[摘要] 随着调控的深入，一开始被认为是避风港的二三线城市房地产市场，也被不断扩大的调控漩涡慢慢波及。“北京肥胖，全国都要跟着减肥。”这是阳光100董事长易小迪在接受媒体采访时多次表达的观点。
新政下的中国楼市毫无疑问地进入了一个的下行调整阶段。被认为是调整主要方向的一线城市，理所当然地受到了强烈的冲击。
随着调控的深入，一开始被认为是避风港的二三线城市房地产市场，也被不断扩大的调控漩涡慢慢波及。“北京肥胖，都要跟着减肥。”这是阳光100董事长易小迪在接受媒体采访时多次表达的观点。
显然，对二三线城市的房地产市场，长期深耕于此的阳光100集团有着足够的发言权。易小迪认为，不少二三线城市的房地产市场才刚刚处于起步阶段，意在平抑“过高”房价的宏观调控却是一刀切，不单对二三级城市的萌芽期房地产市场造成大的影响，甚至还会冲击到这些城市的地方经济。
新政实施已过数月，但讨论仍在延续。当一线城市楼市调整已成定局，二三线城市在这场愈演愈烈调控风暴中将何去何从？
阳光100集团董事长易小迪接受了采访，以下是采访内容：
记者：您此前一直在说，目前的调控政策是“北京肥胖，都要跟着减肥”，那么在您看来，目前的二三线城市房地产市场为何不适宜“跟着减肥”呢？
易小迪：我曾经讲过，中国房地产是一锅“夹生饭”，有的地方火力太大，导致已经烧焦了，但有的地方的火力却是不够而还没烧熟。显然，大部分二线城市就是处于未烧熟的部分，这些城市的城市化水平还很低，甚至有些处于刚刚起步阶段。
一线城市的房价出现了上涨过快的情况，房地产过热了，确实需要进行调控以拨乱反正。但是，同样的措施一刀切地应用到情况各异的二三线城市中，是不适当的。对于这些城市，应该根据他们发展的不同情况进行政策的差异化，一刀切是不恰当的。
一来，调控为了平抑那过高、上涨过快的房价，但二三线城市的房价增速显然慢于一线城市。再者，二三线城市的购房者，以自住性需求居多，投资、投机行为相对较少。若采取如一线城市般限制购房的措施，必然会误伤到二三线城市的刚性需求。
记者：那么据您观察，现在二三线城市房地产市场受到的冲击明显吗？
易小迪：就二套房首付50%，利率1.1倍这条来说，已经对二三线城市市场造成了不小的影响。我们阳光100在沈阳、柳州、东营等城市所获得实地市场数据，则反映出即便是这些城市，成交量也出现了30%以上的不同程度的萎缩。
记者：成交量下降之后，房价相应下跌又会是多少？
易小迪：二三线城市的房价本来就不高，因此不会出现大幅度的下滑。但我估计，二三线城市的房价下降幅度会在10%左右。而如北京等一线城市，房价下跌30%是有可能的。这就是二三线城市不同于一线城市的地方，虽然毛利率未如一线城市高，但是抗跌能力却很强。
尽管二三线城市的房价跌幅不如一线城市，但是造成的创伤却是一点不比一线城市要小。因为二三线城市的基础相对来说实在太脆弱了，如果这些城市的房地产市场被打压下去，对城市的经济发展会造成不小的冲击。
记者：阳光100一直致力于二三线城市的物业开发，那是不是今后这个方针还是会坚持？
易小迪：我们还是会继续重点发展二三线城市。但是，我们只在较为热点的城市布局，一些到现在为止房地产市场还处于十分滞后阶段的城市，我们暂时不会涉足。
中国的城镇化进程在持续进行着，这对二三线城市的房地产市场来说，一定是一个长期的利好。不过，现在才说要进入二三线城市其实已经有点迟了。阳光100在六七年前，就已经确定要把二三线城市作为发展的重点。
记者：此前高居不下的土地价格被认为是推高房价的因素之一，您怎么看目前以招拍挂为主的土地出让市场？
易小迪：作为影响房价的主要因素之一，土地政策的规范合理显得尤为重要。而近些年，正是因为土地政策的问题，越来越高的地价催生了高房价。
土地政策改革，在于增加土地的供应量，而不在于招拍挂这种出让方式。只有当开发商不用通过采取高价策略就能拿到土地，地价才会下降。同时，土地供应量增加后，房子的供应量才会随之增加，房价也会因此下降。这时候，房地产市场将从卖方市场转变为买方市场，不仅有利于房企的发展，也有利于社会的建设。
记者：现在有一种担心就是，担心这次调控会不会像此前几次楼市调控那样，房价在压抑一段时候后，会出现反弹？
易小迪：像上面所说的，土地政策市推高房价的主要因素。如果土地政策不改变，那么房价出现反弹是有可能的。 要增加土地供应，我认为这才是调控的核心所在。
其实从开始到现在，随着调控的开展，很多地方政府都已经在加快推地的计划。当然，一方面是由于调控已经对地方政府的经济运营造成了影响，另一方面政府也意识到这个问题。
楼市治本之方，始终在于使市场处于供求平衡或者说供给略大于需求的状态。而要做到这点，就必须紧紧地抓住土地政策的改革，只有这样，再辅之金融改革，那么房地产行业就能健康稳定地发展下去。
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搜房网讯 自4月颁布新政以来，系列的新政调控规范陆续出台，可谓来势凶猛。然而，新政真的能有效的遏制高涨的房价吗？对此，阳光100几天董事长易小迪发表了他的看法。
易小迪认为，房价的确是暂时稳定了，没有再上窜，这一点是成功的。但楼市调控的根本目标——促进产业的健康发展却没有实现。销量大幅下滑，并不是需求减少，而是被抑制了，租金的持续上涨说明需求是刚性的。
“土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，为什么本次调控可以控制房价，而是采取了计划经济的手段，就是不允许你购买房屋，或者有的地方不给你发预售证，将房价下调才会发预售证，这样的房价为什么没有大的变化，就是因为不真实，过去有粮票，所以导致馒头的价格是虚假的，今天的价格即使下调，也是人为口之的，目前房价的稳定不可能长期持续下去的。”
以下为发言实录：
易小迪：这是真实论坛的地方，受董教授演讲的激情，谈谈自己的观点，我的题目是房地产健康发展的根本出路在于土地改革，首先评价宏观调控的效果，调控的效果我个人认为就是不成功的，有很多人说房价是稳定了，已经控制住了，这是最成功的。我们刚刚听到聂会长讲的，房子调控两个目标，控制房价，健康发展，这次调控是否带来健康发展，我想政府也好，也应该看到了，发展商希望房产能够繁荣，健康发展，那么房价并没有真的调多少，销量大幅度的下滑，政府看到房价下滑，销量就是稳定和增长，老百姓还没有得到好处，没有购买或者是大量去购买低价房，房地产紧缩银根就降了，紧缩银根主要的原因还是在于供求关系发展商再生产的能力应该顺畅的打通，如果发展商现在低价卖了以后，再生产的价值高于现在的情况就不会再生产的，只有预期房价是合理有毛利的，才会扩大生产，如果只是单纯的紧缩银根，只是低价抛售的话也是暂时的行为。
核心是供求方面导致成本一路走高，到目前为止还未解决，各位开发商都有这样的经历，地价是这几年的热点，媒体也总是讲地王，未讲房价，哪里出现了地王，哪里就会出现高的房价。我们买了100万平方米的土地，做了四年，销售完了以后，再买第二个地块的时候，楼面地价是3600元/平方米，销售经理说要提价，因为各方面的成本上升了，因此销售价格要提升，如果按照以前的方式就很难再生产了。
实际上房地产的需求并未从本质上改变供需矛盾，虽然大家暂时不买房了，不是因为没有需求，而是因为需求被抑制，因此导致租金上涨，租金上涨说明刚性需求是的。
土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，为什么本次调控可以控制房价，而是采取了计划经济的手段，就是不允许你购买房屋，或者有的地方不给你发预售证，将房价下调才会发预售证，这样的房价为什么没有大的变化，就是因为不真实，过去有粮票，所以导致馒头的价格是虚假的，今天的价格即使下调，也是人为口之的，目前房价的稳定不可能长期持续下去的。
房地产的投资属性是天然存在的，很多地方调控的目标和目的希望将房地产变成自住功能，不希望有投机者，如果只是居住的话，到了今天，销量应该是大幅度的下降，因为需求降低了。但是目前的购买者是不理性的，大家认为目前的价格还会下降，或者是预期房价不会增长的，反过来说，如果房价上涨5%大家就会购买，上涨10%的话消费者就会出现排队，因此房地产具有投资的属性，这是无法改变的。
地价上涨的时候，经济预期看好，流动性充沛，土地招拍挂，就会出现地王，目前经济下滑，为什么没有人购买房屋，到处流拍，因为开发商认为土地也是投资性的需求，如果不确定性，或者是流动性紧张，开发商也不购买。如果从房地产的投资属性情况看来，很多的消费者告诉我，我会将80%的资金用于购买房屋，因为房屋可以抵御通货膨胀，也可以保值。
相当一段时间内，房地产是老百姓保值增值的手段，而且短期内是无法改变的。保障房是无法替代商品房的，因为保障房的群体跟商品房的群体是不同的，而且保障性住房不具备投资的属性，今天购买房屋的人，还是看重投资的属性，因此保障房供给的加大，有利于商品房的结构，但是不会改变目前的根本性结构。目前众多的调控以及核心点，就是用计划经济的手段，或者是金融手段调控的，不会达到最终的目的，我认为房地产业根本的手段还是土地的问题。
每一次的调控都是针对银行进行调控，主要是银根，但是房地产关键性的两个因素就是银根和土地，如果只调整银根的话，调控是暂时的，就象一个车有两个轮子，只是调整一个轮子，就会原地转动，每次的调控都会使房产的属性越来越少，地产的属性越来越多，就是投机的属性突显。今天很多开发商最重要的两件事是做什么，个是借钱，第二个是买地，两件事情做好，其他的就都不用搞了，今天房地产的管理，产品的竞争是越来越弱化的，因为成本不在于其中，在于合理的机会买到土地，融到更多的资金用于建设。历史的经验告诉我们，买土地是没有错误的，每次调控都有机会，因此房地产就涉及到金融的属性，实际上对于房地产业而言是不利的。
我认为房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题，否则就无法改变根本性的问题，土地是政府垄断的，地方政府永远希望土地价格上涨，而且没有竞争的压力，因此本质上是改变土地一级开发的垄断局面，如果要想改变这种局面，实质上是改变土地出让金和土地的问题，政府可以收到土地出让金，而不应该得到土地开发的全部，应该交给市场，从而使土地供应的链条完整。
房产如果没有土地的话，房产就是资源地产，美国主要是土地一级开发，而且是由金融机构来做的，供应是长远和充足的。
还要改变城市规划和城市用地的问题，我们总是觉得城市用地越来越稀缺，这是因为站在市中心来考虑的，如果有更多的卫星城市和城市群的话，城市化会释放大量的土地供应，因此我认为土地供应不应该成为制约房地产发展根本的瓶颈。
事实上多年来发展土地的资源是越来越严重和相反的。金融手段不行了，就要用计划的手段调整，就会使房地产行业受到极大的伤害。现在的关键是改变土地制度，本质上我认为是市场化的手段解决，只有越来越市场化，用市场的环节调整就会找到上帝的感觉，有正常的供需关系，才有正常的竞争机制，使好的公司脱颖而出，使行业真正健康的发展，谢谢大家。
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