[摘要] 武汉民生银行的内部人士对房天下记者表示，目前银行一方面把重点转移到商业贷款方面，另一方面则全面停止了发放个人房贷的相关工作，估计今年之内都不会再发放。至于什么时候重新开始，还要看今年楼市调控政策的风向以及实施情况。
编者按：昨天，空转许久的武汉市“新国八条”实施细则正式出台，武汉细则几乎为“国八条”翻版。限购方面，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对于现在的购房者来说，限购成问题，房贷更成问题。目前江城的房贷情况究竟如何？
【银行】加息预期放缓放贷节奏 武汉多数银行暂缓个人房贷
武汉某股份制银行的内部人士对房天下记者表示，目前银行一方面把重点转移到商业贷款方面，另一方面则全面停止了发放个人房贷的相关工作，估计短时间之内都不会再发放。至于什么时候重新开始，还要看今年楼市调控政策的风向以及实施情况。
目前武汉银行基本上已经取消了首套房优惠利率，部分甚至因为信贷额度紧张，暂停了首套住房按揭贷款业务。 据记者了解，除了工行、农行、建行等大型商业银行外，很多股份制银行的工作人员都表示，暂时停止了首套房贷的审批。具体原因是，1月份申请的太多，累积了一些客户。再加之，银行存款准备金上调，直接导致房贷额度的减少。
不仅是武汉，据银行人士介绍，今年1月，多数银行暂停发放个人住房贷款，但仍有不少银行还能提供85折的房贷优惠利率。但从2月份开始，首套房贷款利率基本已提至央行基准利率。目前，上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10%；同时审批流程放缓，按首套房贷利率上浮10%获贷排队时间大约为1个月，若是基准利率的房贷，放款时间则难以确定。此外，有部分银行已暂停发放个人贷款。对公业务方面，目前能够被银行认定为优质客户的大型企业，也无法获得优惠利率的贷款，一般要上浮10%才能放款。中小企业获贷利率往往要上浮20%以上。
18日，央行宣布从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年以来央行第8次上调存款准备金率，此次上调之后，大型商业银行存款准备金率已达到19.5%。
“银行在吸收100元存款之后，要上交19.5元给央行，剩下的80.5元可用于放贷。因此，对于存款规模不大的股份制商业银行而言，信贷额度就更紧张了。”一银行人士认为，没有信贷额度是有些银行暂停房贷的主因。
一家国有行支行行长表示，受央行货币政策影响，加上银监局窗口指导，银行信贷已成为紧缺资源。在比较同一批次的贷款申请后，选择贡献度较大的进行放款已成为所有银行的选择。资金面趋紧状况至少一季度不会出现任何改观，甚至今年上半年都将维持这一格局。
招商银行信贷经理也表示，今年银行已经把存款列为单项考核指标，吸收存款压力特别大。此外，包括中行、建行、工行、光大银行在内的多家银行信贷部门员工均认为，由于信贷吃紧的情况在一季度无法改变，银行纷纷挤压房贷和票据融资等低息贷款的额度，以应对企业贷款需求。
除部分银行信贷额度即将用尽外，目前信贷吃紧的另一个重要原因来自银行业对未来宏观调控力度把控的不确定性。一家城商行副行长表示：“各家银行情况都不一样，我们信贷额度还是比较充裕的，但现在银行业普遍处于观望状态，谁都不敢冲得太厉害，同时加息预期也会放缓银行的放贷节奏。”
而对于已经审批通过的个人房贷客户，多数银行现在的做法是要么拖要么提价。一按揭公司老总透露称，银行同贷书是有有效期的，有限期一过就会失效，目前银行要么采取拖的策略，对客户表示额度紧张，放款要等；要么向客户建议接受更高的利率，马上放款。
此次国家新政并未针对首套房贷，为何银行全面提价，对批了同贷书的客户也一刀切呢？
业内人士分析称，今年由于央行连续上调存款准备金率，大部分银行信贷额度不得不被动压缩，在这种情况下，为了以价补量，银行不得不设法提高利率。
记者向建行、 工行等本地分行了解情况，银行方面认为，银行需根据房地产调控政策来调整信贷利率。
工商银行某分行营业部方面回应称， 个人房贷放款时间需要根据客户申请资料完整性、办理一、二手房产交易过户登记手续情况、办理抵押登记时间的具体情况而定，不同的个案需时并不一致，但一般情况下不会出现延迟放款的现象。据了解，根据工行有关规定，对已签订贷款意向书的住房贷款，在符合合同约定条件的前提下，首次置业者的贷款优惠利率仍可按合同约定执行。
【购房者】房贷难申请 银行单方面上调房贷利息被“拖”高
购房者姚女士告诉记者，她准备在汉口购买一套婚房，她说：“房子刚开始认筹，所以想先去银行咨询一下现在房贷的情况，哪知道银行告诉我首套房也停贷了。”一方面是新贷房贷难申请，另一面则是在首套房8.5折优惠之前申请通过的购房者，银行审批的同贷书上承诺给8.5折的利率，房子过了户，正式签贷款合同时，银行却反价要收取基准甚至上浮15%的利率。
汉口市民戴小姐昨介绍，去年12月22日，她向一家银行支行递交齐了办理房贷的所有材料，个人征信记录也没问题，可一直没有放款。上周，她终于接到了放贷通知，却被告知八五折优惠已取消，只能执行基准利率。更让她气愤的是，这家银行在1月中旬已取消贷款利率优惠，却拖到春节后才通知她。数次与银行交涉，对方却表示，再拖下去可能还要执行1.1倍利率。
不仅是武汉，深圳地区一些“等贷族”到深圳银监局投诉。一个名为“利率折扣调整受害者2”的QQ群里聚集了数百名“等贷族”。群里有网友表示，“刚才银行贷款总经理打电话给我，叫我交千分之二的融资费就可以优先放款。”另一网友表示：“我的银行客户经理向我要7000多元的好处费，就给放8.5折款。”春节后，由于包括四大国有银行在内的大部分银行，都出现了反价提高首套房贷利率的情况，导致不少地方都出现了房子过了户、却拿不到贷款的尴尬情况。由于信贷额度紧张，不少银行为了“以价补量”，提高了首套房贷利率，甚至对已签署同贷书的客户也是如此。
广州某按揭公司总经理向记者表示，他们代理的业务中，年前提交了申请的，目前30%没有放款，而其中有15%~20%的额度是银行在年前已批了同贷书。目前银行采取“拖”的办法，说等下个月再看。
对那些房子已过户的买主而言，银行反价让他们陷入进退两难的境地，一方面，如果接受银行的提价，则自己的房贷成本将增加不少。对于买主而言，很难接受这样的提价。
另一方面，如果不接受提价，银行放不出款，自己无法如期给卖主还钱，存在违约责任。如果将房子退给卖方，以100平方米总价200万元的房子为例，如果再次过户，买卖双方将支付16.26万元的税费,由于是买方违约所致，税费都得买方来承担。
【开发商】六成开发商正改变销售计划 惜售观望回应观望
2011年春节前后，房地产调控新政连环出击，从内容来看，“没有最严，只有更严”似乎已成为各大城市跟进新“国八条”细则的写照。而受政策影响，主要城市节后一、二手住宅市场成交急剧下降。
“接下来肯定要改变销售计划。不只是我们自己要变，我们的策划公司也在建议我们改变。”一楼盘的开发商代表对记者如是说。
新年伊始，不少城市楼市销售急冻，和刚过去的“史上最严厉”地产调控年相比，开发商今年面临的形势更加严峻。虽然节后开工才一个多星期，但近期上海楼市中已有不少拿到预售证的开发商开始“捂盘惜售”，上演“拖”字诀。而市场背后，更大规模的开发商正在紧急改变其2011年的销售策略。
“开发商肯定要改变销售计划。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功近日在接受记者采访时透露，受新政影响，原准备在2月底3月初推盘的开发商近期正在改变其销售计划。据孙益功介绍，在他接触到的开发商中，会改变销售计划的开发商占比已达五成至六成。
另一方面目前市场上的楼盘则是不降价也不推新货，反正就是年前那些房，还是那个价，很多楼盘摆出了一副“你爱买不买”的架势。而“无所谓”的态度下隐藏的却是开发商时时“瞄着”、谨慎观望的心态。
纵观历次楼市调控，我们可以发现最主要的政策压力无一例外地集中在需求方身上，无论是提高首付比例或房贷利息，还是限制外地人购房的措施，在对投资投机性购房起到一定遏制作用的同时，也不可避免地打击到了刚性需求购房者。购房门槛的抬高、有效需求的减少所带来的不利影响，往往被开发商通过变相的囤地、捂盘等减少供应量的行为所抵消。因此，房价高位运行的态势始终不会被打破，调控的影响仅仅体现在成交量的萎缩上。很简单，供求关系决定商品价格，暂时被压抑的需求不会消失，只会在积蓄力量后卷土重来。一旦经济下行数据显现，紧缩政策稍有放松的迹象，房价的“报复性上涨”将不难预见。因此，开发商等待的也许是“两会”后，政府宏观调控方向和政策的进一步明朗，也许是另一只分量更重的“靴子”的落下。
【房贷市场】银行执行调控细则各自为政 房贷市场一片混乱
记者粗略统计了一下，自去年1月以来，有关房贷政策的调整，就高达七次。然而每次新政公布时，往往存留一些疑点待解，如需要明确界定的概念没有明确、在过渡期间各种情况该如何处理没有规定。结果每次新政公布后，银行在执行时各自为政。假如旧规定对短期业绩增长有利，银行就以新规执行细则没有出台为由进行拖延；否则即使新政没有规定，银行也积极实施。此次银行普遍上调首套房贷利率，便不在国家新政之内。
国家的调控政策原是为了打击投机性买家，扶持购买首套住房的刚性买家的，结果实施起来，首套房贷被卡得紧紧的，二套房贷反而更容易放款。
当购房者对银行的做法有所质疑时，银行业内人士却诉苦称，房贷政策频繁调整，银行也无所适从，比如利率下浮30%的优惠政策，原本是金融危机爆发的特殊时期国家为提振经济而出台的特殊政策，但是当时新政一公布，无论是新申请的房贷客户，还是已经成交的房贷客户，一齐向银行要求利率七折，如今，特殊时期过去了，利率已回归常态，但是那些得了七折利率的客户，因为有合同的保护，在国家没有出台明确政策的情况下，又无法轻易调回基准利率。
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