[摘要] 年关将近，传统淡季到来，再加上接连的几次政策调控，整个武汉的楼市渐渐“冷却”下来，市场上不少楼盘的销售节奏开始放缓。就在部分开发商紧张2010年市场变化时，自住型楼盘的开发商担心的却是2010年无房可卖，所以将房价高高吊起。对此，业内人士认为首次置业者将扛起终极置业的大旗。
| 头条导读： | |
| [动态]政策效应初显 武汉楼市消化不良 | [本地动态]武汉楼市推盘进度临时作出调整 |
| [卖方心态]武汉自住型楼盘房价仍“高调” | [买方心态]首次置业者 扛起置业的大旗 |
| [政策]温家宝：加强房地产分类调控 | [专家解读]房产政策三声五令 地方执行待改进 |
| [政策盘点]遏制高房价 楼市连下“政策冰雹” | |
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编者按：年关将近，传统淡季到来，再加上接连的几次政策调控，整个武汉的楼市渐渐“冷却”下来，市场上不少楼盘的销售节奏开始放缓。就在部分开发商紧张2010年市场变化时，自住型楼盘的开发商担心的却是2010年无房可卖，所以将房价高高吊起。对此，业内人士认为首次置业者将扛起置业的大旗。二套房贷从严进行时：强推快抢PK低调隐身，岁末武汉楼市面面观……
【动态】政策效应初显武汉楼市消化不良
“现在售楼中心冷清了好多，一天都难得接待几个客户。好在现在剩下的房源不是很多，可以悠着卖，不过，明年的情况怎么样还不太清楚。”徐东某楼盘售楼员告诉记者，进入1月份，前来看房的购房者少了很多，而且很难见到几个投资客的身影。
记者了解到，1月以来，年关将近，传统淡季到来，再加上接连的几次政策调控，整个武汉的楼市渐渐“冷却”下来，市场上不少楼盘的销售节奏开始放缓。
许多营销中心火热不再
记者上周走访市场上一些楼盘发现，很多之前销售得不错的楼盘，现在销售步伐也开始慢慢放缓，营销中心已经没有了之前的火热。
“我们上周开盘，很多之前有意向的客户都没来，虽然我们已经知道市场慢慢开始进入淡季了，但结果跟预期还是有一定差距的。”光谷某楼盘相关负责人告诉记者，市场渐渐进入淡季，再加上“国十一条”政策的出台，对购房者多多少少都有些影响。
“现在购房者的观望情绪越来越浓厚了，看房的人也是越来越少了，很多客户是只看不买。我们11月的时候都能成交几十套左右，可这个月以来，10套都没有。”金银湖某楼盘销售员告诉记者，1月份以来，看房和购房的人比以前少了很多。
的确，从最近一些楼盘的销售情况来看，除了位于中心区商圈地段的住房，或者性价比较高的房子卖得不错之外，武汉房产市场上很多楼盘销售量都不尽如人意。虽然有“年关淡季”的说法，但1月以来出台的政策多少也还是给市场增添了几分凉意。
投资需求比例减少
“其实这次这个政策出来，对限制投资客购房真的有很大的影响，因为今年在购房群体中，有不少是投资者。担心通货膨胀，有不少人都拿钱来买房。可政策一出台后，投资成本加大了，而且很多人都担心还有如加息等新的调控政策出台。”汉阳沌口某楼盘营销总监告诉记者，目前他们的购房者中，投资客少了一大半。
而记者采访了解到，受政策影响，武汉市场上投资客减少的并不仅仅只是一个两个楼盘，大部分楼盘都存在这种现象。
业内人士称，去年一整年，武汉房价已经上涨了不少。投资客投资空间也相应缩小，这也是投资客比例下降的一个原因。但房价高企，投资客减少，或许能吸引开发商从另一个方向着手。“楼价上涨压缩投资空间，投资者正慢慢退市。不久之后，‘刚性需求’将会取代‘投资需求’的地位，很可能会重新出现由‘刚需’主导市场的情况。因为开发商要推动成交，只能从刚性需求买家着手，以更优惠的价格、更适合的产品来吸引刚性需求买家”。（长江商报）
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【本地动态】武汉楼市推盘进度临时作出调整
“看国家的政策还比较温和，个人感觉对我们项目的影响并不大。”记者在1月初采访的一位项目经理向记者介绍，虽然他们项目已经具备开盘条件，但为了让项目在开盘时能充分展现小区的环境和配套，他们打算花一段时间好好完善各项设施，而开盘时间肯定要在年后的3月或者5月了。不过，就在国家货币政策出台没几天，该楼盘突然决定提前到春节前开盘。“货币政策突然收紧，二套房贷政策从严，我们已经不能安心等到年后开盘了。”该楼盘项目经理表示出对后市的担忧。
而在光谷的另一个项目，开盘时间却一推再推。“上次来看，售楼员说1月会加推，但元旦来后说还没定。”在该楼盘看房的一对老夫妇告诉记者，“现在快中旬了，我们又来问，他们却说可能要等到春节后才会加推”。记者咨询售楼人员为何房源断档这么久了，还不加推？售楼人员回答道：“公司的决定，原因不清楚。”
不过，也有部分楼盘依然按原计划新开或者加推。记者注意到，这些楼盘的起价和均价并未受到政策调控的影响，依然在此前开盘价上有所上调。
心态之变 态度各异
“从目前的调控政策来看，整个房地产市场受到影响是毋庸置疑的，但具体到各开发商，则会因为具体情况不同，形成的影响和态度各有不同。”业内人士对此认为，对于通过前期良好的销售拥有足够资金的开发商且楼盘的客户均为自住型购房人群的项目，完全不必担心政策的影响，因此年前或者年后推盘对他们影响并不大；而那些投资型或者改善型楼盘的开发商有可能受到影响。希望赶在政策正式实施前抢一拨客户也是正常的，这些都要因开发商具体情况而异。
记者在采访中发现，行为“异常”的大部分为中偏高端楼盘。此类楼盘在节前选择悄悄隐身。“能在这时候出手的购房者，大多数都是以刚性需求为主。而受二套房贷政策的影响，这类楼盘的目标客户——投资型和改善型客户都选择观望，所以在资金并不紧张的前提下，推盘效果不好还不如不推盘，静观其变。”有业内人士认为，此时这些楼盘的选择就是“冬眠”熬过政策调控的“寒冬”。
中指研究院华中分院分析师李国政认为，最近是政策调控的密集期，重点打击的又是投资、投机性需求，而高端项目又是以投资、投机为主，目前推出也没有市场，“推了也没人买”。
行情之变 投资型和改善型需求开始隐退
“我们楼盘在稀缺地段，房源也所剩不多。不过现在赶在年前开盘，也是为客户着想，赶在二套房贷政策真正落实前开盘。”光谷的一楼盘在无广告推广、无电话通知的情况下对外悄悄的公开。该楼盘的销售人员告诉记者，目前“二套房贷”政策还处在“灰色地带”，可操作性大，赶在现在对外发售，对购房者是有很多好处的。记者问道：“很多楼盘怕买房人观望卖不好，都不敢开盘，你们不怕么？”该人士回答：“无所谓，我们开盘价格一分钱不调。像我们这个地段的房源已经不多了，即使这次开盘效果不好，放到年后，有刚性需求存在一样不愁卖。”
“有部分开发商也在抢开盘出货,力争在新政效力显现之前快速销售，回笼资金，也有开发商不敢冒险推盘，怕赶上调控。”李国政认为，随着2009年岁末中央对房地产市场调控再度收紧,将明确加大打击投资投机性购房,部分优惠政策将终止,市场闻风而动,开发商对市场的态度出现分歧也属正常。
分析人士则认为开发商抢推盘或者推迟开盘也是基于对购房者心理的判断，他认为，已经下定决心买房并认筹了的人将会继续在高房价中抢房，还没有下决心买房者将会在国家调控背景下持币观望。所以，开发商或者赌前者，或者赌后者。
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定位高端、剩余户型大的楼盘迷上“吃快餐”
“最近来公司挂牌卖房的人越来越多了，特别是大户型，一改前段时间房源紧俏的局面。”小张是武昌民院路上某中介公司的经纪人，小张表示,最近二套房贷政策的出台让投资者有点担心今后没人再敢出手接盘，因此宁愿在还有“余地”的时候落袋为安。
从事4年中介工作的小张告诉记者，打算投资房产的投资者至少在近期会毫无疑问地选择观望。
9楼盘加推 创开盘销售的新低
上周末，9家楼盘发力推新房，有的楼盘推两三百套房子，只卖出二三十套，创造了开盘销售的新低。
上周六和周日的行情，已经显示楼市政策调控的效果：不少楼盘前期登记的很多客户，临到开盘时还有许多人没有来。一名销售总监告诉记者，去年12月时，客户都表示愿意买，也能接受这个价格，但今年初政策一出，特别是“国十一条”出台后，很多人都放弃购买。
汉阳大道上的某楼盘开盘,60-72平方米的小户型吸引不少购房人,早上有200人排队,当天最终销售60余套。该项目负责人说,与预期的80-100套还是有一点距离。
光谷、南湖、王家湾、盘龙城等多个片区楼盘也在周末推出新房,记者看到,有的售楼部门可罗雀。一楼盘负责人坦言,“国十一条”一出,大家担心房价下调,买房时犹豫多了。
据调查，打算买房的人中，不少是投资者，是买第二套，甚至第三套房子，政策出台后，加大了他们投资成本。同时，他们更担心还有新的调控政策出台，比如加息等等。眼下居高不下的房价，也是很多人放弃购买的原因。很多购房者无力承受，或者有些觉得投资空间不大，放弃购买。
买涨不买跌情绪再现高端盘
1月12日晚上7时,央行在其官方网站上对外公布:从1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年6月份以来再度动用这一紧缩型货币工具；也是世界金融危机影响我国经济以来,央行对执行多日的宽松型货币政策的反向操作。
紧接着1月13日,住房城乡建设部和发改委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门联袂出动,介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。住房城乡建设部副部长齐骥表示,国务院明确要求进一步加强和改善房地产市场调控,在鼓励和支持居民合理住房消费的同时,抑制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。
虽然对楼市的调整预期早已出现,但政府相关政策的接连出台,还是令市场和开发商震惊和意外。
一家知名房企总经理对记者表示，新政不但会使购房者的资金成本增加，一些投资、投机的购房者将会减少动作，对楼市成交量将有一定的影响。同时，对自住购房者的影响也比较大，主要是心理层面的影响，因为消费者一般买涨不买跌，观望情绪随之加大。
自住型楼盘 相对“高傲”
在部分开发商紧张2010年市场变化时，有的开发商担心的却是2010年无房可卖，所以将楼价高高吊起。
“十月就断货了，现在还不开盘？”在武昌一楼盘的售楼部里，一位售楼员懒洋洋地回答说：“已经卖完了，快没房了，5月你再来看看吧。”在民院路一著名楼盘，面对看房者的询问，售楼员的回答依旧是等春节以后。不过，还是有小部分楼盘依然开门迎客，只不过价格却毫不逊色于前期。
已经看了好几个楼盘的文先生夫妇摇摇头对记者说，好几个楼盘都是这样。要不没房卖，要不价格高得离谱。“完全是一副不想卖的样子。”文先生说。
“目前的房价依然很高,2009年初都没敢出手,现在还是不敢出手。”就像众多刚性需求购房者一样,覃莉因为要结婚已经关注楼市一年多了。
某房地产商称,目前开发商资金充裕,没有降价卖房的动力，而这部分以自住型客户为主的楼盘，更不担心2010年的销售，所以要不高价卖，要不封盘不卖。
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【买方心态】首次置业者 扛起置业的大旗
二套房贷首付明确为四成,让不少原本打算“梯度置业”的首次置业者开始重新盘算置业规划。“国十一条”提出:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
记者了解到,一些刚买了小户型准备过渡的业主开始调整思路。原本打算购买两房作为过渡的购房者，现在打算选择直接购买小三房，以减少今后换房带来的费用。
虽然“国十一条”中提出,要加快“中小套型普通商品住房建设”,以保障首次置业者的购房选择。但实际上,对初次置业者来说，“中低价位”可能比“中小套型”更重要。如果小户型,与小三房的中户型之间没有单价差的话,受第二套房贷的诸多限制,可能很多首次置业者都会在一开始就选择抛弃小户型,避免日后换房的麻烦和高首付。
部分换房族 暂停“改善需求”
已经在着手准备换房的蓝红在得知“二套房贷”政策后，只好将计划暂停。首付的提高和利率的不确定性，让他感到十分吃力。
与目前正在实施的房贷政策相比,国务院此次出台的“国十一条”新政,似乎取消了对“改善型住房”的优惠。
由于目前“改善型需求”很大程度上是市场的购买主力,因此,在这之前改善型住房都是开发商和银行努力争取的对象。在实际操作中,改善型住房的二套房贷,不但可享受首套房的优惠,利率还可下调。如果按照国务院新的政策,这一块的优惠是否还能保证就是未知数。银行也表示,取消改善型住房的优惠,对二套房房贷的影响比较大。
1月12日,随着央行存款准备金率上调0.5个点的消息传出,让原本打算安心过年的开发商不得不重新考虑下一步的打算。
原本打算在新年开盘的开发商十分犹豫：调低价格卖不甘心；按原计划开盘又怕市场不旺；而部分开发商则直接以种种理由延迟开盘，静观后市发展；而与其相反的做法是，原本打算春节后开盘的开发商却突然快速开盘，希望赶在政策真正实施前开盘，避开政策对客户的影响。是往左走还是往右走，已经成为当下开发商的焦虑。（长江商报）
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【政策】温家宝：加强房地产分类调控
国务院19日上午召开第四次全体会议，温家宝总理出席并主持会议，他指出，今年一季度要重点抓好以下六项工作：
加强形势分析 搞好宏观调控
充分考虑去年同期基数影响，加强对主要指标的环比分析，密切跟踪市场需求变化，准确判断形势，提高宏观经济政策的针对性和有效性。保持货币信贷合理充裕，着力优化信贷结构，把握好信贷投放节奏，防范金融风险，提高金融支持经济发展的可持续性。更好地发挥财政政策在扩大内需中的作用，尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险。落实和完善稳定外需的政策措施，做好应对贸易摩擦的各项工作。
抓好经济运行调节
要把缓解煤电气运供需矛盾作为当前经济运行调节的重点任务，努力增加电煤供应，加强运力调配，适当扩大进口调节；强化电力调度和区域协调，搞好需求侧管理，确保满足居民基本需要，压缩“两高”企业和产能过剩行业用能。做好春运各项工作，特别要保证农民工和学生安全、顺利回家过年。
解决好群众生产生活问题
一季度劳动力流动规模较大、频率较高，是大学生和农民工找工作的关键时点。要认真落实好鼓励就业的各项政策，抓紧完善有针对性的就业服务，确保就业稳定，切实做好大学生和农民工就业工作。妥善安排城乡低收入和困难群众生活，重点解决好地震灾区还没有搬入新居群众的吃、穿、住和过冬取暖问题。做好节日期间工作，繁荣城乡市场，开展好文化科技卫生“三下乡”活动，让各族人民过上欢乐祥和的节日。
促进房地产市场平稳健康发展
抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。
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扼住"钱""地"喉咙 两问：房价为何越调控越涨
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【专家解读】房产政策“三声五令”地方执行待改进
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，中央已颁布系列政策，关键还是在于地方政府的实施。
“从国4条，到后来的国11条，不少政策都已经老生常谈，关键问题还是在于执行。”陆骑麟坦言，由于土地出让金在地方财政比例中占相当比例，因此不排除当地政府为保证财政而没有很好执行中央政策。
此外，从土地市场分析，陆骑麟表示，如果将眼下所有土地释放，即使不批地也能开发2、3年。供给上去了，房价自然会得到平抑。“一方面是中央政府三声五令政策重提，另一方面是地方政府没有很好地贯彻执行，因此关键问题还是落实到执行。”
“打击投资和投机”政策尚欠狠招
国务院1个月内第5次出台政策调控房市，凸现政府对当前房市问题的重视。政策主旨是遏制房价过快上涨，支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。但有些政策效果如何，则有待观察。
像第二套“贷款首付款比例不得低于40%”，明显是针对炒房的，但这样的政策，只能限制一般的工薪族炒房，难以限制真正的炒房者。真正的炒房者都是有钱人。如去年12月6日，一买家出资3.53亿元竞买上海世茂滨江花园等楼盘的54套豪宅；去年12月23日，一香港炒房客一次性购进朝阳公园东某高端楼盘25套房源，成交价达1.4亿元。这些巨资炒房的，动用资金一个亿、几个亿不等，危害房市，但由于其炒房可以不借助银行资金，所以贷款政策的变化对他们起不到作用。
此外，“取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源”，本义是打击开发商捂盘惜售，抑制房价，但现在住宅销售一般是“按楼”而不是“按楼盘”取得预售许可证，这种方式客观地造成捂盘惜售，所以预售许可证的取得方式不改变，“一次性公开全部房源”的效果其实有限。
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【政策盘点】遏制高房价 楼市连下“政策冰雹”
2010年1月10日 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。
12月27日，国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨。
12月23日 国土资源部宣布对北京、上海、浙江等９个省区市的１８宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管，规范房地产市场运行秩序。
12月23日 财政部、国家税务总局，《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则明确规定，“不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收，并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。”
12月17日 财政部、国土部等五部委，《进一步加强土地出让收支管理的通知》中提出“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
12月14日 国务院常务会议，温家宝总理就促进房地产市场健康发展提出“增加供给”、“抑制投机”、“加强监管”、“推进保障房建设”等四大举措，简称“国四条”。
12月9日 国务院常务会议，《关于试行社会保险基金预算的意见》中提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”
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