[摘要] 自2010年始，中国购房者的足迹逐渐遍布世界各地。今年以来中国投资客在海外房地产市场更是频频现身，由于限购令、限价令等一系列楼市调控措施的影响，国内各主要大城市房地产市场前景不甚明朗，楼市的成交量也由此大幅下滑。国内投资者一再压抑自己的投资热情，手中的资金急切地期盼着出路。
编者按：今年以来，越来越多的中国富人开始到海外尤其是欧美地区买地购房，加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。大量资金开始外流。最近有机构统计显示，不包括香港在内，2010年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。
自2010年始，中国购房者的足迹逐渐遍布世界各地。今年以来中国投资客在海外房地产市场更是频频现身，由于限购令、限价令等一系列楼市调控措施的影响，国内各主要大城市房地产市场前景不甚明朗，楼市的成交量也由此大幅下滑。国内投资者一再压抑自己的投资热情，手中的资金急切地期盼着出路。海外置业恰恰在此时为投资者打开了一条通道。
【市场综述】调控"清空"国内投资客 买房热蔓延至海外
随着中国经济的快速发展，中国富裕阶层不断扩大。据了解，中国从2005年GDP总量赶超德法两国，到2010年超越日本，成为排在美国之后的全球第二大经济体，短短几年，中国实现了经济腾飞。经济的腾飞造就了一大批富裕人士。
在国内富裕阶层崛起的同时，由于次贷危机的影响，国外房价大幅下跌，去国外买房的性价比高，而且很多国家实施了诱人的购房政策。如西班牙的购房退税法案规定，2011年1月1日以前购买的房产享受购房优惠政策，政府每年用退税方式返还房屋产权人每年还款额度的15%，在西班牙中国城特别投资区实施“买房全家得绿卡”政策；在美国，中国人买房只需有合法签证即可，不需绿卡，也不用支付中介费；澳大利亚的银行还可以为外国人提供高达70%的购房贷款，澳大利亚购房人可获得房产和土地的所有权，在房屋转手时免收房产增值税。
今年以来，越来越多的中国富人开始到海外尤其是欧美地区买地购房，加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。当地知名的房产公司忙着进军中国市场，早一步抢滩的戴德梁行、高力国际等国际代理机构也纷纷在内地设立海外物业部门。
与此同时，大量资金开始外流。最近有机构统计显示，不包括香港在内，2010年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。
仔细研究可以发现，在海外购房的中国富人，购买的也多是别墅或豪宅。据中原地产研究分类，总价在1200万港元以上的住宅在香港可归入豪宅。2007年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，但到了2010年下半年，这个比例变成28.8%。
从国内现状来看，一位投资者称，在政策打压下，国内楼市空间有限，国外一些城市，无论是出租回报还是空间都比较开阔。同时，通过买房进行境内、境外资产“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。人民币兑美元5年内累计了22%，海外贷款的还款压力也持续降低。
>>>案例分析
【香港】内地人争购香港豪宅 70%亿元豪宅收入囊中
2月14日情人节，年仅28岁的惠州80后少妇黎嘉敏，以3.45亿元刷新九龙最贵住宅纪录的九龙站凯旋门顶层。7747尺（编者注：约720平方米）的凯旋门顶层，位于凯旋门1座77至79楼3层天际独立屋及77楼B、C室，内设一个800尺独立露天泳池，单位全由落地玻璃包围，俯瞰整个维港无敌海景。发展商曾命名为“天际独立屋”推销，成交价3.45亿元，尺价高达4.5万元，无论成交价与尺价，均创出九龙住宅新高纪录。
过去30个月，香港房价的平均月涨幅为2%，自2009年以来，香港房价涨了几乎一倍。高房价已成为香港人越来越重的负担，这种情况下，内地豪客在港争购豪宅，让普通港人侧目。
在限购令等一些列楼市调控措施的严厉打压下，专注于房地产投资的游资在国内已经没有丝毫“油水”可赚，转而掉头境外置业，而香港楼市更成为内地投资客的聚集地，据悉，2011年上半年，近4成香港豪宅被内地富豪收入囊中。
据香港中原地产研究部联席董事黄良生透露，今年上半年，内地买家继续流入香港中小型住宅市场(价值1200万港币以下)，据统计，1至4月份，已知内地个人买家比例占新建住宅成交套数的21.5%，成交金额占23.3%，成交套数实现连续5个半年度上升。而在二手房方面，内地买家的购买量和成交金额分别上涨1.2个百分点，占比分别上升至7.3%和8.6%。
更有统计数据发现，在近期成交中，内地人已成为香港豪宅的超级大买家，70%以上的亿元港币豪宅，都落入内地人袋中。房子越贵，越受欢迎，香港舆论形容，内地人在港买豪宅，就像“女人买手袋”。
在内地知名度很高的几位富豪，包括“QQ之父”马化腾、“体操王子”、淘宝老板马云都先后豪掷数亿元在港买楼。而名不见经传的广东“80后”少妇以3.45亿元在九龙购置豪宅的消息，前阵子引起舆论轰动。
“2008年金融海啸后，香港房地产市场一度低迷，不少内地人趁机赴港一次性全款买下豪宅，这类住宅的成交量不到10%，未来还有很大的增长空间。”香港中原地产研究部市场分析员罗家宁表示。
【美国】抄底美国楼市？中国投资客已出手
在某大型保险公司工作的王先生，于2010年在长岛纳苏郡购置了一套套内面积约300平方米的房产，总价为78万美元，装修约17万美元。王先生表示，能在纳苏郡置业的家庭，还是需要相当的经济实力，家庭年收入至少要20万美元以上，因为这里有著名的中学，是典型的好学区。他每年需支付约1.5%的房产税，即约1.2万美元。
美国房地产经纪人协会发布的一份报告显示，美国仍然是国际买家最青睐的房产投资地。在截至2011年3月的12个月内，海外购房者已在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位。
报告特别指出，中国买家对美国的贷款程序知之甚少。数据还显示，62%的外国买家都是全款买房。
曾任纽约市规划局局长的饶及人称：“在美国一个突出的现象就是华人互炒房产造成房价上涨，因此华人聚居区是投资美国房产的区域之一。”
据介绍，在美国，白人聚居区和学区地区都是极具潜力的投资区域。除了和白人聚居区外，华人聚集区也是投资房产的另外一个区域。
事实上，美国人中很少有炒房者。美国社会已经度过了城市化快速发展的时期，因此房产非常缓慢。根据房地美（Freddie Mac）的数据，受首次购屋税收优惠政策的促进，美国今年第二季度住房购买价格季度比上升3.1%，年比上升13%，但是价格仍比一年前低0.2%。此外，美国税费庞杂，如果加上交易所得税、物业税等等税费，炒房需要支付很高的税款。
但美国的华人之间有互相炒房的行为。华人素有群居的习惯，加上中国人传统的置业观念，于是在华人比较多的地方，炒房的行为相对普遍，当地的房价因此被拉升起来，这也使得美国人非常不满。
华人在美国买房50%都用来自住，用于出租的比较少，因为美国保护租房者的法律非常多，因此出租实际上赚不到什么钱。
【加拿大】中国式炒房搅局加拿大
6月初，在加拿大有一个豪华公寓项目开盘。开盘前三天，突然冒出80多名中国买家冒雨前来排队。这种以往在中国房地产市场才可能看到的景象，震惊了当地居民。大温哥华地区地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)4月初公布，大温3月房屋销售数高达4080间，较今年2月增加约三成，仅次于2004年3月创下的4371间的历史纪录，所有住宅房屋的基准楼价亦比去年同期上涨5.4%，达到61.58万元。
近日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行，两座位于温哥华市中心的豪宅将在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者对销售前景颇为乐观。
三份分别出自加拿大、美国和英国的权威地产研究机构的海外房地产市场研究报告显示，自2010年年初到现在，来自中国内地的买家迅速成长为三地住房市场上，不容小觑的力量。
兰克数据公司发现在2010年加拿大列治文、温哥华地区的高端住宅买家里面，有74%来自中国内地。在美国市场，这个数据是9%。而在大西洋另一边，地产咨询公司世邦魏理仕预计，今年伦敦住宅物业销售总量的5%到10%将来自中国内地。
大温哥华地区不同类型房屋的销售方面，3月销售的是独立屋，达到1,795间，较去年3月增加34.4%，价格同比上涨8.3%至86.68万元;柏文销售达到1,622间，同比增加66.2%，价格上涨2.1%至40.38万元;城市屋及孖屋销售达663间，较去年增加20.8%，价格上涨 3.6%至51.03万元。
大温地产局主席赛特卡西(Rosario Setticasi)说：“大温楼市今年春天的旺季有了很强劲的开始”，3月销售量即能达四千多间，而且市场有七千多间新掛牌房屋，很明显买家或是卖家都对楼市有信心，楼市活跃几乎是必然的。
在菲沙河谷方面，今年3月住宅房屋销售数达到1,818间，比今年2月增加42%，也比去年同期增加16%，其中白石/南素里的独立屋销售达到248间，较去年同期增加154%，基准价上涨3.6%，在菲沙河谷各地区中上涨。
面对温哥华房地产市场异常火爆的新局面，老华侨王仁铎律师发表评论文章。文章写道：“面对来自中国的抢购大军，我们来了此地良久的老华侨，不禁也要问自己，你会不会去抢？其实这问题是问：、你愿不愿意去抢、肯不肯去抢？第二、你就算肯去抢，你懂不懂得抢？中文“抢”字很多意思，是英文没有的。不是说西方人不会去抢，只是英文没抢钱、抢食、抢生意、抢购这种“抢”的意思。这种抢往往是合法的，有时是拿着钱去抢。是因为心理作用，怕要买的东西没有，或者有甚么便宜的东西，会给别人买去，自己就要捷足先登。”
一名温哥华本地开发商古德安排媒体及多位来自中国大陆的买家乘坐直升机前往白石镇参观一处建案，引起广泛关注。他表示中国有钱人愈来愈多，加上中国政府为了防止房地产泡沫化，限制民众只能持有二套房产，许多人开始将房地产投资目光放到海外。他说过去两三年中国房地产价格已上涨一倍，对中国投资人而言，温哥华与多伦多的房价还不算高，加上加拿大稳定的政局及居住环境，自然成为他们为投资的热门地点之一。
古德强调一切才刚开始，因为中国中产阶级现在才开始具备负担国际房地产投资的能力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
