90%产权永久属个人 海外买房投资4大要素盘点

——关注海外投资买房热潮

房天下综合整理  作者：亚麻  2011-07-13 09:00

[摘要] 自2010年始，中国购房者的足迹逐渐遍布世界各地。那么，置业海外与在内地买房又有哪些不同的地方呢？大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解，这样方能在投资过程中做到轻松应对。

编者按：今年以来，越来越多的中国富人开始到海外尤其是欧美地区买地购房，加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。大量资金开始外流。最近有机构统计显示，不包括香港在内，2010年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。

调查：130亿人民币流入外国楼市 你会选择海外买房吗？

自2010年始，中国购房者的足迹逐渐遍布世界各地。今年以来中国投资客在海外房地产市场更是频频现身，由于限购令、限价令等一系列楼市调控措施的影响，国内各主要大城市房地产市场前景不甚明朗，楼市的成交量也由此大幅下滑。国内投资者一再压抑自己的投资热情，手中的资金急切地期盼着出路。海外置业恰恰在此时为投资者打开了一条通道。

那么，置业海外与在内地买房又有哪些不同的地方呢？大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解，这样方能在投资过程中做到轻松应对。

【产权】房价构成不同 90%产权属个人

在中国购买房产普通住宅土地使用年限仅为70年，商业用地年限更短仅为50年，于是投资海外地产渐成风气，因为海外地产的土地产权形式90%以上为业权、世代相传。

国外的产权形式主要分为两种：一是业权(FreeholdTitle)，另一种为租借权(LeaseholdTitle)。业权是指当你购买一套别墅(House)时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定;如购买的是一套公寓(Condoium)，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的产权和此套房产所在的空间(AirSpace)使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，塬有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类租借地与业权土地意义上区别不大。

政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，如一套总价为30万美元的别墅（House）涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。

相对来说，土地价格占整个购房成本的比例并不高，但各个国家却不太一样，如在美国纽约的郊区，购买一套总价为40万美元的别墅（House），土地成本约4万美元。而在墨尔本，一套总价约35万澳元的别墅，土地成本则达到15万澳元左右。

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【税收】欧美每年征收一次土地税 税率1至2个百分点

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，对此投资者应该有所了解。据悉，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。

欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1%~2%之间，当然也有些国家的土地税税率较高，如新加坡的税率达到4%。

在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过这必须向他们支付服务费，纽约不论总价多少，收取标准在2500~3800美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美金左右。

总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4%到7%不等的费用作为交易手续费。如纽约，土地税、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等收取费用为总房价的总房价的4%-7%；而香港，印花税、律师费、保险费、维修基金等总费用收取标准为4%-7%不等。

【政策】海外对境外人士购房限制各不同

海外各个地方对境外人士购房的限制各不相同，总的来看，有紧有松。而在贷款政策方面，由于受到次贷危机的影响，目前内地投资者申请贷款的难度有所加大。

相对来说，澳洲对非本国公民的限制相对较松。杨文表示，境外的投资者投资澳洲房产，除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，并不要求购房者提供很高的资产证明，也无需具备在澳洲的居住时间期限条件。

澳洲缘何限制不多？业内人士分析认为，这主要与澳洲一直以来房地产市场的稳步发展有相当大的关系，资料显示，近40年来澳洲的房产几乎每隔7~8年就会翻番，因此政府和银行对本地的楼市的信心极大，似乎并不惧怕“热钱”。与澳洲一样，限制条件并不多的地方还有迪拜、西班牙以及香港等。

而美国等国家则有所不同。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民（包括居民）投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允许非本国公民买卖房产。

在海外，非本国公民可在当地办理购房按揭贷款，不过目前申请难度有所加大。如在美国，一年前可申请到8成购房按揭贷款，但现在已经缩减至6成，首付部分由原来的20%上升至4成。在法国、马来西亚等申请按揭贷款也有一些难度，比如要求购房者出具相应的资产证明，或者当地的收入证明。当然也有例外，如在阿联酋的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。

【管理】买方容易养房难 管理房产须细心

在海外投资房产，管理房产极为关键。在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭贷款及时归还，一般不会出现什么问题，即使因拖欠物业管理费而被物业公司告上法庭，也不会对自己构成不利的影响。但在海外投资房产，则完全不一样了。

专家表示，对于那些不能时时去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产，显得尤为重要。如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。

比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，估计在机场出关时，会有工作人员很礼貌地告诉说：“对不起，您还欠××澳元的电费没有付清。”

这些细节方面的东西，内地的投资者一般都不太会引起注意。但是在海外则不能这样处理了。因此在管理房产的过程中，必须当心。当然，如果自己在海外居住，可以自己亲历亲为，一切由自己打理。但是对于居住的内地的投资者来说则无法做到这点，因此必须聘请一家服务质量高的服务机构来代劳。

据了解，海外对房产中介的管理极为严格，其资质审批程序相当规范，如果出现私吞欠款、吃差价等行为，将会受到重罚，甚至锒铛入狱。从业人员素质较高，委托给一些知名中介机构来打理，可完全放心。据了解，服务机构可以代理投资者完成所有的管理事务，如收取租金、代缴各种税费、维修、续租等等。当然，投资者必须支付相应的服务费用，收费标准主要集中在租金收入的4.5%~8%之间。

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