方面，土地空间资源、生态环境资源，人口社会，经济发展、基础设施，企业品牌，其他相关资源。
第二是产业经济的可持续增长，这里面又有四个基本的概念。我们搞房地产一定要盈利，如何盈利才能可持续呢？首先房地产要推行房地产绿色增长方式，第二实现房地产业经济增长共享，第三大城市房地产业的精细开发，第四房地产与其他产业联动发展。我们的房地产企业将来一定会评绿色企业的。
最后促进社会的可持续进步，包括房地产的社会化分配，第二房地产项目的社会性参与，第三房地产社区的社会性共建，业主居民权益可持续保障。
要科学定位，要动态规划，突出特色，品牌创建，要整合资源，打造品牌，行业发展，要开放合作，领先发展。我认为武汉市房地产可持续发展，就能将武汉市房地产业建成领先的可持续发展产业和中部地区发展实力、能力和影响力最强的房地产业，把武汉市建设成为最适宜居住、最适宜创业的现代化中部国际性大都市。所以我期待着有创新性的思维，发展的新途径，总体的发展目标。我也希望今后我们开这样的会能听到有更多的企业讲我们的企业和项目是如何走上可持续发展之路的。谢谢大家！
主持人：感谢博导王晓明为我们上的精彩一课，接下来将有请武汉房地产蓝皮书编委会主任委员，中南财经政法大学新华金融保险学院副院长，房地产经济专业研究生导师张东先生为我们解析房地产可持续发展中的金融应变之道。
房地产经济专业研究生导师张东
张东：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家好！很高兴有这个机会来给大家做一个交流。这个论坛的组织者给我出了一个题目叫做“房地产业可持续发展中的金融应变”，我觉得这个题目出的好，好在哪里呢？它抓住了房地产可持续发展里面的关键问题，就是房地产业的可持续发展没有支持是实现不不了的。第二个好处是把刚才王晓明先生的发展是有机衔接的，可以把我们两个的发言连接到一起是很好的。
在有限的时间里要把题目阐述的非常清楚我觉得是有困难的。这不光是我的水平问题，还有一些是没有搞清楚的。我想在这里和大家交流两个观点。我想说的个观点是我们国家的房地产业发展应该追求一种相对平缓波动式的发展模式。用通俗的话说就是在房地产市场客观的必然波动中要追求那种比较平缓的部分，不要大起大落。我们看看国际上各个国家的情况都是这样的。一旦出现了大起大落结果都是不好的。我们国家也有。以上个世纪九十年代初海南为代表出现了这种大起大落，而他们的结果也是不好的。可以说这种相对平缓的波动式的发展模式是从房地产的角度对房地产可持续发展的一种解释。为什么要追求这样的模式呢？经济活动里面的大起大落一般意味着资源浪费。首先需要各个方面的共同努力。政府在制定政策，以及各种调控时不能大起大落，开发商和消费者在进行个人开发和消费行为时也要力争避免大起大落。要实现这样的发展模式有一个关键的问题。要让房地产的资源得到的配置。在配置中有一个关键因素，过去我们在配置资源的时候主要看中的是限期的资源。要实现相对平缓的波动式发展，在房地产业的资源配置上是要把限期资源和预期资源进行有效的组合，在组合的基础上来进行资源配置。为什么要把预期的资源配置进行组合和配置呢？因为房地产开发和房地产消费有一个非常重要的特点。就是开发投资的量大，消费的支付能力低。开发的资金能力也比较弱。开发负债和消费负债在房地产市场中是非常普遍的现象。这样的特点决定了我们在进行资源配置的时候不能只注重限期资源，还要注重预期资源。把他们进行有效的组合，得到我们最有效的资源组合。在这样的基础上进行现在的资源配置就可以比较好的实现相对平缓的波动模式。
第二个观点我觉得我们国家应当构建一种平民化的住房金融机制。就是我们的金融在对住房再生产进行支持的时候，应把它的基点放在占60%到80%的贫民居民身上。我们知道住房消费里面最有钱的人是不到10%的，剩下的80%都是我所说的贫民。我们只有以这个为基点。为什么要追求平民化的住房金融机制呢？这样的机制能提高对市场的占有效率。金融资本是需要盈利和讲求效益的，在这样的目的下是非常讲究资本投向哪里，支持什么样的对象。在这个里面是追求对市场的渗透力的。渗透力越深，对它的需求越强。住房市场的深度是说明房地产资产的形态是非常多的，有实物的，虚拟的还有多种，有产权式的、虚拟化的、保险化的等等，将来还会发生多种资产。
另外房地产的住房市场广度很广。金融资本盯住住房资本是有道理的。在这个市场上占70%到80%的贫民是构成了住房的主体的，这样可以使金融资本的市场占有率效率提高。
另外这种依据是最有效的。在需求里面我们知道住房的需求有这些那样的，从收入的支付能力来讲，贫民是的需求支撑。把金融需求的着力点放在最主要的支撑上，对房地产市场的发展是最有效的。
第三个依据是构建和谐社会的需要。现在我们天天讲和谐，为什么贫民化的住房机制有利于构建和谐社会呢？我们过去提住房问题不光是经济问题，而且也是社会问题，现在又是政治问题。所以看住房的发展不能从经济的角度来看，还要从政治和社会的角度来看。
第四个依据从住房金融产生的历史来看，住房金融在产生之处重要的推动力就是贫民对住房金融的需求而产生的。从国内外来看都是这样的。产生于1769年德国的住房机构就是因为贫民而产生的。我研究了一些住房金融产生的历史，还没有发现哪一个住房金融机构是因为富人需要支持而产生的。现在我们知道新加坡的公积金制度是很有名的，它实际上也是一种贫民化的住房金融。像我们国家的住房公积金制度，建立之处也是基于贫民化的。还有我们的商业信贷，它在建立之处也是有这样的色彩的。但是发展到了现在广大的贫民有了很大的意见。这些意见反映到中央领导那里，他们也在问金融机构支持究竟是支持了谁呢？为什么出现这样的问题？我们为什么不能按照建立之处进行下去呢。
所以从以上四个依据来看，我个人认为我们国家应该构建贫民化的住房居民机制。
最后祝贺我们的蓝皮书越办越好。谢谢！
主持人：谢谢张东先生。本次论坛我们有幸邀请到了北京中国房地产研究的知名专家，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任，中国房地产发展蓝皮书主编牛凤瑞先生，他演讲的主题是“住房保障与房地产行业可持续性发展的辩证关系”。
北京中国房地产研究的知名专家牛凤瑞先生
牛凤瑞：各位朋友大家好！刚才王教授和张教授对中国房地产业可持续发展已经有了很好的说明。我可能重点谈谈中国住房保障的问题。我国房地产业的持续发展，在我看重要的是实现房地产的资源配置。公平问题关系到了和谐和稳定，所以房地产业的健康发展为完善住房保障制度提供了物质基础。
住房保障是社会政策，是社会保障的一个组成部分，随着社会经济的发展，社会的进步，住房保障成为了检验器。当然住房保障包括了我们的养老问题，就业问题等。我们以前在中国政府住房改革之后，对住房保障是注意的不够的。这里面有主观原因，也有客观原因。随着我们住房改革的深化，我们的住房保障制度建设越来越得到应有的重视。客观上来说也有一个社会经济发展水平的制约问题。
我记得在八十年代改革开放之后，我们的住房保障是非常短缺的。现在住房保障的标准北京说人均住房的建筑面积是15平方以下。如果在过去来说要达到这个水平和标准是非常难的。所以随着经济社会的发展，住房保障的标准、水平也在变化。但是这里面要说的住房保障的政策，随着经济社会的发展，我们政策的制定，方案的制定不仅要考虑它的合理性、必要性，而且更应该看出它执行的条件。我们政策的执行也有一个政策的成本问题。
中国的住房保障目前中央已经有了大概的标准。十七大报告里面说以加快推进，以改善民生为重点的社会建设。中国的住房保障标准要从中国的国情出发，从社会主义初级阶段出发。同时因为中国是一个大国，各地发展不平衡，还要从各地的省情、县情出发，具体要从当地的公共财力支撑的能力来解决。我这样说一就是说我们各地的条件，支撑住房保障的供应财力是不一样的。如果希望有一个口号和标准，那么可能会产生一系列的负作用。那么同时我们作为社会主义初级阶段，我们初级阶段的主要矛盾是什么？是人民利益增长的物质文化需求，与相对落后的社会生产之间的矛盾。我们现在中央提出要加快社会建设，我觉得社会建设里面包括教育、卫生、环境、社会保障以及相应的国防和社会安全等。这些方面都是有赖于社会公共财产的支持。这里面中央提出了要科学发展，科学发展的根本办法就是统筹兼顾。如果对统筹兼顾做一个解释的话，那就要抓住主要矛盾的主要方面。而解决的关键是加快发展。
现在我们讲廉租房建设只是我们住房保障的主体。以往在2007年之前累计投资的廉租房建设是七十平方。我想如果我们讲中国的住房保障问题是不是要更深层次进行研究，而不仅仅讲住房保障的重要性、必要性和合理性。
这里谈第二个问题就是中国房地产业的可持续发展问题。房地产业作为一个产业的可持续发展是国家经济的组成部分。国民经济的可持续发展对一个产业的可持续发展是两回事。那么作为一个产业能不能可持续发展，在我看到根本的条件就是这个产业的产品市场需求是不是可持续的。市场需求是一个产业可持续发展的首要条件。只要人类存在住房需求就存在。所以说房地产业讲它的可持续性还应该有一个具体的界定。如果我们把可持续发展界定为房地产业相关资源配置的优化，提高房地产资源的配置效率。
我谈的国家有关房地产政策个问题就是在我们现在中国经济过热成为主流意见的背景下房地产业的投资问题。中国目前所谓的经济过热依据并不充分。因为房地产投资是社会固定资产投资重要的组成部分，目前占整个固定资产投资的百分之十八点几。所以宏观的控制必定到了房地产投资上。
判断中国过热的依据不能令人信服，因为一个国家发展的迅速主要取决于该国的政治、经济、历史、文化、以及自然地理和资源禀赋等条件，而不取决于政府或是经济学家的规划。确定一个国家适合的经济发展速度从来都是难题。所以适合的发展速度更多是表现了事后的预测。中国经济的较快发展当发展到了一定水平后，中国经济增长速度降下来了，这都是属于正常现象。第二关于国内外的经济发展条件为中国经济的较快发展提供了条件。第三现阶段中国经济较快发展具有必然性。中国的发展基数起点不同，同样的增量就有不同的增速。中国固定资产要高投资比例中有相当大比例属非生产性的投资。房地产也是属于非生产性的投资。我认为今后几十年中国的房地产投资保持较快的增长，房地产投资占固定资产投资较大的比例，这是必然的选择。
满足合理的城市化用地是我们实现土地节约利用，保护耕地重要的前提条件。其中房地产业用地又是城市化用地的主要部分。这大概占到了40%到45%。即使中国有80%的人进入城市生活，城市化未来的增加用地是多少呢？其中我们耕地的增量大概是6500万，占我们现在耕地存量的3.8%。如果我们政策执行的好，做的好，同时我们理论上还可以置换出一亿亩耕地。有人说最近十年中国耕地的减少是由于房地产快速发展引起的，这是不正确的。中国近十年减少了1.14亩耕地，其中85%是因为退耕还林减少的，城市化用地大约占了8%。这里面还包括我们的基础建设用地。每年中国城市化用地大概是150万亩。
这里是不是说房地产业不需要国家控制了呢？国家的作用空间和重点是什么呢？就要要净化市场，规范市场。为房地产业减少交易成本创造一个合理的外部条件。那么在对房地产业未来的发展上，国家政策的主要层面和方向是什么呢？就是如何适应日益增长及变化的住房需求。从政治上要做到多建房、建好房、快建房。
房地产业的发展还有一个自我完善的过程。它是一个企业发展的基础。这种自我完善，内功的过硬就是一个企业可持续发展的基础。具体说到节能问题、环保问题、功能配置问题等，如果房地产业做的好，这是一个企业可持续发展的生命线。谢谢大家！
主持人：谢谢牛凤瑞先生。最后我们将请到武汉蓝皮书编委会主任委员，中国地质大学资源学院土地资源管理系，副教授、研究生导师殷跃建先生为我们演讲。
中国地质大学资源学院土地资源管理系，副教授、研究生导师殷跃建先生
殷跃建：女士们、先生们下午好！首先非常感谢蓝皮书给土地建筑大学这么好的机会。下面我想谈谈基本的观点和对土地市场的基本认识。点认识就是中国的房地产市场是一个不完全的市场经济的市场。这点包括在杭州、北京的几次会上我们是有不同认识的。有很多的专家都认为中国进入了完全市场经济的空间。我们现在还不持有这样的观点，最主要的是土地市场是完全垄断的。那么作为房地产的开发商以及营销策划机构、媒体等，对房地产现行政策的解读就尤为重要。
第二个认识是我们国家的国有资产重要的表达形式是土地资产，大家可能知道我们国家的国有资产大约是33万亿，其中土地资产是25万亿，所以土地资产占到了80%左右。这样无论在城市化背景下，还是中部崛起的背景下，还是8+1的背景下，对于如何管理好土地资产就尤为重要。因此我们的观点是对房地产的控制，尤其是对一级市场的控制，政府的责任责无旁贷。
第三点认识目前房地产开发、规划、营销正在极大的改变我们的生活，以及我们的行为方式。明显的变化是我们从街区生活逐步回归到小区生活。这是完全不一样的。比如说我们的邻里观念，外围交通的问题都有不同的想法。因此这里不仅仅是考虑到土地、建筑体量、销售单价的问题，应该更多的是未来有多少人居住做规划。
第四点认识是我们如今房地产业的首要问题不是可持续，因为这是取决于土地供应是有限的，它决定了产业的宏观前景在相应的前景中是可持续的。任何一个社会经济的变化都表明房地产业只能在某个阶段成为这个社会的支柱产业。因为房地产必定是固定资产投资。房地产业的首要问题是什么呢？是房地产业的产业化。
下面我谈一下我的基本观点。因为我在房地产蓝皮书当中谈到的是武汉的理性发展和武汉城市的运营。既然有理性的一部分，实际上从02年到06年年底，包括到07年上半年也存在很多非理性的表现。这主要体现在：1、政府从土地出让金占财政收入的比例在逐年升高，在02年土地创益的总到了05年占到了23%，预计到07年可能是到了30%。目前政府的行政行为更多应该是税收政府，而不是土地政府。现在在沿海的有一些城市土地出让金已经占到了城市财政收入的80%以上。
2、目前武汉市的土地出让主要是以挂牌拍卖为主，招标的比例太少，在05年只有2.27%的土地面积是采取招标的形式，07年的土地出让中这个月只有一宗是招标的形式，其他的是挂牌和拍卖。那么在土地出卖方式上我们的政府采用了价高者得的方式。实际上我们应该考虑到的是土地出让是合适者得。这个应该从制度上更多采用招标的方式。这次招标价格权重占到了40%，而开发的方案占到了60%。
即使在挂牌和招标中，我们的竞拍增幅，就是政府的出让价和最后成交价的差别，通过我们对400多宗地的分析，一般的竞拍会在20%和40%之间。但是在06年下半年和07年的上半年，武汉市的竞争增幅普通高过80%，甚至达到。如果是参考价更理性的话，拍卖价就合适。如果竞拍增幅超过70%，我们认为拍卖过程已经进入了非理性的程序。
3、武汉市土地市市场应该尽早建立预警机制。这在深圳和其他城市都已经采用了。比如说在北京、南昌拿的一块地，挂牌价格是三个亿，在网上申报已经达到了5个亿了，预计达到了7个亿。当土地价格已经远远超过了挂牌参考价格的时候，我们这个时候不应该以价高者得。这个时候应该转为封底价下的开发。
4、武汉市土地的出让方式应该增加招标的比例，这样可以使目前的价高者得理性的过度到合适的轨道上来。
5、武汉市的土地出让类别离五类达到70%的建议还有距离。
另外谈谈对明年土地市场的预期。在08年的土地市场当中首先应该严格执行最近出台的07年的招标挂牌管理办。我们预测是在这样的前提下进行的。1、武汉市的土地出让可能会进一步减少，而我们知道在02年到06年武汉市整个土地出让金是达到了170亿，06年是30.9亿，但是07年上半年就是120亿了。这样一个土地出让金迅速的放大相比06年武汉市上半年的土地出让金已经翻了三番。这在其他的中部城市都是不可想象的。
2、出让土地的级别可能五类、六类城郊地区更高一些。
3、我们预计明年武汉市土地单宗出让的规模会进一步减小。像地王或是10万方大的比例不会占到很多。
4、武汉市土地预测的价格增幅会减小。从05年到07年武汉市土地出让的增幅大概是在30%左右。这样的增幅是对未来市场有透支的。
最后谢谢主办方给了我表达自己观点的机会。谢谢大家！
主持人：感谢所有专家的精彩讲话，2007中国（武汉）房地产蓝皮书发布暨可持续性地产发展高峰论坛到此也就结束了。面对即将到来的2008年，我们也期待武汉房地产继续坚持健康可持续发展的道路，也祝愿武汉房地产发展的蓝皮书为我们带来更多的精辟观点，为武汉的可持续发展带来更大的作用，各位领导、嘉宾再见！
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