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“金九银十”楼市黄金期过境 11月武汉推盘量降38.78%

——武汉楼市11月开盘分析报告

房天下   2010-10-22 16:04

[摘要] 截止到2010年10月21日,据房天下数据监控中心统计,武汉全市开盘总量共计30个,推盘量相较上月环比减少38.78%;此外,在11月楼市推盘项目中,纯新盘达18个,占到总量的60%,主要集中在洪山、汉阳、东西湖等次中心区域,新兴片区楼市潜力看涨。

截止到2010年10月21日,据房天下数据监控中心统计,武汉全市开盘总量共计30个,推盘量相较上月环比减少38.78%;此外,在11月楼市推盘项目中,纯新盘达18个,占到总量的60%,主要集中在洪山、汉阳、东西湖等次中心区域,新兴片区楼市潜力看涨。

武汉8-11月开盘数量对比(单位:个)

10月或成推盘拐点楼市渐入冬季

截至日前(2010年10月21日),武汉10月实际开盘量达39个,相比11月计划开盘总数多达30%,尽管近日新政频袭,但调控效果尚未显现,10月实际开盘量同比10月计划开盘量49个,近80%按计划已开盘,预计10月底还有一批房源将结集上市,届时实际开盘量或达更高值。楼市黄金期金九银十已接近尾声,从武汉8-11月开盘数量可以看出,10月无论是计划开盘量还是实际开盘量都已达峰值,“银十”期间,恰逢国庆和秋交会两个推盘佳期,很多开发商选择在此时集中入市,争相推盘以抢占今年最后一波热销季的市场份额。但国家、地方宏观调控政策频出,一方面观望情绪重归购房者迟迟不肯出手,另一方面开发商或惧调控严威亦谨慎推盘,由此,四季度楼市开盘量或呈抛物线之势递减。

武汉11月开盘区域分布图:

楼市黄金期过境 次中心新兴区域供应量看涨

“金九银十“已过境,从11月推盘的区域分布来看,相对于前两个月武汉主城区推售楼盘呈全线放量之势,本月计划开盘的项目主要集中在洪山、汉阳、东西湖等楼市新兴区域,其中洪山虽较上月推盘量锐减近一半,但仍占本月总量20%。近年洪山区依托南湖光谷片不断壮大成为武汉楼市置业之一,其片区周边配套日益成熟,拥有极其优越的区域优势及巨大的潜力,已成为武汉楼市的“徐东第二”。东西湖和汉阳区则是目前房地产开发热度、投资潜力最为强劲的两个楼市新区,本月推盘量均占到整个楼市的17%,但相对而言,东西湖区的纯新盘份额更多,5席中占4席。值得关注的是,本月武汉周边推盘量亦不算小,黄陂区、江夏区加上周边占比达27%,从今年武汉市秋季房交会上就可以看到,近郊楼盘依然是促销活动最为热闹的,在目前市场情况下,近郊楼盘的资金压力明显要大一些,而融资渠道的切断和贷款收紧等对开发商来说无疑是雪上加霜,因此预计后市开发商或加大优惠力度以期吸引消费者,达到以价换量。此外,除武昌中心区外,整个中心区在11月的推盘量紧缩,江汉区只占3%,而江岸区、硚口区均是“零开盘”。

政策频出 江城房产后市仍待观望

从11月份推盘户型来看,中小户型是婚房依旧是主流。如万科金域蓝湾主推70-130㎡户型,保利华都三期二组团推出91、128㎡房型,鹿鸣苑主推户型为87-124平方米,紫菘枫尚国际主打38-75平米户型……市场目标都转向刚需婚房置业者。但日前CPI指数高涨,通胀预期强烈,让有经济实力的购房者普遍担忧资产缩水。相比起房价下跌,他们对于通货膨胀的预期心理会更大,因此,在新政出台后,依然有不少投资者保持投资热情。只不过不少打算投资大户型的购房者退一步打算投资小户型,这也是小户型仍然保持热销的原因。同时大批投资稍中心区的人也将目光转向单价较低、具备发展潜力、高性价比的次中心楼盘

新政初期,由于市场的博弈心理,一段时间内房价依然会在较高位徘徊。与此同时,目前很多购房者已经患上了“调控综合征”,一旦房价大跌的预期没达到,很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮。但政策频出,“929国五条”出台,房产税、限购令、限涨令等都在热炒中,10月20日,“加息”这一种“重棒”优突然来袭,无独有偶,湖北省也在同一天发布“鄂六条”,但楼市反应尚不明显,目前十月中上旬成交量并未出现锐减之势,房价方面,汉口、武昌中心城区房价都稳居万元以上,近郊盘虽折扣力度大,但也不见往年的大放血,房价在调控重压之下依然保持坚挺。当然,一系列原因让市场更多了许多不确定性。由此,楼市新一场博弈战或将上演。

对于开发商来说,“金九银十”黄金期已过,后续情况更加不好预知,但可以预计的是调控政策若长期执行,后市下行将成定局,开发商或会由此调整营销政策。

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