[摘要] 日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。
（来源：信息时报）日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。
弊端:开发商将风险转到买家
据悉,商品房预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。
业内人士表示,从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。
地产专家谢逸枫表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。
短期:预售款专款专用需监管
目前,七个城市已完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被各个城市陆续提上日程。据悉,此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”,楼盘预售款将由当地房地产局在银行开设的指定账户进行“托管”,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批,资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
国务院发展研究中心有关专家也建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。
经纬行研究中心主任曾英杰表示,预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项,一旦开发商挪为他用,很可能导致项目后续开发资金出现问题,最终导致项目工程停滞,甚至当资金链流动性出现问题时导致项目烂尾。
不过有地产人士指出,预售款专款专用从短期来看值得推荐,但它需要一个长期的、公正的、权威的监管机构,一旦监管出现松懈,预售制的弊端将又会暴露出来。
长期:取消预售制减少纠纷
随着商品房预售制的弊端逐渐暴露出来,消费者的权益也越来越受到侵害。为此,不少专家表示,该制度是特定时期的特定产物,房地产市场发展成熟之后,商品房预售制度应逐渐取消。这也就意味着,今后可能只许销售现楼。
住建部也认为,城市房地产管理法修改已列为十一届人大常委会立法规划,住建部正组织力量积极开展法律修订工作,并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的商品房制度的修改意见和建议,有些已在征求意见稿中作了规定,有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
其实早在2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》建议,决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已成了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
地产专家韩世同表示,如果取消商品房预售制度,如今存在的开发商和买家的矛盾将大大减少,房子的好坏买家能通过实物看出,减少了收楼以后的纠纷。不过他也表示,这将对开发商的资金链形成很大的考验,不排除开发商将资金成本转移到买家身上,进一步推高楼价。
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开发商突击抢拿预售证 房价下行趋势明显加大
（来源：新京报）预售资金监管将加强看管开发商的“钱袋子”，降低烂尾风险。
楼市调控日趋严格。10月26日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《办法》）出台。规定从12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。
事实上，商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。业内专家认为，这将是一个长期的政策，因此开发商应该根据政策逐步调整自己的资金计划及营销策略。
开发商扎堆“领证”
《办法》规定，具体实施时间将从12月1日后取得销售证项目开始。为了避免资金受到监管，目前，北京不少楼盘都想赶“末班车”，赶在12月1日拿到预售证。
万科北京公司营销总监肖劲表示，一些开发商赶在政策前推盘的愿望是有的，但是是否能够如期拿到预售证然后开盘，还是未知数。盘古大观项目营销总监韩乐则指出，一个月的时间来准备拿预售证还是比较紧张的。
另一方面，由于今年9月底二次调控一出，10月楼市成交量骤降三成，市场不明朗，近期开发商推盘意愿下降。亚豪机构统计显示，10月，北京共有20个项目开盘入市，共推出了商品住宅5174套，开盘个数比9月份减少了14个，供应套数下降了49%。楼市“银十”未现。
中广信事业一部运营总监卞明认为，监管新政实施前，有些项目可能会突击取证，有可能在11月出现一次取得预售许可证的“小热潮”。而在新政的刺激下，10月推迟开盘的项目也会尽力赶在11月拿证开盘。
北京房地产交易管理网显示，10月26日新政一出至11月4日，仅有两个项目拿到预售证。但仅3日和4日两天，就有世华泊郡、鸿坤理想城、恒盛波尔多小镇等7个项目排队等待拿证。
不过，北京市房协副秘书长指出，开发商会更关注市场，而不是赶在政策前突击开盘。因为若定价失败盲目开盘，收到的效果会很差。
小开发商受影响较大
目前，信贷政策收紧、加息、上市融资渠道紧密，已经让开发商的融资难上加难，而预售资金监管则又进一步加强看管开发商的“钱袋子”。
绿地京津事业部营销总监李蓟表示，天津从去年底全面实行预售资金监管，而且是所有预售资金都要被监管。绿地在天津已有项目接受了监管。北京仅监管预售资金中的工程款部分，比天津要宽松许多，不会对绿地旗下项目的开发造成影响。
不过，作为一个长期执行的政策，预售资金监管政策对楼市还是有深远的影响。
卞明认为，《办法》与2006年9月北京银监会规定项目封顶才能放贷的政策影响效果相同，改变的是开发商的现金流，房地产开发资金的“杠杆效应”将被压缩。
韩乐也认为，在第三方的监管下，开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。
首开股份(600376,股吧)一人士认为，新政策将使开发商加强资金筹措部署和融资安排，提高资金利用的计划性。“中小开发商受此政策的影响会非常大。大开发商自有资金雄厚、融资渠道多，有资金实力的开发商，甚至可以建成现房后再卖。而中小企业自由资金少，融资渠道也比较狭窄，很大程度上都是依赖预收款再进行开发，因此受打击较大。”
中广信事业三部运营总监韩昆也指出，政策执行后，以往挪用商品房预售款去拍地或投资其他项目的先例不可能再出现。这将直接导致一些房产企业资金周转困难，部分甚至会出现资金链断裂的危险。
（来源：京华时报）11月原本是楼市淡季,但记者昨天从北京房地产交易网获悉,仅3日和4日两天,就有7个项目公告入市。业内人士认为,12月1日即将开始执行的预收款监管制度对开发企业影响巨大,不少企业都选择了加快预售证申请进度,赶在11月开盘,以躲避资金监管带来的影响,因此传统淡季的11月或将迎来供应高峰。
据搜房网数据中心监控,截至10月22日,北京11月份计划开盘项目仅为24个,比10月份的45个下降46.7%。据了解,11月计划开盘量锐减一方面是因为11月本来就是楼市淡季,但更主要是大部分购房者因为新政的二次收紧,明显开始观望,10月成交量相比9月下调过四成,开发商为了避免无人问津选择了延缓开盘。但真正进入11月后,开发商拿预售证的速度明显加快。
昨天,记者在北京房地产交易网看到,继11月3日枫树家园和帕提欧庄园获得预售许可证后,创界大厦、富力阳光美园、绿地财富中心、阳光美景花园、世华泊郡家园、理想家园、龙山锦园小区等7个项目也出现在预售许可预告栏。这意味着,这7个项目将在3天内陆续拿到预售许可证。如此密集的上市,颇令市场感到吃惊。业内人士认为,这与10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》有密切关系。
■市场分析
收紧预售资金政策加压房企
北京中原三级市场研究总监张大伟认为,相比之前的金融政策、交易环节政策,商品房预售资金专款专用的政策,可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的政策。“在开发商已经被收紧贷款的环境下,再次收紧预售资金,对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的”。据了解,目前多数开发企业同时运作多个项目,如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪,将使开发商的资金链断裂风险明显加大。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,房企资金的构成有自有资金、银行信贷、商品房预售款、工程方垫资几个部分,其中商品房预售款项是最关键的一环,通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率。此次北京规定的预售资金监管使用,将立刻抽走一个房企将近40%的资金,房企将面临巨大的资金压力。
张大伟预计,在严厉的政策下,部分开发商将会加快开盘,也不排除为了保证足够的资金竣工,部分开发商会降价以求快速销售回款。由于房地产企业申请预售证一般需要15天的准备,因此11月中下旬将进一步迎来供应高峰。
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