[摘要] 昨天有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批，且不同于之前的月度性停贷调节奏。对此，四大行昨天均否认行政叫停开发贷。
（来源：新京报）昨天有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批，且不同于之前的月度性停贷调节奏。对此，四大行昨天均否认行政叫停开发贷。
“政策收紧前拼命放贷”
记者从中行、建行、农行方面了解到，今年前三季度三家银行已基本完成了全年的信贷任务，因此留给四季度的额度本来就不多。
“今年银监会和审计署对四大行进行了几次开发贷方面的检查，每个银行对于开发贷额度限制得都比较严。由于银行担心监管层不断出楼市调控政策，因此在前几个季度政策收紧前拼命放贷，导致年底资金紧张放款明显收缩。”中行人士透露。
一建行人士介绍，每到年底银行为达到银监会在存贷比、资本充足率方面的要求都会收缩贷款，信贷部门12月基本都不放贷而是以拜访客户作为工作重点。“特别是按照今年全年7.5万亿的新增贷款总量和3:3:2:2的季度投放节奏来看，前10个月放款已达6.88万亿，留给最后俩月的额度有限。央行上周再次上调存款准备金率0.5个百分点，银行为达标放贷节奏明显减缓。”
上述人士介绍，虽然银行今年开发贷指标已用完，但对一些有实力的房企客户，银行会先审批通过，但现在头寸紧暂不放款,到半年后再放款。为降低风险，小的开发商若贷款到期的将不在续借。
大型房企暂不缺钱
若银行捂紧了钱袋子，房企资金链势必受到影响。据房地产业内人士透露，一般开发商的资金来源分别为银行借款占资金流的35%左右，自有资金至多不会超20%，剩下的是定金和预售款。“从现在的数据来看，还未显示出房地产行业资金恶化的情况。”他说。
截至10月底，万科销售869.3亿元，提前完成800亿元的全年销售目标。此外，恒大地产、龙湖地产均完成了全年销售目标，雅居乐、保利香港、首创置业完成全年目标的90%。
华创证券地产行业分析师杨现领认为，由于2009年地产行业销售火爆，致使开发商手里还有一定的存量资金还不至于目前破产。但是，在银行融资收缩的情况下，很多中小开发商的日子会比较难过。
影响
开发商开辟新融资渠道
在开发商的融资渠道收紧的同时，房地产信托、民间借贷等尚未明显受限的融资渠道开始大行其道，成为不少开发商筹集资金的。据房地产业内人士透露，目前一些小开发商着急筹资，在业内比较盛行的做法是“同业拆解”，收取2.5分-3分(2.5%-3%)的月利息。“这是违规行为，开发商都没有同业拆借的牌照，其实行的就是高利贷之实。”一银行人士表示。
据一开发商介绍，信托融资也成为开发商选择较多的方式，一般中小开发商的信托融资成本在20%左右，而大型开发商在10%左右。
与此同时，担保公司的短期拆借也开始逐渐增加。一担保公司人士介绍，现在开发商从银行借不到钱所以来短期拆借的客户很多。短期拆借不超过3个月每个月收取4%-6%的利息。
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监管部门此前已经授意，从7月开始各银行发放开发贷款的余额不能高于6月底余额
“四大行停发新增开发贷，房企资金年底吃紧？”，近期一则市场传闻再度绷紧了市场神经。
南都记者从多位银行信贷业务人士处获悉，此次所谓的新增开发贷“停工”并非来自监管部门的行政授意，而是由于包括四大行以及部分股份制银行新增额度已用完所致。“银行开发贷不可能叫停，但今年下半年新增放款本来就已不多，额度很紧张。”
广东一家国有商业银行信贷部人士对南都记者透露，由于今年7月监管部门要求各家银行以其6月底为限，从7月开始银行发放开发贷款的余额不能高于6月底余额，但新增开发贷控制并不意味着停止发放。“如果有贷款到期还款之后，腾挪出来的额度还是可以发放的。”
开发贷多银行“停工”
“即使有窗口指导也不可能在这个时点出来，额度吃紧应该是不少银行年底发放开发贷款都面对的问题。我们同时也在计划明年的放贷计划，不少项目贷款的申请已经在安排为明年项目储备。”广东一家股份制银行广州分行行长对南都记者表示，无需对开发贷停发过度反应。
兴业银行首席经济学家鲁政委在接受记者采访时也表示，银行全面停止开发贷的可能性不大，这不仅对开发商的短期投资造成影响，而且直接影响开发商的资金链，造成银行的资产质量下降。
上述股份制银行分行行长透露，开发贷停放更大原因在于银行自身额度的限制。由于今年监管部门收紧了房地产开发贷款的监管，因此经过上半年信贷猛冲之后，各家银行下半年剩余的房地产贷款额度都不多。一位来自国有商业银行广东省分行的人士也确认了三季末该行已完成全年任务的消息，总部位于华南地区的一家股份制银行分行行长对记者表示，去年该行就对开发贷非常谨慎，该行暂停新增开发贷的时间甚至在三季度之前。
“银行常规的贷款节奏就是上半年基本完成新增的额度，下半年进行存量置换，这是正常节奏，并没有行政叫停。目前存量置换要视企业的贷款到期情况而定，但空间并不大。”一位接近监管部门的人士对记者表示，造成银行开发贷“停工”的有多方面因素，其中一项是监管政策的收紧。该人士透露，今年7月监管部门便已要求银行控制开发贷款投放节奏，并定下了硬性指标，各家银行以其6月底开发贷款余额为限，从7月开始，银行发放开发贷款的余额不能高于6月底余额。
“银行在上半年就已经完成了新增的额度，而根据监管部门的硬指标，银行下半年开发贷放款只能通过存量置换。”上述人士称，“目前银行的做法不能理解为叫停，如果贷款到期还款之后，腾挪出来的贷款额度还是可以发放的。”不过该人士坦承，目前这部分规模很有限。他解释，由于监管部门对于房地产信托、银行理财产品等多项监管措施的收紧，也把存量置换的多个通道堵死，即使是在新成立的银行间资产信贷转让交易平台上，被交易的信贷资产也鲜有中长期的地方平台与地产信贷。
开发贷监管几乎“密不透风”
“事实上，市场无需对开发贷的风险过分担心。”接受南都记者采访的国有商业银行信贷部人士表示，在目前严控政策之下，银行新增开发贷的质量可以令人放心。该人士透露，今年以来，要求银行发放开发贷款确实执行受托支付。贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手而不是借款人本身，目的是为了减小贷款被挪用的风险。“开发商需要贷款时，委托银行直接放到相关账户，比如购买材料的款项，直接打到材料销售商账目，不能停留在开发商账户，也不能在开发商同名账户里转。”一家股份制银行广州某支行行长对记者表示，今年以来监管部门要求银行对开发贷的统计数据逐一核实。“监管几乎密不透风，除非是行业风险，否则目前银行开发贷问题不大。”
开发贷或继续刹车
尽管银行年底对地产开发商“断粮”的消息引起了市场高度关注，有银行业人士表示，年底银行信贷任务的重心或更倾向于中小企业贷款。“目前中小企业贷款还不存在额度限制的问题，虽然已经着手明年的放贷计划，但中小企业部年底冲刺的工作也没有完全结束。”一位股份制银行广州分行人士对记者透露。
而该现象并非仅限于中小银行，一家国有商业银行广东省分行中小企业部负责人对记者称，中小企业贷款业务并未受到额度限制，该人士透露由于明年信贷政策还会有所控制，因此中小企业贷款可能会更受重视。“增速和占比都可能会进一步提高”。该人士称。
有业内人士也表示，配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。明年开发商的日子也许并不会太好过。“2011年的信贷可能会卡得更紧，增量减少10%，地产信贷新增量或会下降更明显。”有银行人士对记者表示。
（来源：中国证券报）工、农、中、建四大银行新闻处相关人士15日向中国证券报记者表示，并未暂停开发贷。中国证券报记者调查发现，目前商业银行对房地产开发贷款已明显收紧。
昨日有报道称，由于开发贷额度已用完，四大国有银行在10月底已停止了新增开发贷款审批。农行人士表示，银行常规的贷款节奏是上半年基本完成新增的额度，下半年进行存量置换，这是正常节奏，并没有行政叫停。目前存量置换要视企业的贷款到期情况而定，但空间并不大。
建行相关负责人表示，该行并未停止新增开发贷款。今年以来建行一直对房地产开发贷款采取较为审慎的态度，开发贷投放也是稳中有升，但是增长较为缓慢。
工行相关人士介绍，截至今年三季度末，该行开发贷余额较年中已减少了80多亿，预计四季度会继续减少，但是完全叫停是不可能的。
8月底，农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。但农行随即表态开发贷只是暂停8月24日至31日一周，并仅限于农行自身调整。其他三大行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放。
前述报道中援引工行人士的话称，四大行背负更多配合调控的任务，要想再贷款只能等明年的信贷指标了。不过，某国有大行高层对此表示，若停止房地产开发贷款，将会减少房地产供应量，反而会推高房价，因此该行会支持房地产开发贷款。
中国证券报记者调查发现，目前商业银行房地产开发贷款确实已明显收紧。某银行人士指出，虽然银行并未公开停止对开发商贷款，但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”，只要是开发贷，一般都会压下来。
据了解，虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件，但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高，这样导致对企业的评级下降，想做一些新增贷款非常难。
而且现在房贷审批已经上收到总行，总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类，对房地产开发贷态度就是“谨慎控制”。“现在限制条件非常多，如果‘四证’不全，或者资本金没有到位，申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。
随着信贷闸门收紧，房企正经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出，房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。
【新闻回顾】四大国有银行称开发贷未完全叫停 否认被行政叫停
（来源：网易财经）针对市场上关于四大行已停止新增开发贷的传闻，中行公司金融部相关人士今日向网易财经明确表示，该行房地产开发贷款并未叫停，工行相关人士亦表达了类似观点。
另据财新网报道，农业银行与建设银行负责开发贷人士亦否认了新增开发贷款被行政叫停的说法。
今日早些时候，有媒体报道称，四大行已停止新增开发贷。前述中行相关人士指出，按照中行的规定，房地产开发贷款的增速必须低于全行贷款的增速，而接近年末，该行整体贷款额度的已比较有限，房地产开发贷的增长会受到一定影响，“但肯定不会完全叫停”，该人士强调，目前主要是通过存量置换的方式进行放贷，当然对项目的要求肯定会更高。
工行相关人士介绍，截至今年三季度末，该行开发贷余额较年中已减少了80多亿，预计四季度会继续减少，但是完全叫停是不可能的。
该人士同时指出，贷款其实是一个“流量”的概念，并不是说在一个时间点上完成了全年的目标，就可以完全停止了。因为存量贷款不断归还，以置换出贷款空间继续放贷。只是因为在贷款总量的控制下，临近年末，这个置换空间较之前会有一定的缩窄而已。
一位不愿透露姓名的北京开发商对网易财经表示，目前尚未听说四大行新增开发贷被叫停的消息。他表示，房地产开发企业与银行的信贷合作一般都是长期性、持续性的，在某一个时点上完全叫停的可能性并不大。况且，一般来讲，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。
据国家统计局日前发布10月房价数据显示，前10月房地产开发企业资金来源中，国内贷款10443亿，较前9个月的9398亿增加1045亿，而前9月国内贷款额又比前8月多938亿，表明10月单月较9月多增贷款额逾100亿。
央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，据全年7.5万亿的目标只差6000亿元。
三季报显示，前9月，工行、农行新增人民币贷款分别为9276亿和8742亿元，建行、中行新增贷款分别为较上年末增加6751亿和6448亿元。
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