[摘要] 预售制、物业税“空转”，银监会的高调支持保障房建设，坚决遏制房产投资等政策频出，二轮调控的声音越来越紧…… 在昨天进行了银行信贷猜想之后，小编今天将对楼市政策面进行猜想。
编者按：时局如牌、地域是桌、对手即是上下家。楼市更如麻将，往宏观里说，有政府、开发商、购房者、媒体、银行、专家等多方博弈，就像一幅几家都急等“割 牌”的血战到底。还有外围买马的高手；以中观之，各大区域的发展态势更是一桌牌面，各出奇招：有清一色、暗七对者，如温江之连续发力；有暗杠等绝张者——展望金九银十，楼市调控坚决抑制房价上涨的声音不断，接下来，武汉楼市将会出台怎样的政策，小编审时度势，做出大胆猜想，与您一起探讨。
新闻背景：史上最严厉新政自发布以来，已经4月有余，期间调控效果如何各方争论不休。随着金九银十即将临近，调控风声渐紧，各方松动消息被一一澄清。从8月初银监会再次发文，北京多家拟停三套房贷到京沪深全面叫停三套房贷，再到建行、农行停止开发贷，银行贷款逐渐收紧。不仅仅是房贷，近期闲置地、预售制政策均加紧，甚至李克强9天内两次表示落实楼市调控，严防楼市反弹。在一波波政策声下，国务院报告显示：政府对房地产调控现状不满意，这是不是意味着楼市将有更严厉的调控。没过几天，政策随之接踵而来，预售制、物业税“空转”，银监会的高调支持保障房建设，坚决遏制房产投资等政策频出，二轮调控的声音越来越紧…… 在昨天进行了银行信贷猜想之后，小编今天将对楼市政策面进行猜想。
猜想一：保险6700资金进入不动产 不得投资开发或销售商业住宅全面落实
我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉。这意味着险资可名正言顺投资房地产和私募股权了。
保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。这是继8月份《保险资金运用暂行管理办法》出台后，第二批出台的相关操作细则。这两部办法充分吸收了国际成熟经验，并借鉴了国内有关方面的系统思考。
险资不动产股权投资开闸6700亿资金“试水”？
（来源：证券日报）专家指出,保险公司权益类投资比例的提升,利于改善险资投资。
日前,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产,明确了投资不动产的投资标的与投资方式等具体内容,从而正式的对保险资金进行私募股权与不动产投资给予了政策上的支持。
对此,分析人士认为,按照今年二季度末4.5万亿的保险总资产计算,理论上约有4500亿元和2200亿的资金进入不动产和PE市场,以缓解当前2万亿的保险投资压力。
在不动产投资比例方面,《办法》规定,保险公司投资不动产的账面余额,不得高于保险公司上季度末总资产的10％,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于保险公司上季度末总资产的3％;投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额,合计不高于公司上季度末总资产的10％。
那么,按照今年二季度末4.5万亿的保险总资产计算,理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场,同时,约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。
从投资和资产匹配的角度,不动产一直是保险资金渴望进入的领域。 那么,此次投资不动产暂行办法的颁布可谓是为保险资金“松绑”。
可行性指数：★★★★
【小编点评】保险资金曾经很多开发商都盼着能进入房地产行业，然而，楼市新政下，保险资金被明文规定在允许投资不动产的同时却不得投资开发或销售商业住宅，房地产外来资金再次遭卡，看来开发商唯有如任志强所说，就从了降价吧。
首套房利率7折取消 上市房企存货达7753.80亿或临资金饥渴
在一波波政策声下，国务院报告显示：政府对房地产调控现状不满意，这是不是意味着楼市将有更严厉的调控。没过几天，政策随之接踵而来，预售制、物业税“空转”，银监会的高调支持保障房建设，坚决遏制房产投资等政策频出，二轮调控的声音越来越紧……
一位接近住房和城乡建设部的行业人士对记者透露，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。
猜想二：物业税将由空转实 明确物业税的征收方式
（来源：上海证券报）与以往不同的是，此次四川自贡市、内江市，以及青海西宁市，并不是由财政部和国家税务总局确定的试点城市，而是各省份根据本省情况选定的。
据知情人士透露，今年年初，国家税务总局下发了一份《关于开展房地产模拟评税工作的通知》，布置物业税“空转”试点扩大范围的工作。上述城市正是按照这一安排开展物业税“空转”的。记者此前也了解到，按照有关部门的要求，各省、区、直辖市今年都应该在自己辖区范围内选定一个城市进行物业税“空转”试点。
从这位人士透露的信息来看，下半年还会有更多地级市加入到物业税“空转”队伍中来。记者经过多方了解后得知，包括山东青岛市和云南曲靖市等，均有可能在下半年陆续开展这一工作。
为了推进“物业税”空转试点工作，国家税务总局也加紧对地方税务人员进行技术培训。记者了解到，到今年6月份为止，国家税务总局在扬州税务学院已经举办了三期“房地产模拟评税及计税价格核定培训班”。
“很多地方要到结束培训后才开始开展工作。”知情人士透露。
可行性指数：★★★
【小编点评】物业税7年来，一直是出于“空谈”的状态，7年后，楼市新政下，物业税开始试点，大有有空转实的趋势，一旦调控达不到预期，出台物业税将成为楼市调控的又一有力砝码。
猜想三：出台预售资金监管新政
（来源：四川日报）尽管严厉的新政显示了政府调控房价的决心，但目前房价下降的幅度不大，部分地区还维持上涨势头。国土资源部认定闲置土地是房地产用地违法违规的主要问题，而后期房地产调控的重心将放在打击闲置土地和商品房预售款的监管上。目前北京正在酝酿商品房预售款监管新政,核心内容包括：开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。深圳、西安和青岛等地也正在酝酿启动预售资金的监管新政。
武汉预售款监管相关政策年底或出台
记者从武汉市房管局获悉，本报“预售款警示录”报道，引起主管部门高度重视，并迅速组织力量讨论监管方案，目前已提出政府直接监管、政府委托机构监管和第三方机构监管三种草案，有望年底正式出台。
2004年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，规定商品房预售款应当用于有关工程建设。然而，近年来因开发商挪用预售资金，楼盘延期交房、无法办理“两证”、甚至出现烂尾项目的现象，在武汉不时发生。
武汉市房地产交易管理中心相关负责人介绍，由该中心牵头制定的商品房预售款监管草案，开发企业须将预售款存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
据透露，在三种备选草案中，主管部门更倾向于第三方机构监管，由银行来为预售款“加锁”。下一步，武汉市房管局将组织人员到已实施监管的济南、天津等地考察，进一步完善方案。
最近几年，武汉每年的商品房预售款超过100亿元。目前，预售房款怎么使用，政府无法监管。有的开发商为了做大规模，把预售款挪去买地或开发新的项目。
武汉理工大学 教授表示，当前楼市面临全面退潮，此时出台预售款政策，对防范风险尤为迫切。上世纪90年代，曾因房地产退烧，武汉三镇平添很多烂尾楼，历经上十年才逐步解决。（楚天都市报 苏永华）
据房天下（武汉）调查数据显示，88.57%的网友赞成“未取得商品房预售许可证的项目不得收取任何形式的定金”这个规定的出台，认为这能有效地遏制炒号、捂盘、惜售等现象；仅有5.71%的网友不赞成此规定，担心这样不能提前定下自己看好的房源；5.71%的网友对这个规定还不好评价。从数据看来，网友几乎是压倒性的赞成规定的出台，说明购房者对于房产市场的炒号等现象早已是诟病已久，此次对房产市场的整顿举措是顺应民意的。
可行性指数：★★★
【小编点评】一般来说，房地产行业的资金来源，通常房屋预售款约占30%，预售监管政策的出台，政策的落实，必然会给开发商资金链带来不小的冲击。在继信贷收紧之后，这是对开发商资金链的又一限制，通过预售监管来达到调控房价的目的，或许是一个很好的方式，因此在开发商的“顽强”抵抗不降价的情况下，预售监管制度势必也将出台。
猜想四：空置房统计启动 进入全面量化阶段
（来源：证券日报）争论热议了许久的住房空置率问题，近日终于得到了官方的初步正面回答——将在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查，研究建立住房空置调查制度。国家统计局这一表态，将加速住房空置率走出模糊的“定性描述”，走向清晰的“定量分析”，也将加速房地产调控迈入全面量化阶段。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。国内的空置率主要指开发商完成建设后，空置的房屋与已建成的房屋面积之比，也就是通常所说的待售房屋，国家统计局此前公布的房屋空置指数也就是7月统计数据中的待售指数，按照此统计口径，商品房空置面积分类指数从2月份的97.99已经涨到7月份的104.77。
尽管我国尚无空置房统计的经验和空置房的处理措施，但世界上有很多国家和地区都在统计住宅空置率，这方面，我们可借鉴先行多年的欧美国家的经验，从美国、欧盟到香港早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。
西方国家对空置房均有严格的控制举措。在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋空置的年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。而丹麦早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。
美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。西方国家将空房率的警戒线定为10％。
社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，此前，房地产开发商一直用待售率充当空置率，掩盖房地产资源严重浪费的问题。此次空置房调查结果如果是客观的，有可能出台更加严厉调控新政策。
目前举措：北京将选取三类小区选取小区不到10个
(来源：楚天金报)北京市统计局新闻发言人于秀琴证实，北京市作为此次国家统计局空置房调查的几个试点城市之一，将选取几个具有典型性的小区摸索经验。
据悉，作为试点城市，北京市此次将共抽取不到10个试点小区。选取的小区要具有典型性和代表性，要能够获得相应的数据。所以，将选取不同区域、不同类型的小区，在试点小区的分布上将分为三类，即位于繁华地区、位于中度繁华地区、位于相对偏远地区。所选小区将全部为普通住宅。
可行性指数：★★★
【小编点评】空置率的数据，一度是一个谜，也引发了网友很多的民间统计空置率的方法，如晒水表查电表等。相比国外先进的统计技术，我国在这方面的水平明显不足，先进的科技都能花大价钱引进，解决空置率的统计难题应该算小事一桩，就看相关部门愿不愿意了。
猜想五：保障住房建设进度加快
（来源：新华网）“督察刚结束。”8月25日，住建部住房保障司一位副司长告诉记者，8月10日，住建部派出多个督察组，由副部级官员带队，奔赴各地检查地方保障房建设。
之前，住建部部长姜伟新曾指示：“用时两周全面督促，完成不好的要通报批评，完成好的要给予奖励。”但当本报记者问及此次督察的结果时，住建部新闻发言人、总经济师李秉仁强调“非常重要”，但拒绝透露具体内容。
此前的5月，住建部与各地签订2010年住房保障工作目标责任书，并由住建部牵头的保障性安居工程协调小组适时督察，年底组织验收，将完成情况纳入考核和问责。
国务院副总理李克强八天两度强调，释放出的重要信号就是，本轮楼市调控不会半途刹车。接下来，还将有9部委联合进行督察。国家发改委主任张平8月26日向人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。决策层一系列的动作，正被业界解读为“加快保障房建设已经成为下半年调控的重点”。
银监会曾表示，压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。
中国农业银行战略管理部总经理胡新智在会上表示，银行在进行房地产信贷风险防范时应当注意区域差异，并希望保持政策的稳定性和连贯性，以促进形成健康有序的市场环境。
可行性指数：★★★★★
【小编点评】保障房是有关民生的一大课题，政策上已经加快了步伐，接下来，实施上只要到位，自然建设步伐也将加快。
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