[摘要] 一个行业剧变的开始，总是从某些具有代表性个体身上的变化开始。对房地产业而言，比如是上海外滩百亿地王悄然易主。
（来源：21世纪经济报道）一个行业剧变的开始，总是从某些具有代表性个体身上的变化开始。对房地产业而言，比如是上海外滩百亿地王悄然易主。
本报记者获得的消息称，上海证大置业有限公司（以下简称“上海证大”）2010年2月1日以92.2亿元创造国内土地出让总价抢得的上海外滩地王，虽然地块并未因土地款延期支付被收回，但地块却已经悄然更换了主人，新主人正是复星集团。这一消息来自证大系一位内部人士透露，本报随后从复星系一位资深内部人士处得到证实。
百亿地王易主折射的，正是房地产业剧变大潮即将来袭的趋势。“今年开始，中国房地产的格局将发生重大变化。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)近日作出这样的判断。
百亿地王已易主
对于外滩地王，从抢地到后期筹集土地款，即使随后设立合资公司引入绿城和复星两大集团为外滩地王开发服务，上海证大在表态上对主导权从未松口。去年5月，上海证大集团董事长戴志康在接受本报记者电话采访时明确表示，即使引入更多投资方，外滩地王开发的主导权也不会放手。
时移事易。“外滩地王开发的主导权已经纳入复星名下，这在内部早些时候已成为公开的秘密。”上述复星系的内部人士透露。
仅仅一年不到，外滩地王最终还是变更了主人。在这调控空前严厉的一年中，究竟发生了怎样的变故，让戴志康最终放弃外滩地王主人的“权杖”？
上海证大高调竞得外滩地王之后，戴志康就开始了漫长艰难的融资之旅，土地出让金也未能完全如期付清。这一困境最终在2010年4月27日相关公司在港交所同日发布的公告浮出水面：“上海复地(02337.HK)与上海证大(00755.HK)、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%”。
业内公开的秘密是，该合资公司所指的房地产项目，非外滩地王项目莫属。待合资公司成立后，四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。
通过三家企业成立合资公司，合资公司拟融得股东贷款逾46亿元，只解决了地王的一半土地款。据本报获得的消息，随后戴志康继续艰难融资，包括与国内知名的第三方理财机构合作发行约10亿元的信托融资等等。
直到去年10月底地王土地款支付一再延期后的最后大限，戴志康对外称外滩地王的土地款余款将于2010年10月29日付清，剩下土地出让合同等相关事宜，均按照与政府约定的时间表进行。初步预计，该项目总投资达150亿元，按规划，最迟明年6月开工，2014年底完工。
当时戴还表示“目前项目的股权比例还没有变化，但土地款的出资比例并非严格与股权比例一致”，则是此次地王最终易主的伏笔。
真正的剧变从今年开始
找寻合作伙伴，最终让出外滩地王主导权，缺钱貌似是戴志康退出的最终原因。但本报记者获得的消息称，证大集团并不缺钱，只是庞大资金另有他途，戴志康已经筹集了甚至近百亿资金欲投资海外矿产、能源，戴本人亦已多次赴海外调研。
“尽管最终解决了出让金难题，但这一年中严厉调控下房地产行业的剧变，导致戴志康的投资重点发生重大调整，这或许才是他放手外滩地王的真正原因。”一位开发商资深人士判断。
向矿产、能源等产业转移投资重心，正是眼前不少地产商的转型方向之一。
可作例证的是上海绿地集团，虽然发展地产主业依然是绿地的不变战略，但能源这一第二支柱产业正得到绿地更大规模投入。2月28日，绿地集团旗下云峰集团与贵州双龙实业集团在贵阳签署战略合作协议，将对贵州省瓮安县2.3亿吨煤炭资源进行合作开发。2010年绿地能源产业板块实现销售收入超过500亿元，利润总额近10亿元。
来自产权等市场的信息进一步显示，房地产业的剧变正从收购兼并层面开始发力。据上海联合产权交易所提供的市场情况，最近一周，房地产业的成交再次居首，成交4宗，成交金额合计为2.53亿元。包括珠海怡景湾大酒店有限公司9.09%股权及逾5500万元债权转让项目等标的不断涌现。
另有创业投资与私募股权研究机构统计，2010年房地产行业完成的并购交易数量为84起，是所有行业中的，并购交易金额达到25.82亿美元。
正如外滩地王悄然易主的消息才刚刚浮出水面，整个房地产业的整合剧变也才刚刚拉开序幕。
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