[摘要] 针对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法，国土资源部再次发文要求严查。根据国土资源部刚刚下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。
【政策】国土资源部发文:批而未用的土地将被全面清理
针对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法，国土资源部再次发文要求严查。根据国土资源部刚刚下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。
这已经是国土部近期在加强土地批后监管问题上的第二道通知。7月份，国土部就下发了《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。而根据这一通知，到2009年9月，对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。
闲置土地批而未用一直以来是房地产市场存在顽症之一，一些开发商借机炒做房价的重要手段之一。据业内分析人士透露，目前楼市中新上市的楼盘相当部分是在五年或者十年前出让的土地，由于这些土地当初成本相当低，因此新盘上市后，开发商赚取了丰厚的利润。因此开发商拿地后更倾向于延长开发时间，通过控制新盘的供应量制造市场供不应求以提高房价。另外，一些开发商囤地本身并非用于开发，他们常常在地价上涨到一定程度就抛地，通过炒作土地获得利益。（新闻晨报 林劲榆 费永璐 ）
【曾经“地王”】这里的 静悄悄……
2007年1月31日，上海豫园旅游商城股份有限公司以总价35．02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块（后该项目被香港上市公司上海复地收购70％的股权，并更名为东湖国际）。此后，该地块因总价为武汉历史而被诸多媒体冠以武汉“地王”。与其他“地王”项目略有不同的是，武汉“地王”3290元／平方米的平均楼面价格不算高得离谱儿，目前一期楼盘已经在售，高层住宅均价6500元／平方米，考虑到建安、财务、营销等成本，开发商表示并无高额利润可图，反觉日子难熬。
2007年8月15日，汉口京汉大道义和巷地块，楼面地价高达到6879元／平方米，由于当时地价高出周边一些商品房售价，第二天周边楼盘应声涨价，有的上涨3000元／平方米。这一天，后来有人称之为武汉房地产历史上“最疯狂的一天”。
时至今日，这一“天价地”风光不再，静悄依然。这块地目前被高墙合围，墙外车水 ，墙内则是杂草丛生。从门缝里看进去，里面瓦砾遍地，还是卖地时的老样子。据业内人士测算，今年以来，该地区房价虽有所上涨，目前在8000元／平方米左右，但义和巷地块仅楼面地价就高达6879元／平方米，“现在开发，肯定亏本”。
对于地块迟迟未开发，义和巷项目开发企业一负责人称，对该项目的规划方案也有几种，目前正在报批中。按武汉市规定，土地闲置满一年的，需按出让金的20％缴纳闲置费，超过两年的无偿收回。
对此，他介绍，该地块出让合同对年限的要求要长一年，所以还未到最后期限。
在武汉，2007年似乎是“天价地”的表演场。9月4日，万科获得江汉区马场角地块，楼面地价达到5287元／平方米；9月26日，武汉王家墩中央商务区（CBD）位于汉口范湖的260亩地块被华润置地拍得，楼面地价高达6208元／平方米；11月28日，武昌区中北路与北环西路交会处两地块再次刷新义和巷地块地价的纪录……
记者调查发现，这些天价地块大多在“磨洋工”，开发进展异常缓慢，有的仅是高墙林立，披上漂亮的楼盘广告“外衣”而已；有的是在“蜗牛”式的拆迁当中，开工时间无法得知；有的说是已开工，但很难看到施工人员和机械的身影。
“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”相关经济人士指出，楼市火爆期，开发商出高价钱夺得“地王”，楼市进入调整期后，由于无钱可赚，甚至面临亏本，这些“地王”都在等待市场回暖。在这种情况下，开发商只能将开发时间尽量延迟，能拖就拖。
面对老“地王”凄凉的晚境和新一轮的“抢地”热潮，一些业内人士指出，按照目前开发企业的拿地势头，武汉诞生新“地王”将是迟早的事儿。但愿现有“地王”的处境能对后来者有些警示作用，不要好了伤疤就忘了疼。
武汉市国土部门表示，根据市场实际情况，今年将加大土地供应计划和供地结构的调整，压缩普通商品房供地，增加商业和工业供地，优先保证城中村、旧城改造、廉租房建设用地，防止再度出现“面粉贵过面包”的现象。
(中华工商时报 邓隆飞 澎冰)
【前景预判】下半年武汉土地市场将溢价竞拍?竞争更集中
可以看到，2009年1-6月份武汉住宅及综合类用地成交量就已 过08年全年成交量，成交宗数达到59宗，超过08年全年住宅及综合用地成交总数，从2月开始武汉土地市场已经先于复苏。整体成交均价及楼面地价除商业金融办公用地外基本都低于08年整体水平。
09年的土地市场火爆与政府的推动有紧密关系；保证正常成交、减少流拍影响市场信心。
从稳定住宅市场价格，出台一系列政策促进消费者购房，推动及保持整体成交水平。以及积极的推动产业园区建设配套，推动盘活城市商业金融土地，积极寻找城市战略合作商，推动了万达新华板块的商业综合体项目，武汉CBD开建，推进和黄老浦片区进程，东湖高新园区建设规划；土地展进入房交会集中展示、摸底调查企业拿地意向。
这一系列举动使武汉土地市场由工业、商用到住宅；城郊到中心城区呈现出活跃态势。
企业加快城市布局
较低的土地成本。经过07年底至08年市场调整期，企业对于土地的热情有所减退，更趋于理性，从今年土地市场整体交易价格情况显示出，基本处于低溢价成交，整体成交价格水平要远低于07-08年；也就是说，09年土地市场的价格处于一个相对的低谷期；从企业投资角度，这个阶段成为获取土地的成本相对优化时期；同时也吸引了一部分主营业务非房地产类企业资金流入。
资金充裕。从3家机构联合发布的“2009中国房地产上市公司10研究报告”中获悉,2009年季度,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达62.9亿元，是自2006年以来首次为正；由于进入2009年后商品房市场转暖，销售上升给企业回笼了充裕的资金，企业有较为充裕的现金成为土地市场火爆的基础。这个数字说明现在主流开发商手上确实有大量资金能够用于拿地。
战略需要。由于08年大部分对于未来市场并不乐观，企业减少或减缓拿地，加上从08年-09年的这段时间，一线开发企业到全行业已经有了共同的认识，即现金为王政策，快速消化存货回笼资金成为首要任务；特别是一线房地产企业在经过09年上半年销售高峰过后，自身土地储备出现不足的情况。结构性的缺乏会造成企业需求的大幅提升。包括万科、保利、金地……销售过百亿企业，都存在战略库存减少的情况。
另外，跨区域开发型企业特别是百强企业加快布局二三线城市、在一线城市继续扩大土地份额，从而也推动了土地市场整体性复苏。
土地竞争将更加集中
如果保持商品房销售维持当期销售态势，一线品牌开发企业在一些产品出现库存不足的情况下，势必加快供货周期，导致土地库存进一步减少，而对于市场底部形成的良好预期，可能会坚定这些开发企业拿地的信心，而前期的大量资金的回笼也会成为他们拿地的坚实基础，资本金的下调也给企业未来在拿地成本压力上有较大幅度缓和。
预计在下半年武汉土地市场将会由企业与政府的圈地慢慢转为溢价竞拍。
而投资集中度会进一步集中，虽然市场销售好转，但是大部分中小开发企业，由于资金用于需要偿还初期短期借款，所以从现实情况看，土地竞争会逐渐由分散向品牌开发企业集中。
从而言，如果商品房市场带动土地市场持续火爆，会过快提前结束调整周期，使房地产市场再次进入高速发展期，使得泡沫又迅速放大，不利于产业结构调整。
(长江日报)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
