上半年武汉八成土地底价成交 房价或被拉低？

房天下综合整理  2011-07-13 09:06

[摘要] 针对房地产市场的调控政策，止住了地价上涨之势。记者昨日根据武汉市国土资源和规划局公布的数据统计发现，今年上半年武汉土地出让成交面积共544.07万平方米、出让总金额330.3亿元，虽然开发商趁低价拿地需求仍在，但相互竞价的热闹不再。

新闻背景：2011年上半年，在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。主要城市土地市场一片低迷。在“地王”销声匿迹的同时，地方政府土地出让同比大幅下滑。迫于地方财政的需求，下半年土地市场迎来供地高潮是毫无疑问的，但同时也迫于资金流限制及继续从严的调控政策预期，未来的土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面。

【市场综述】

上半年武汉八成出让土地底价成交 开发商买地竞价热闹不再

（来源：楚天都市报）  针对房地产市场的调控政策，止住了地价上涨之势。记者昨日根据武汉市国土资源和规划局公布的数据统计发现，今年上半年武汉土地出让成交面积共544.07万平方米、出让总金额330.3亿元，虽然开发商趁低价拿地需求仍在，但相互竞价的热闹不再。

今年上半年土地出让面积及金额同比增幅均大大提高，分别达到32.79%和89.59%，主要源于去年基数较低。同期武汉土地供应多以小地块、城中村为主，试探意味较浓，而开发商拿地同样谨慎。“上半年没有出现大面积流拍，但有8成土地拍卖没有竞价，均以底价成交。”中指研究院华中分院研究副总监李国政表示。

2010年江城楼面地价纪录三度刷新。今年1月，武汉西北湖地产开发有限公司以8778元/平方米的价格拿下一地块，创下楼面地价，并保持至今。上半年，武汉楼面成交均价相比去年6104.9元/平方米微涨3.51%。

一家湖北本地大型开发商人士称，“下半年市场也不明朗，不可能出高价去抢地块。楼面低价相对稳定，开发商也将维持目前房价不升不降的格局。”

不过上半年开发商不愿竞价拿地，也与优质、大型地块供应不多有关。业内人士判断，在财政税收以及全年供地计划的压力下，下半年土地供应节奏可能加快。

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 【拍卖现场】

深度:18地底价成交 收官土拍大牌房企武汉捡漏

搜房网讯 6月30日，武汉市今年上半年规模的土地拍卖会结束，21块地中有一块加油站用地流拍，剩余地块总成交金额70亿出头。

21宗地块中有18块以底价成交，但由于部分巨头的参与本次土地拍卖也受到一定的关注。

本次拍卖中多宗优质地块顺利找到买家，其中南湖红旗村地块被保利13.93亿元拿下，汉阳区邓甲村城中村地块被名流置业以14.28亿拿下。光谷民族路与三环线交接处地块被湖北建工以6.02亿拿下。东湖开发区花城大道以南，春和路以西地块被碧桂园以1.73亿拿下。

而其中最让人感到意外的是来自后湖一块建筑面积27万方的地块被央企中海地产拿下。随着招商地产和中海的加入，至此目前销售额排名前十的房企中除了龙湖和富力已全部进驻武汉。

专题报道

【成交分析】

品牌房企择机低价入市   中小企业表现活跃

 （来源：湖北日报）虽然大型房企在范围内放缓了拿地的速度，从“抢地备战”向“消化存粮”的方向转变，但对于武汉却是个例外。房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，限购不会是常态政策，而减少拿地速度之后的市场，一定是供求失衡进一步严重的市场，“目前停止拿地的企业，最终会错失市场良机。”

 武汉正处于“中部崛起”、“两型社会”机遇下的发展高峰期，而地价又受到国家宏观调控影响暂时走低，无疑正是大型房企们眼中的“市场良机”。万科20亿连拿洪山区三宗地，保利13.93亿包揽洪山区红旗村两宗地，招商地产4.59亿拿下洪山区一块地，正式宣告进军武汉。上月底，中海地产以10.41亿元拿下江岸区后湖路与建设渠路交汇处地块，成为进入武汉的第六家房地产十强企业。至此，百强企业已有28家进入武汉市场。本土大型企业也不遑多让，地产集团、百步亭、名流置业在上半年的土地拍卖中均大有斩获。

 近几年房地产市场的火爆带来大量企业投身房地产开发，其中中等实力的开发企业占了不少比例，虽然没有知名企业的品牌光环和雄厚的资金，但适逢良机，他们在土地市场上的表现也相当踊跃。上半年的土地供应中，中小体量的地块数量众多。由于地块体量不大，投入资金门槛不高，这些区位优良的小体量地块很受他们的青睐。

 例如4月推出的9宗地项目体量均不大，其中可建建筑面积不足10万方的土地有4宗，超过20万方的地块只有一宗，其余地块可建体量介于10万方与16.4万方之间。其中023号江汉区发展大道地块、024号洪山区八一路地块以及027硚口区硚口路地块均位于中心城区较核心的区域，周边不论是交通配套、商业配套还是生活配套都很成熟，进行房产开发的风险较小，便由武汉市都市产业投资发展有限公司、湖北强涛置业和葛洲坝海集房地产分别拿下。

 【供应结构】

 保障房成为重中之重 商业地块持续发力

（来源：湖北日报） 2011年是武汉全面实施“十二五”规划的开局之年，4月发布的《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》为今年的土地供应结构定下了调子：“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的“主城+新城组群”、“主城区为核、多轴多心”空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”

 从上半年的土地成交情况来看，的确多个区域都有亮眼的表现。上半年的次拍卖，王家墩商务区就推出两宗地，其中一宗楼面地价达到8600元。上半年最后一次土地拍卖推出的10宗地中，则以位于东湖高新技术开发区内三环线的064号地块和位于江夏区庙山开发区庙山村的067号地块竞拍最为激烈。

 按计划，2011年供应总量控制在94340亩左右，其中城区保障性住房6890亩，占到城区居住用地总量的36%。根据武汉市保障性安居住房建设计划，武汉市将于2011年完成11708套保障性安居工程建设任务，未来这块市场将继续扩大，而部分品牌房企也充分意识到参与保障房建设的重大意义，积极参与保障房拿地。

 在调控预期和民生类住宅开发融资压力的双重作用下，商业地块也以其较高的和较小的政策影响吸引了众多开发商的关注。在上半年的土地供应中，新增的商业用地多达上千亩。这意味着，在今后两年里，汉口新华西路、江汉路等商圈将迎来大规模扩容，汉阳四新等新商圈将崛起。

 江汉区新华下路与马场路交会处商住地块以7.02亿元成交，将建成10余万平米的商住楼，加上在建的10余万平米“大武汉1911”商业项目和已建成的50万平米菱角湖万达广场，新华西路也将从城市次级商圈上升为主力商圈。在从未出现过商业用地的四新片，沿三环两侧将在两年内矗立起大量商铺及写字楼，四新片将由此告别纯居住区。不仅主城区的热门商圈受追捧，远城区的商业地块一样备受瞩目——武汉远城区蔡甸区汉乐村一宗3万平方米的商业地块引来现场7个买家竞夺；江夏纸坊一商住地块也引来2家竞争，溢价率高达171%。

 【市场预期】

武汉土地价格回调竞拍意愿平淡多为底价成交

（来源：武汉晨报）6月30日的拍卖中，20块地共拍出70亿元，但多以底价成交，另有一块土地还出现了一年来的首次流拍。多个热门地块成交价都在下跌，这让现场开发商“捡了大便宜”。

在上午的12块土地拍卖中，所有地块都未出现竞争，均直接成交，其中的后湖138亩居住用地被首次进入武汉的中海地产以10.409亿元获得，楼面地价3800元/平米，比3月份武汉城开获得的后湖新春村地块低了250元一平米。另一块位于汉阳邓甲村的城中村改造地，上市公司名流置业以14.286亿元的总价、2000元/平米的楼面地价获得。

低迷的市场行情，让不少还想买地的开发商乐得合不拢嘴。如红旗村的两块土地，保利地产的楼面地价仅1600元每平米，而当地房价目前已 过8000元。碧桂园首次进入武汉城区买地，东湖高新花城大道以南的湖景地，每平米地价仅857元。

而在下午的拍卖中，蔡甸区大集街田家堡村地块居然因报价未达到底价而流拍，这也是去年6月以来我市首次出现土地流拍现象。此外，仅有的两块进入竞拍环节的土地，成交价也都低于2600元一平米。

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