[摘要] 从今年1月1日起至12月31日止，对于购房者而言，在契税、首付和利率上都有优惠，如今，离这些优惠政策到期只剩下两个多月，目前尚无优惠政策延期的准确消息。不少市民都希望能搭上优惠政策的“末班车”，但楼市的高价却又让他们面临两难的选择。武汉楼市拐点难现，救市政策或叫停究竟买不买?
编者按：眼下，不论是城区，还是郊区，在售楼盘优惠幅度不大，也没有降价的趋势。其中，有些楼盘是调高价格后小幅打折，实际上并没有降价。与此相对，2009年也已经进入到倒计时阶段，08年的救市政策会不会被叫停，要不要赶搭末班车出手买房？高房价让人望而兴叹，优惠政策闹心，购房者两难抉择……
【市场综述】银十新盘锐减 缘于开发商“保价舍量”渡年关？
开发商开始用延期开盘来拖延时间。“前段时间总是收到某楼盘开盘短信，打折多少、优惠多少，最近这类短信少了很多，开发商难道没房子卖了？”昨日，家住青山的刘先生如是表示。
记者发现，从11月即将开盘的项目数量上看，出现了明显减少的趋势。与此同时，让不少购房者疑惑的是，在观望情绪浓厚的同时，开发商倒是很能挺，“下一轮降价到底要等到什么时候？”
据中指研究院华中分院数据显示，相比8、9月的近50个开盘项目量，11月将缩减一大半，而且纯新盘上市步伐更是明显减慢。
然而，成交量的下跌并没有阻止整体房价持续上涨的趋势。
“11月是转入传统销售淡季的一个月，开发商在对市场形势的判断上也表现保守。”业内人士分析，受到今年存量快速消化的影响，多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，纯新盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点再出手。
该人士表示，从价格上看，11月即将开盘的项目价格仍在持续走高，这种现象说明，楼市的博弈现象进一步加深，开发商在当前采取了“保价舍量”的策略来应对市场变化。
“在政府近期计划出台新政稳定房价声音不断的情况下，开发商对于在今年是否推盘顾虑较大，保价舍量便成为他们的选择。”武汉金地置业有限公司市场总监李自东表示，市场需求在，成交量还有，而且前期已经获利很多，开发商自然会采取这种策略来应对市场变化。
而对于未来市场走势，李自东认为，这完全要看政策，不然楼市依旧会维持现在价涨量跌的情况。
他表示，由于今年的销售目标普遍已经完成，开发商已经失去了降价的压力。“楼市真正的问题将会出现在明年3月以后，这是因为今年6月以来大举上市的土地供应到时候会提供给购房者更多的选择。”
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【后市预判】前十月赚足全年口粮 武汉开发商不缺钱难让步
>>房价年前将继续“高高挂”
购房者指望一线房企引领降价潮的期望可能会落空。就近期闹得火热的万科领衔“年底降价论”，北京万科近日给出回应，降价调整主要是针对北京市场后期发展的看法，并未涉及具体的经营举措。
对此，江城业界指出，目前多数开发商已经赚够全年口粮，预计不会有明显的主动让步行为，因此，短期房价恐怕将维持“高高在上”的局面。
>>“不差钱”是主因
万科在2008年引领降价的行为仍让人记忆犹新。近期，北京万科的相关言论一出，马上就被解读为万科将再次领衔“降价潮”。
那么，万科是否又会成为此轮降价的带头者？答案仍旧非常模糊。
“降价调整主要是针对北京市场后期发展的看法，并未涉及具体的经营举措。”北京万科相关负责人如是说。
一组数据显示，截至9月底，万科地产实现销售金额461.5亿元，与去年全年478亿的销售额基本持平；保利地产在前9个月实现签约金额323.35亿元，同比增长165.20%；金地集团也不甘示弱，前9个月销售金额149.6亿元，同比增长90.6%。
据了解，正是因为销售额大幅增长，一线房企资金充裕，大规模抢地的积极性也逐渐高涨。
此景在江城业界看来，多数房企已经在三季度就赚够全年口粮，预计在四季度不会有明显的主动让步行为。
>>武汉楼市难现拐点
记者发现，房企销量的猛增与迅速高涨的房价不无关系。
用一位业内人士的话说，“包括武汉在内的重点城市，房价早已超过2007年的高点，成交逐渐胶着。”
就江城楼市现状来看，在汉口中心、南湖、光谷、徐东等主城区，多数楼盘价格坚挺，提前放血“突围”的主要集中在郊区盘。
武汉世联兴业房地产符文有限公司副总经理鄢皓表示，江城楼市需要降温，但大规模的降价不太可能会出现，“即使有降价的现象出现，也不会成为拐点。”
“即使购房者不出手，开发商也不会马上降价。”武汉浦江筑城房地产顾问有限公司副总经理方略指出，开发商前9个月赚了不少钱，因而不担心资金链断裂，“只要能够支撑到年底的，基本不会选择降价，因此，年前房价或将继续‘高高挂’”。
(长江商报 张磊)
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【买方心态】赶搭优惠政策“末班车”无奈高房价绊脚
>>买或不买陷入两难
家住汉阳老城区的颜先生，早就想将一套二室两厅的房子换成一套三室两厅的房子，最近看了许多楼盘后，发现中心区价格合适的房源太少，打算再“等一等”。不过听说马上二套房贷的优惠政策要到期了，后期还不知道能不能享受到这种优惠，让颜先生犹豫不决。
从今年1月1日起至12月31日止，对于购房者而言，在契税、首付和利率上都有优惠，如今，离这些优惠政策到期只剩下两个多月，目前尚无优惠政策延期的准确消息。不少市民都希望能搭上优惠政策的“末班车”，但楼市的高价却又让他们面临两难的选择。
>>优惠政策取消 购房成本上升
随着房价的不断上涨，不少购房者的观望情绪越来越重。而到年底，契税、首付和利率等方面的优惠就将到期，这些政策是否会延续仍是未知数。而优惠政策一旦取消，造成购房成本上升。
举一个例子，购买一套40万元的住房，如果首付10万元、贷款30万元的话，那么在目前的政策下：，可享受1%的契税优惠，相当于节约4000元，第二，针对首次购房，利率下浮至7折优惠，10万元/月可少付利息70多元，30万元每月就可享受少付200多元的优惠。而到明年如果优惠政策不延续，这个“末班车”就搭不上了。
但赶在年底前购房，现在的价格又让人难以接受。据统计，目前武汉市主城区成交均价6109.44元/m2，比上周上涨了194.1元/m2，楼市价格涨幅为3.28%。而中心区成交均价已经达到7187元/m2。从价格情况来看，中心区域成交价格持续回升，且涨幅较大，其他片区除关山片区外成交价格也有不同幅度的增长。对此，无论是刚性需求还是改善性需求的购房者来说，都有点犹豫不决。
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>>不买怕错过 想买价太高
“政策说变就变，万一房价不降，又错过了优惠政策，那可损失了一大笔。”购房者万先生在光谷买了套小三室的户型，“能节约点就节约点，但现在不敢不买了，如果明年取消优惠，房价又不降，损失就更大了。”在某售楼部，购房者李先生告诉记者，最近两周自己和家人不停地在看房选房，就因为政府对购房者的购房税费优惠截止到12月31日。他算了笔账，要买套100平方米的房子，购房税费一共能省1万多元。 记者采访时发现，近期的看房人中持这种心态的人并非少数。销售代表张小姐透露，自己最近的几个客户中就有两三个是奔着现在购房还能享受到财政补贴的一半税费优惠来的。
不过，倪女士却有不同的想法。“要有能力买的话早买了，还用观望到现在吗？”倪女士说，这种惠民的优惠政策对老百姓来说的确不错，但相对于房价来说，她有“杯水车薪”的感觉。所以，尽管可能优惠政策没有了，她还是要等有支付能力或者房价再降的时候再去购买。而房价进一步走高，这无疑压抑了部分像倪女士这样有改善性需求的购房者，在采访中，更多的购房者表示，即使明年优惠政策有不再延期的可能，也不会匆忙在高房价下购房。
>>后续政策恐难延续
“购房的税费优惠政策年底到期后，明年还有可能延期执行吗？”多个相关专业人士表示，明年的房地产政策还没确定，即使政策有变化可能也得到11或12月份才能出台。不过这些业内人士普遍不看好购房优惠政策延期。他们认为，现在的市场背景与2008年一片低迷、惨淡已截然不同：购房者排队购房，房价冲击新高，土地拍卖人气回归；而从大环境看，银监会三令五申强调要严格执行二套房贷政策，已经明确表明政策风向已转向，所以当初为了“救市”、刺激消费而出台的购房税费优惠政策明年恐难延续。
不过业内人士同时认为，政策的优惠与否并不能对楼市起到决定性的作用，取消优惠也不会对楼市产生本质性的影响。因为自住需求对税收的敏感性比较低。所以，购房者更会把考虑的重点放在明年房价的走势上，如果预测房价还将上涨，现在就会下手，反之有可能继续观望。
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【本地观察】已购房的市民 纷纷到相关部门缴契税
关于契税优惠政策即将到期的说法引起了许多准备购房者和已购期房者的关注。不少已购期房的业主，已经抓紧时间到相关部门缴纳契税。
对于享受契税优惠政策，购买90平方米以下普通住宅的购房者还是十分看重的。一位正打算去办理契税缴纳手续的黄小姐对记者说，她在国庆节前选中了一套75平方米的房子，目前已经签订了购房合同，虽然交楼的时间还早着，但是她已经打算去交契税了。
记者查阅了去年10月国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》文件，其中并没有规定契税优惠的截止日期。同时，记者查到武汉市的相关优惠政策，其中有明确规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。但是这一条优惠政策并没有规定优惠的具体截止日期。
为此，记者咨询了熟悉契税缴纳流程的相关律师，他们均表示，也曾有购房者对于契税优惠政策的到期日进行过咨询，但相关部门的答复是，购买首套90平方米以下普通住房的契税优惠何时取消，现在没办法回答，因为现有文件中并没有明确的“截止日期”，而且，现在也没有收到上级部门的相关通知。
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“地王”效应拉动武汉房价 部分楼盘酝酿调价
武汉三季度二手房有价无市 房价涨幅大幅缩水
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【延伸思考】二套房贷收紧 传递“新政隐退”信号
距2008年10月22日楼市救市政策出台一周年，优惠政策去留渐成市场悬疑。在距去年10月22日国家财政部、央行双双启动房产救市政策一周年，房地产形势全面逆转的背景之下，购房七折利率优惠、首付二成、超过两年的二手房交易免征营业税、购房补贴等救市政策是否“功成身退”，也逐渐成为一大谜团。
“为刺激消费而出台的救市政策即将执行到暂定的最后期限，房地产市场可能面临政策变局。”地产界业内人士表示，下半年来二套房贷全面收紧，以及南京、上海、北京等城市近期房贷收紧等都已经传出信号。
国家出台救市政策一周年，与一年前开发商库存积压严重、资金全面吃紧、成交急剧萎缩、土地市场一片萧条相比，从今年过去的三个季度来看，楼市已经从最初的“小阳春”跑步进入到“艳阳天”，甚至局部重新上演了07年的楼市疯狂，上海、深圳、北京等一线城市的房价和地价已经重回07年最火爆时期历史高位。
显而易见的是，今年上半年，在各项救市政策效应的积累下，市场环境出现了明显的转变，楼市小阳春突然来临，市场成交量迅速放大，并且楼价在成交量的带动下也出现了明显的上涨。
多名业内专家认为，政策的走势与市场的走势密切相关，从目前的市场情况来讲，下半年市场保持相对稳定的可能性较大，因此这些年底到期的救市政策自然终止的可能性较大。但是，也有业内人士指出，如果房价在下半年出现新的猛涨势头的话，不排除出台新的对冲政策的可能性。
其他鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，将可能总体维持不变；对于地方政府来说，只要中央没有明确禁止的领域，都愿意保持政策的宽松。
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【相关回顾】武汉“救市政策”时间表
2008年10月23日
根据国务院有关部门的精神，为合理引导住房建设与消费，不断改善市民居住条件，武汉市政府出台了《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干意见》，全面降低市民的购房负担。该意见将于2008年11月1日起实施。
《意见》落实了财政部推出的房产“新政”，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；以及金融机构下调个人住房公积金贷款利率等。
在此基础上，武汉市政府还制定了更为宽松的地方政策鼓励住房消费。具体是，调低个人购买普通住房的契税税率；不再以总房价而是以房屋的建安成本为基数征收住房专项维修资金；个人首次购买９０平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。
为激活存量住房市场，《意见》规定个人将购买的普通住房满２年转让的，不负担营业税；个人转让自用满２年且是家庭生活普通住房取得的所得，不负担个人所得税；个人出售家庭住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。
此外，武汉放宽了对二套房的界定标准，规定凡为家庭中年满１８周岁子女首次购买的住房，均可比照首套住房贷款政策执行。
2008年10月31日
武汉市国土房产、地税、物价、规划、开发办等5个部门发出通知，下月起（即2008年11月1日起）提高武汉市普通住房标准，这意味着更多购房市民可享受1.5%的低契税。此外，武汉市国土房产管理局明确，2008年11月1日起购买二手房也可办理武汉市户口。
普通住房标准调整为，中心城区（含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山及东湖景区、东湖开发区和武汉经济技术开发区），普通住房要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.5（含）以上；单套建面140平方米（含）以下；单价7000元/平方米（含）以下且总价不超100万元。其它远城区，普通住房应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建面140平方米（含）以下；单价5700元/平方米（含）以下且总价不超80万元。
按照规定，下月起签订购房合同的，普通住房按1.5%征收契税，非普通住房则为3%以上（首购90平方米以下普通住房，按1%征收）。
此前，武汉市规定只能购买商品房落户，新政规定2008年11月1日起购买二手房也可以办理武汉市户口。条件为：凡在中心城区购房面积超过100平方米（含）和总价超过50万元（含）；远城区购房面积超过90平方米（含）和总价超过30万元（含），可按有关规定在项目所在地办理本市入户手续。
2009年1月9日
武汉市正式开始执行“不满两年转让房产按差额征收营业税”政策。
(长江商报 胡晓莉)
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